EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 33 fales det å ta en opprydding i grunnboka i forkant av eventuelt salg. HVORDAN UTLØSES FORKJØPSRETT VED SALG AV NÆRINGSEIENDOM? På eiendommer hvor det er tinglyst en forkjøpsrett som fremdeles gjelder, oppstår spørsmålet om hva som utløser forkjøpsretten. Løsningsrettsloven fastsetter at forkjøpsrett ved salg av fast eiendom utløses ved avtale, noe som typisk skjer ved at partene undertegner en kjøpekontrakt. De fleste næringseiendommer eies imidlertid av eiendomsselskaper (single purpose-selskap), og transaksjoner gjennomføres ved salg av aksjer i det selskap som eier eiendommen. Ved overdragelse av aksjer i eiendomsselskaper oppstår det derfor spørsmål om forkjøpsrett til selskapets faste eiendom utløses. Dette spørsmålet kom på spissen i en dom fra Høyesterett fra 2023 (HR-2023-1250-A). Konkret gjaldt saken spørsmål om en forkjøpsrett til en fast eiendom kunne gjøres gjeldende mot et selskap som hadde fått nye aksjeeiere. Høyesterett viste til løsningsrettsloven § 11 hvor det heter at forkjøpsrett utløses når «styringsretten» i selskapet kommer på andre hender. I den konkrete vurderingen kom Høyesterett til at en overføring på 67 prosent av eierskapet i det aktuelle eiendomsselskapet ikke var tilstrekkelig til å utløse forkjøpsretten. Videre uttalte Høyesterett at vilkåret som hovedregel vil være oppfylt dersom 90 prosent av aksjene har skiftet eier. Flertallet åpnet for at terskelen kan settes lavere, men at den under enhver omstendighet ikke vil være under 67 prosent. Avgjørelsen innebærer at det ikke foreligger risiko for at forkjøpsrett utløses ved mindre transaksjoner og endringer i eierstrukturen. OPPSUMMERING Som artikkelen har belyst er det flere ting det er viktig å være klar over i relasjon til løsningsretter både når det gjelder salg av eiendommer som sådan og overdragelse av aksjer i et eiendomsselskap. For å oppsummere er det særlig tre punkter næringsmeglere bør ha kontroll på: i) at det blir informert om tinglyste heftelser i en salgsprosess, ii) at eldre tinglyste løsningsretter kan være bortfalt og ikke lengre ha praktisk verdi og iii) at det er høy terskel for at aksjeeierskifte utløser forkjøpsrett til fast eiendom. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram Husk å følge oss på sosiale medier og få med deg siste nytt! Facebook Instagram LinkedIn X @Norges Eiendomsmeglerforbund @norgeseiendomsmeglerforbund @Norges Eiendomsmeglerforbund @norgeseiendomsmeglerforbund DELOITTE ADVOKATFIRMA Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, her-under tvister i denne forbindelse. Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer. www.deloitte.no Løsningsretter kan stiftes på tre måter: ved avtale mellom to parter, ved å fastsettes i testament eller ved gave, og samtlige slike rettigheter reguleres av lov om løsningsretter (løsningsrettsloven).
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy