38 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 Men et slikt salg, være seg av aksjene i eier-AS-et eller ved salg av enkeltseksjoner, har sine ulemper. I et aksjesalg vil markedet automatisk prise inn negativt de samme ulempene som selgeren ønsker å unngå, og aksjeverdien vil da ligge godt under eiendommens markedsverdi. Om man på den annen side selger ut eiendommen som helhet, eller enkeltstående leiligheter, vil man stå overfor en gevinstbeskatning på 22% av differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi. Altså det AS-et i sin tid kjøpte eiendommen for sett opp mot dagens salgsverdi. Spesielt mange av bygårdene som har ligget i AS-eie over flere tiår, vil ha slik latent skatteforpliktelse i sine bøker med betydelige beløp. Eiendomsmeglere er noen av de første som kommer i kontakt med det vi her beskriver. Scenarioet er gjerne at en eiendomsbesitter tar kontakt for å få hjelp til å verdsette sin bygård, med tanke på et salg. Eller man blir kontaktet direkte for et konkret salgsoppdrag. Eventuelt gjennom egen oppsøkende virksomhet. Ofte har ikke selger/eier noen helt klar oppfatning om hvordan salget bør gjennomføres, og det kan også være begrenset kunnskap om den skattebelastning salget vil utløse. Som eiendomsmegler har man et ansvar for å ha en helt grunnleggende kompetanse i disse spørsmålene. Dette er fastslått av Høyesterett i Rt. 1988 s 7, hvor megleren etter en konkret vurdering ble holdt ansvarlig for selgers skatteforpliktelse etter salg. Noen dyp kunnskap kreves ikke, men en skal være i stand til å se at salget kan utløse en skatt, og oppfordre kunden til å få dette nærmere utredet. Tilsvarende vil kunne være situasjonen ved valg av salgsmodell. «Borettslagsmodellen» er en velkjent modell for strukturering av eierskap og salgsmodell i en eiendom som eies av et AS. Modellen benytter seg av foreliggende regelverk, herunder at salg av aksjer mellom aksjeselskaper er skattefritt under «fritaksmodellen», kombinert med den kapitaltransaksjon som finner sted ved etablering av borettslag som så overtar aksjene mot vederlag til det felles morselskapet. Modellen kan benyttes både på de her omtalte bygårder med utleie, men også ved konvertering av næringseiendom til bolig og ved bebyggelse av ubebygget tomt. For å kunne benytte modellen må den aktuelle eiendommen eies av et aksjeselskap. Det er ønskelig og nødvendig at det aktuelle AS kun eier den aktuelle eiendom, og for øvrig er et «rent og ryddig» selskap, for eksempel uten ansatte og andre eiendeler. Hvis selskapet har slike elementer, må det ryddes opp før man kan gå videre med konvertering. Hvis eiendommen eies som en av flere eiendommer i et AS, eventuelt er eiet av et hovedselskap i eierens portefølje, vil man måtte vurdere en fisjonsprosess hvor man skiller ut eiendommene i separate aksjeselskaper. Der eiendommen har en blanding av næringsseksjoner og boligseksjoner må en også sørge for korrekt eierskapsplassering. Slike selskapsrettslige øvelser som gjøres for å kunne nyttiggjøre seg gunstige skatterettslige posisjoner, STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER BORETTSLAGSMODELLEN – SKATTEMESSIGE BESPARELSER GJENNOM KONVERTERING AV EIENDOM EIET I AS Vi har alle sett overskriftene om stadig økende salg av bygårder som går i utleie. Kombinasjonen av økede rente- og eierkostnader og bortfall av verdsettelsesrabatt ved fastsettelse av skattemessig formuesverdi, som igjen leder til økt formuesbeskatning, medfører at det for mange ikke lenger er fortjeneste i det å drive boligutleie. Leieprisene stiger på sin side (foruroligende) kraftig, men gir ikke nok inntekt til å forsvare en fortsatt forretningsmessig utleie. Da blir bygårdene lagt ut for salg. AV PER CHRISTIAN GRANT-CARLSEN , PARTNER OG TORALV FOLLESTAD, PARTNER, BEGGE I BRÆKHUS PER CHRISTIAN GRANT-CARLSEN TORALV FOLLESTAD Ofte har ikke selger/eier noen helt klar oppfatning om hvordan salget bør gjennomføres, og det kan også være begrenset kunnskap om den skattebelastning salget vil utløse. Som eiendomsmegler har man et ansvar for å ha en helt grunnleggende kompetanse i disse spørsmålene.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy