20 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Kvamme, partner i Nordvik Bergen Vest, og eiendomsmegler MNEF Soliman Sarwar, partner og daglig leder i Privatmegleren Panorama. Under tittelen «Hvordan bli best?» fikk vi presentert et spennende og inspirerende foredrag som med tydelighet viste at det er mange ulike veier for å lykkes. Vi i NEF er stolte av å ha så dyktige medlemmer, og vi er imponert over hva de har fått til og takknemlig for at de delte sine erfaringer på Vårkonferansen! Siste post på programmet dag #1 var Finanstilsynet v/ Arne Solberg som, i år som i fjor (og tidligere år) leverte «Finanstilsynets time». Etter en kort presentasjon av tilsynets nye organisering, hvor det også ble presentert at Solberg har overtatt som seksjonssjef for tilsynets seksjon for eiendomsmegling og inkasso, var temaet det retoriske spørsmålet «Bare en verdivurdering?». Verdivurderinger brukes til en rekke formål; i forbindelse med salg, ved refinansiering, opplåning og realkausjon, for kjøp, ved samlivsbrudd og ved etablering av samliv, av nysgjerrighet og som markedsføring for å få eiendomsmeglingsoppdrag, for å nevne noe. Felles for de alle er imidlertid at verdivurderingen skal si noe om eiendommens markedsverdi. Eiendomsmeglingsloven inneholder ingen eksplisitt beskrivelse av verdivurderinger, men lovens § 1-1 og kravet til «ordnet» tilsier at verdivurderinger skal være skriftlig. Selv om «rene» verdivurderinger ikke er eiendomsmegling, men annen næringsvirksomhet som foretakene kan drive med, og dermed ikke direkte er regulert av eiendomsmeglingsloven, stilles det likevel samme krav og forventninger til faglig dyktighet og forsvarlig utførelse. I foredraget viste Solberg til eksempler på at foretak og megler har blitt holdt erstatningsansvarlig overfor banker som har innvilget lån på bakgrunn av feilaktige verdivurderinger. Solberg viste også til at de ved et par anledninger har fatt vedtak om tilbakekall av eiendomsmeglerbrev og/ eller tillatelse til å være ansvarlig megler som følge av uriktige verdivurderinger. Det er i utgangspunktet et krav at megler har befart eiendommen før det utarbeides en verdivurdering. Dersom dette mot formodning ikke er gjort, må det fremkomme på en tydelig måte. Videre kan megler ikke ukritisk legge oppdragsgivers opplysninger til grunn; er boligen faktisk pusset opp siden kjøpet for 6 måneder siden? Dersom det verdivurderingen er satt basert på konkrete forutsetninger, f.eks. at loft kan bygges ut, må også dette fremkomme på en klar og tydelig måte. Avslutningsvis var Solberg kort innom meglers rådgivning om valg av annonsemedium. Selv om konkurranse er bra, vil det være en risiko for at megler vil anbefale sine kunder å annonsere i annonsemedier de selv eier, uten at dette er vurdert som mest hensiktsmessig for den enkelte kunde. Solberg minnet derfor om at foretakene for det første plikter å opplyse (skriftlig) om eventuelt eierskap, men at megler uansett må vurdere hvilken markedsføring som er den beste for kunden. «Ta begge to for å være sikker» kan kanskje være litt for «lettvint». Dag# 2 startet med advokat Stian Wessel fra advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS og temaet «Skatte- rettslige regler og problemstillinger som er i tiden.» På sin sedvanlig gode og trygge måte belyste Wessel hvorfor skattereglene er viktige og av interesse for eiendomsmeglere. Wessel gikk også gjennom ulike skatterettslige problemstillinger «i tiden», herunder reglene for brukshindring, utleie som innvirkning på salg, salg av arvet bolig og grensedragningen mellom salg av bolig og salg av tomt. Rettspraksis viser at det ikke er krav om inngående kjennskap til de ulike skattereglene, og utgangspunktet er også at megleren ikke har noen ubetinget plikt til å gi skatterådgivning, jf. Høyesteretts dom inntatt i Rt. 1988 side 7. I høyesterettsdommen er det imidlertid lagt til grunn at megleren kan ha plikt til å si fra til oppdragsgiveren (klagerne), hvis han eller hun skjønte eller burde ha skjønt at det ville oppstå skatteplikt ved et salg, hvilket tilsier at megler må beherske de alminnelige skattereglene om bl.a. bolig og fritidsboligbeskatning. Sist på programmet var 2 timer med NEF Juridisk og «Aktuelle saker». Advokat Halvor M. Haver Elde gjennomgikk først reglene knyttet til kravet om bytterett etter eierseksjonsloven § 26, og spørsmålet om en sameier som midlertidig må bytte bort p-plassen sin har rett på kompensasjon. Svaret på dette er i utgangspunktet nei. Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har likevel i en tolkningsuttalelse uttalt at «Kvalitativt bedre plasser «basert på rimelighetsbetraktninger» vil kunne gi grunnlag for kompensasjon.» Som eksempel ble nevnt p-plasser med og uten ladestasjon og utendørs- contra innendørs p-plass. Det er også viktig at megler sørger for at kjøpere av eiendom med tilhørende tilrettelagte p- plasser får klare opplysninger om at han eller hun vil kunne måtte oppgi plassen for det tilfellet at en annen seksjonseier, eller senere kjøper, oppfyller kravene til å få HC-plassen. Det er imidlertid viktig å være å være klare over at retten til å bytte forutsetter at man selv har p-plass. Retten er også midlertidig, hvilket innebærer at plassene skal tilbakeføres dersom behovet faller bort. En som har fått byttet til seg en tilrettelagt plass vil for øvrig ikke kun overdra den tilrettelagte plassen ved et eventuelt salg. Til slutt presenterte Elde Borgarting lagmannsretts dom i Nordberg-saken (LB-2023-170557) og betydningen av ikke-godkjente tilstandsrapporter. Dommen er anket til Høyesterett, men lagmannsretten konkluderte i sin avgjørelse med at 1) feil i en tilstandsrapport som ikke er ubetydelige får den virkning at det ikke skal fingeres kunnskap om forhold som kjøperen verken kjente eller måtte kjenne til, 2) bestemmelsen skal altså ikke tolkes slik at det i tillegg skal fingeres uvitenhet om forhold som kjøperen rent faktisk er kjent med, 3) feil ved én del av en tilstandsrapport, smitter ikke over på de deler av rapporten som det ikke er noe å innvende mot, 4) dersom avviket gjelder den delen av boligen som mangelskravet retter seg mot, vil det bero på en nærmere vurdering om avviket er «ubetydelig», og 5) opplysninger om tilstandsgrad og alder er ikke forbehold, men fakt- iske opplysninger og vurderinger av eiendommen som danner grunnlaget for kjøpers berettigede forventinger. Det blir spennende å se om saken slippes inn til behandling i Høyesterett, og hva utfallet i så fall blir. Enn så lenge sier vi derfor to be continued, we’ll keep you posted! Juridisk direktør Cecile Eide Knudsen avsluttet Vårkonferansen med en kort gjennomgang av følgende temaer: - H va betyr det for kjøper å overta mot midlertidig bruksrett (borett) i borettslag? - Er det anledning for kjøper å kreve et høyere beløp enn utbyggers transportgebyr? - Krav ved formidling av boligkjøperpakker - K rav til å opplyse om «hva som er avtalt om meglers vederlag,» Det faglige programmet var i år (som tidligere år) satt sammen av ulike temaer som i den senere tid hadde utpekte seg som særlig aktuelle.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy