34 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 RISIKOBILDE I de tilfeller der en har kjøpt ny bolig, men sliter å få solgt den «gamle», vil noen velge å leie ut den «gamle» for å få lavere kostnader når man har overtatt den «nye». Dette vil bli utleie av sekundærbolig, som både har skattemessige og husleierettslige sider. Det kan fort bli noen kostbare feller om utleie gjennomføres uten å ha tenkt nøye på risikoene ved utleie. GEVINSTBESKATNING Det første, og kanskje det viktigste, som må vurderes, er de skattemessige sider av utleie i påvente av salg. Ettersom eiendomsmarkedet har vært stigende i mange år, så ligger det mest sannsynlig en stor gevinst i boligen. Dersom boligen har vært eid i mange år, kan gevinsten utgjøre flere hundre tusen kroner. SKATTEFRI GEVINST Det er gitt omfattende unntak fra skatteplikten ved salg av egen bolig. Gevinsten er blant annet skattefri om eier har brukt minst halvparten av boligen (regnet etter utleieverdien), som egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget. Egen botid siste to år avgjør altså om du slipper gevinstskatt, noe som må tas med i betraktning ved vurdering av utleie i lengre enn ett år. Dersom salget utsettes, slik at unntakene ikke oppfylles, kan salget bli skattepliktig. Det må i så fall betales 22 % skatt av gevinsten ved salget – som beregnes av salgssum minus inngangsverdi, påkostninger og kostnader i forbindelse med salget.» HUSLEIELOVEN Det neste som må vurderes er mulighetene for utleie, samt alt det praktiske knyttet til utleie. Husleieloven er bindende ved utleie av sekundærbolig og kan ikke fravikes til ugunst for leietaker. Det er derfor viktig å være kjent med innholdet i loven. Den første begrensningen i loven er varigheten på utleieperioden. I utgangspunktet er minstetiden for utleie tre år, som altså kan få betydning for gevinstbeskatningen. Minste- tiden i loven er satt for å sikre forutsigbarhet, særlig for leietaker – som enten av hensyn til arbeidssted, skole eller barnehage trenger trygghet rundt bosituasjonen. Det finnes muligheter for å avtale kortere leieavtaler elle avbryte leieforholdet tidligere enn tre år, men slike tilfeller vil kreve svært gode grunner. En domstol vil nok også se på helheten, f.eks. om man har leid ut for kortere perioder tidligere eller ikke. FORSKJELLIGE LEIEAVTALER Hvilke muligheter man har til å si opp leieavtalen avhenger av hva slags leieavtale som er inngått. Det skilles mellom tidsbestemt leieavtale og tidsubestemt leieavtale. En tidsbestemt leieavtale er en avtale hvor det allerede fra starten av er avtalt hvor lenge leieforholdet skal vare. Det er en fastsatt sluttdato for leieforholdet, og utleier trenger ikke å gi beskjed til leietaker om at leieforholdet snart tar slutt. En tidsubestemt avtale er en avtale som varer frem til den blir sagt opp. Det finnes ingen avtale om når leieforholdet skal ta slutt, og det kan derfor avsluttes når som helst. Det avtales gjerne på forhånd hvorvidt begge eller kun én av partene har mulighet til å si opp. SAKLIG GRUNN Det følger av husleieloven at utleier må ha en saklig grunn dersom man ønsker å si opp leiekontrakten. Loven angir noen eksempler på hva som kan gi grunnlag til en oppsigelse: blant annet nevnes rivning eller ombygging, eller at eier eller noen i husstanden skal bruke husrommet selv. Oppsigelsesgrunnene må være nokså tungtveiende. I tillegg åpner loven for at man kan si opp leietaker dersom det foreligger annen saklig grunn. Hva som er saklig grunn, vil bli en vurdering i hvert enkelt tilfelle, men det skal altså nokså mye til for å oppfylle dette kriteriet. Det kan være en saklig grunn at boligen skal selges. OPPSIGELSE Oppsigelsen må være skriftlig og det må stå i oppsigelsen at leietakeren kan protestere skriftlig til utleieren innen én STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER RISIKOENE VED Å LEIE UT I PÅVENTE AV SALG I nedgangstider kan det ofte ta tid å selge en bolig, og det gjelder særlig i områder utenfor de større byene. For mange som allerede har kjøpt en ny bolig, kan det bli en økonomisk utfordring å eie to boliger. I slikt tilfelle kan det være aktuelt å leie ut boligen for å få inntekter til å finansiere gjelden for to boliger. Hva er risikoene ved slik utleie? AV ADVOKAT/PARTNER JARLE EDLER, RÆDER BING ADVOKATFIRMA AS JARLE EDLER
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy