NR 03-2024 / ÅRGANG 86 NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EIENDOMSMEGLEREN TAKK FOR TILLITEN! SIDE 5 FOSS TILDELT NEFS HEDERSTEGN SIDE 18 RISIKOENE VED Å LEIE UT I PÅVENTE AV SALG SIDE 34 UTENLANDSK KJØPER? SIDE 42
LEDELSEN Takk for tilliten! Jobben og livet VERDT Å VITE Sol, sjø, stemning, Stavanger Hovedpunkter fra landsmøtet Nye styremedlemmer i NEF 2024 – 2026 GULLMEGLERE 2024 Anders Foss tildelt NEFs hederstegn Faglig påfyll i Stavanger Næringseiendom: Potensialet må vises frem Rett Hjem for boligkundene Månedens meglerprofil: Kaisa Shailin Kvamme Cecile Eide Knudsen blir ny juridisk direktør i NEF Ambita kjøper seg opp i AI for eiendomsbransjen MENINGER Miljøbestemmelsene i meglerstandardene – forslag til forbedringer STUDENTER Nytt studentstyre på BI Engasjerer seg for eiendoms meglernes framtid MEDLEMSNYTT Vi gratulerer FRITID Eiendomsmeglerkjede lanserer barnebok Slik blir du kvitt brunsneglene INNHOLD Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Ida Emilie Bergmann Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: ida@nef.no Priser 2024: Helside (240x297 mm) 13.000,- Halvside (205x120 mm) 8.900,- 1/3 side (205x75 mm) 6.900,- Baksiden (240x242 mm) 17.000,- Midtsidene (480x297 mm) 24.500,- Innvendig omslag (240x297 mm) 13.500,- Content artikkel, fra 9.500,- Prisene er eks. fremstilling og mva. EIENDOMSMEGLEREN NO - 1430 Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 5 utgaver pr. år ISSN 0803-7345 Forsidefoto: kyolshin | istockphoto.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,- 5 8 10 12 14 15 18 19 22 24 26 28 29 31 32 34 37 38 40 42 43 48 51 52 53 54 55 FAGSTOFF NEF-kurs Løsningsretters betydning ved salg av næringseiendom Risikoene ved å leie ut i påvente av salg Ny teknologi Borettslagsmodellen – skattemessige besparelser gjennom konvertering av eiendom eiet i AS Salg av fritidseiendom med flere bygninger og oppjustering av inngangsverdi Utenlandsk kjøper? identifikasjonskravet kan forlenge kjøpsprosessen Nytt fra Reklamasjonsnemnda
THE NEWiX2100% ELECTRIC BMW iX2: El. rekkevidde opptil 449 km. El. forbruk 16,317,7 kWh/100 km. CO₂ utslipp 0 g/km (WLTP). El. rekkevidde avhenger av kjørestil, veiforhold, utetemperatur, klimaanlegg og forhåndstemperering. Avbildet modell er vist med ekstrautstyr og kan avvike fra standarden. Les mer Ren kjøreglede
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 5 LANDSMØTETALEN 23.05.2024 Jeg er stolt av å være en del av dette fellesskapet. Norges Eiendomsmeglerforbund. I dag er vi samlet fra hele landet med delegater fra alle 10 lokalforeningene våre. Vi har med oss medlemmer med lang fartstid, som bærer med seg erfaring og historie, og vi har med oss de yngre medlemmene som representerer fremtid- ens eiendomsmeglere. Sammen bærer vi ansvaret for å representere og fremme interessene til landets eiendomsmeglere og bransjen vår som helhet. Under landsmøtet i dag skal vi stake ut kursen for den kommende styreperioden og også velge hvem som skal ha den viktige og ansvarsfulle jobben med å lede forbundet de neste to årene. Vi som er eiendomsmeglere MNEF er stolte profesjonsutøvere i en bransje som har stor betydning for alle som kjøper og selger eiendom eller som planlegger å eie i fremtiden. Det er vi som representerer kjernetjenesten i eiendomsmeglingsbransjen. Det er vi som har spesialisert kunnskap og ekspertise om eiendomsmarkedet, kjenner de juridiske kravene og prosedyrene som er knyttet til eiendomstransaksjonene. Det er vi som er rådgiverne for både kjøpere og selgere gjennom hele transaksjonsprosessen. Vi er de dyktige forhandlerne som med klokskap navigerer partene frem til en omforent avtale. Og vår rolle som mellommann er den som bidrar til å skape en trygg og tillitsfull transaksjonsprosess for begge parter i handelen. Og folk flest følger med på hva som skjer i boligmarkedet. Det er ikke så rart. Eiendom er forbundet med formue og pengeverdier, men ikke minst også med livsverdi og følelser. Vår samfunnsoppgave og yrkesutøvelse har stor samfunnsverdi. Vi har en betydningsfull oppgave i å forvalte transaksjonen av disse verdiene på en ordnet, sikker og effektiv måte, slik det står i eiendomsmeglingsloven. Og vi gjør det med høy yrkesetikk og omsorg for oppdraget. I sentrum for transaksjon- ene står ikke bare eiendommene, men i høyeste grad også forbrukerne, selgerne og kjøperne. Vi møter folk i alle livsfaser og fører dem videre til den neste. Som vårt alltid tilstedeværende æresmedlem Gunnar Krog- sveen så klokt poengterer; vi jobber litt med eiendom, og mye med mennesker. FRA PANDEMI TIL KRIG I EUROPA Forrige styreperiode var preget av koronapandemien, som har forandret en god del av våre arbeidsrutiner. Mye til det bedre, som innføring av påmeldingsvisninger og at vi har tatt et lang steg innen digitalisering av rutinemessige deler av oppgavene våre. Pandemien førte også til at mange ønsket seg en fritidsbolig eller et nytt sted å bo, noe som ga eiendomsmeglingsbransjen et toppår i 2021 med rekordomsetninger av både fritidsboliger, nye og brukte boliger. De høye salgsvolumene ga bransjen et godt marked og dermed mange årsverk. Så overtok en ny, krevende makrosituasjon da Russland invaderte Ukraina i februar 2022. Boligmarkedet har siden da vært påvirket av krigen, stadige renteøkninger, inflasjon og høye husholdningsutgifter. Disse faktorene har hatt innvirkning på det nasjonale boligmarkedet i ulik grad, og har særlig rammet hardt der boligprisene allerede er høye. Omsetningen har falt betydelig både i fritidsboligmarkedet og nyboligmarkedet, mens tallene for salg av bruktboliger har kommet mer tilbake til slik de var før pandemien. Heldigvis ser det nå ut til at fremtidsoptimismen er på vei tilbake, og at mange har tilpasset seg den nye økonomiske virkeligheten. Det er positivt at året har startet sterkt i bruktboligmarkedet, med høy aktivitet og gode salgstall over hele landet. Men et jevnt og godt marked er avhengig av en tilstrekkelig tilgang på nye boliger for å møte etterspørselen. Slik er det dessverre ikke. 2022 var det svakeste året for nyboligsalget siden finanskrisen, og siden har det bare blitt verre. Ordet krise blir stadig brukt om nybyggsituasjonen, og langtidsprognoser indikerer at vi får en kraftig boligprisvekst de neste fire årene på grunn av den lave tilbudssiden i boligmarkedet. Norges Eiendomsmeglerforbund har stor tillit til at Norges Bank gjør LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STYRELEDEREN HAR ORDET TAKK FOR TILLITEN! Fantastiske dager med landsmøte og vårkonferanse i Stavanger er over. Landsmøtet, som er forbundets øverste organ, er en høytidelig og viktig begivenhet som skal sørge for at Norges Eiendomsmeglerforbund fungerer effektivt og i tråd med medlemmenes behov og forventninger. Å bli gjenvalgt som styreleder er en stor tillitserklæring fra landsmøtet, som representerer alle medlemmene våre. Sammen med det nye styret, har jeg ansvaret for å forvalte ledelsen av Norges Eiendomsmeglerforbund på beste måte og ta valg og beslutninger som er i tråd med målplanen som er bestemt av medlemmene i fellesskap.
6 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID sitt ytterste for å få bukt med inflasjonen og har forståelse for bruk av renten som virkemiddel i dette arbeidet. Men allikevel har vi ved flere anledninger sett oss nødt til å tydelig fremheve den negative virkningen de høye rentene har på boliginvesteringene. Vi frykter en utvikling som vil bidra til en høyere arbeidsledighet enn ønskelig, større usikkerhet knyttet til husholdningenes boligverdier og en langvarig ubalanse i boligmarkedet med de negative virkningene dette vil ha for medlemmene våre og samfunnet for øvrig. Og det er viktig at Norges Eiendomsmeglerforbund opptrer som medlemmenes og profesjonens vakt- bikkje. Som eiendomsmeglernes for- bund har NEF en viktig rolle med å overvåke medlemmenes og forbrukernes marked og bidra til at boligmarkedet fungerer optimalt, også i fremtiden. Norges Eiendomsmeglerforbund hegner om den norske boligmodellen og forsvarer muligheten til at folk flest skal kunne eie sin egen bolig. Gjennom ulike kanaler og analyser viser vi myndighetene og andre beslutningstakere hvordan markedet fungerer under ulike forhold. Vi har sammen med Samfunnsøkonomisk analyse nylig presentert rapporter som viser at andelen førstegangskjøpere har falt til rekord- lavt nivå samtidig som andelen som mottar økonomisk hjelp fra foreldre nå er rekordhøy. Vi mener at utlånsreguleringen bør endres for å prioritere gjeldsbetjeningsevne fremfor foreldrehjelp. I vårt forrige høringssvar om Utlånsforskriften argumenterte vi mot ytterligere låneinnstramninger, og foreslo samtidig endringer for å likebehandle førstegangskjøpere, uten hensyn til foreldrenes økonomi. NYE KJØPSMODELLER De siste årene har vi sett en økende bruk av nye boligkjøpsmodeller som leie til eie og deleie. Til tross for denne trenden, har dagens lovverk innen borettslags- og eierseksjonsloven ikke klare retningslinjer for slike kjøpsmodeller. Eiendomsmeglingsloven tar heller ikke hensyn til disse moderne tilnærmingene. Kommunal- og distriktsdepartementet har tatt skritt for å adressere denne utfordringen ved å sende forslag til endringer i både borettslagsloven og eierseksjonsloven ut på høring. NEF Juridisk, i samarbeid med Norsk Eiendom, har over tid jobbet med å utvikle standarddokumenter for inngåelse av avtaler om leie til eie og deleie. Dette arbeidet har vært omfattende og har avdekket flere risikofaktorer for forbrukerne. Disse risikofaktorene er blitt fremhevet i NEFs høringssvar til foreslåtte lovendringer. Suksessen til nye boligkjøpsmodeller vil være avhengig av en balanse mellom å tilby økt tilgjengelighet og fleksibilitet samtidig som man sikrer klarhet, stabilitet og beskyttelse for alle involverte parter. I regjeringens boligmelding, som er lagt frem nylig, foreslås det en større satsing på alternative kjøpsmodeller, også slik at kommunene skal kunne påby utbyggere å tilby en stor andel av boligene i et byggeprosjekt som leie til eie, deleie eller leieboliger. NEF advarer mot en ukritisk satsing på de alternative boligkjøpsmodellene. Ikke bare fordi risikoen er større for forbruker dersom man avviker fra normale eier- og finansieringsformer. Ved å tvinge utbyggere til å bygge med de nye kjøpsmodellene vil man hemme boligutviklingen i en tid hvor vi sårt trenger stor tilførsel av nye boliger i markedet. SEKUNDÆRBOLIGMARKEDET Norges Eiendomsmeglerforbund vil også advare mot tilstanden i sekundærboligmarkedet, som er på helt feil kurs. Insentivene for privat utleie av sekundærbolig er sterkt svekket på grunn av høye skatte- og finansieringskostnader. Behovet for leieboliger øker, og privatpersoner bør stimuleres til å drive med utleie. Forsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt og formuesskatt har økt for sekundærboliger, samtidig som rentekostnadene på boliglån har steget kraftig. Mange utleiere går i minus når kostnadene trekkes fra inntektene. For å snu trenden må det innføres økonomiske insentiver, som for eksempel å likestille sekundærboliger med aksjer. KONKURRANSE I RUBRIKKMARKEDET Som profesjonsforbund er vi stolte av å representere norske eiendomsmeglere på tvers av ulike eiendomsmeglingsforetak og forretningsinteresser. Når rammevilkårene i indu- strien vår er under press, har vi friheten til å arbeide for bransjen og medlemmene våre uten å være knyttet til leverandøravtaler eller andre økonomiske bindinger. Vår jobb er å ivareta eiendomsmeglerens uavhengige posisjon og interesser, uten at disse trues av kommersielle hensyn. Da Finn for en tid tilbake lanserte nye prismodeller og påførte forbruk- erne og eiendomsmeglerne er meningsløs prisøkning, tok NEF opp hansken og fikk med oss Forbrukerrådet og Huseierne. Sammen tok vi opp utfordringene knyttet til mangelen på konkurranse i rubrikkmarkedet. Nå kan vi endelig hilse en ny aktør i markedet velkommen. NEF tror at konkurranse vil bidra til økt kvalitet, flere valgmuligheter og rimeligere priser for forbrukerne. Med tilstedeværelsen av nye aktører som Bomega og Hjem.no, kan det forventes at etablerte aktører som Finn vil måtte opptre mer konkurransevennlig for å beholde posisjonen sin i markedet. Samtidig kan den nye tilbyderen bringe med seg fremtidsrettede perspektiver og løsninger som både forbrukerne og eiendomsmeglingsbransjen kan dra nytte av. EIENDOMSMEGLINGSLOVEN Under forrige landsmøtetale, var arbeidet med ny eiendomsmeglingslov et sentralt tema. Som dere kjenner godt til, satte Regjeringen i oktober 2019 ned et utvalg som skulle vurdere Eiendomsmeglingsloven og komme med forslag til oppdaterte regler som passer for fremtiden. Eiendoms- meglingsutvalget, leverte sin rapport den 4. juni 2021, og NEF utarbeidet en omfattende høringsuttalelse innen høringsfristen samme år. Dette er snart 3 år siden, og lite har skjedd etterpå. NEF har både alene og sammen med Huseierne, Forbrukerrådet og Eiendom Norge etterlyst en eksakt tidsramme for når lovforslaget vil bli lagt frem for Stortinget. Ingenting tyder på at Finansdepartementet har nedprioritert arbeidet med den nye eiendomsmeglingsloven, så det kan være håp om at et lovforslag vil bli lagt frem i løpet av den gjeldende stortingsperioden. Så fort forslaget foreligger, vil NEF jobbe videre for blant annet en lovendring som stopper muligheten for kupping og hemmelige bud, styrker fagansvarliges rolle og tydeliggjør reglene om eiendomsmeglerens uavhengighet. TRYGGHETSINDEKSEN Endringene i avhendingsloven, som trådte i kraft 1.1.2022, hadde som mål å forbedre salgsinformasjonen, Norges Eiendomsmeglerforbund har stor tillit til at Norges Bank gjør sitt ytterste for å få bukt med inflasjonen og har forståelse for bruk av renten som virkemiddel i dette arbeidet
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 7 LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID senke konfliktnivået og skape en tryggere bolighandel for både kjøpere og selgere. Med disse endringene ble det slutt på bruken av «as is», og nå selges brukte boliger med forskriftsmessige tilstandsrapporter som fritar selger for ansvar for forhold som det er opplyst om i rapporten. For å evaluere virkningen av endringene, har NEF, Norsk Takst og Huseierne engasjert Samfunnsøkonomisk Analyse til å utvikle en Trygghetsindeks basert på data fra tilstandsrapporter og data fra fire for- sikringsselskaper (Fremtind, Gjen- sidige, Help og If). Resultatene av analysen viser at konfliktnivået er vesentlig lavere enn tidligere, og tilstandsrapportene avdekker en rekke alvorlige feil og utbedringsbehov som ellers ville vært skjult ved eierskiftet. Og et lavere konfliktnivå etter bolighandelen bidrar til høyere tillit til eiendomsmeglerne. Forsikringsdata viser at de fleste reklamasjonene kommer nær overtakelsestidspunktet, og at en betydelig andel av henvendelsene løses raskt og effektivt. Endringene i avhendingsloven har også bidratt til skjerpet konkurranse og økt innovasjon i forsikringsmarkedet, Selv om erfaringene så langt er positive, er det fortsatt en risikofaktor at det ikke er kompetansekrav for de bygningssakkyndige, noe som kan føre til mangelfulle tilstandsrapporter og trekke til seg useriøse aktører til takstbransjen. Derfor vil NEF fortsette dialogen med politikerne for å få på plass krav til kompetanse også for denne viktige delen av bransjen vår. DE UNGE I BRANSJEN En viktig oppgave i NEF er å ivareta de unge i bransjen. Overgangen fra skolebenken til den krevende og prestasjonsorienterte arbeidshverdagen er stor for mange eiendomsmeglerfullmektiger. For noen blir denne overgangen så belastende at de avslutter meglerkarrieren før den egentlig har fått startet. Norges Eiendomsmeglerforbund arbeider for en bærekraftig bransje og for at eiendomsmeglerkarrieren skal kunne vare livet ut. Hvordan nyansatte blir mottatt og ivaretatt av arbeidsgiver i begynn- elsen av karrieren er avgjørende for å sikre trivsel, trygghet og gode resultater. Fullmektigtiden er en fase for opplæring og utvikling som krever spesiell oppfølging og tilrette- legging. Dessverre er det ikke alltid slik at nyutdannede eiendomsmeglerfullmektiger får den introduksjonen til yrket de fortjener. Tidligere undersøkelser gjort av NEF i årene før pandemien avdekket tøffe arbeidsforhold for fullmektiger, med lange arbeidsdager, intens konkurranse om oppdrag, ren provisjonsavlønning og behov for ekstrajobber eller støtte fra familie for å klare seg økonomisk. Slike arbeidsforhold truer ikke bare en trygg bolighandel, men også bransjens omdømme. Anstendige arbeidsvilkår er en forutsetning i seriøse virksomheter og påvirker forbrukernes tillit til bransjen. Finanstilsynet kom i 2017 med retningslinjer for oppfølging av eiendomsmeglerfullmektiger for å klargjøre ansvar og plikter for eiendomsmeglingsforetak og ansvarlig megler. Etter at NEF bidro til økt oppmerksomhet om dette temaet, kom bransjen selv med retningslinjer for lønns- og arbeidsforhold for fullmektiger. Evalueringen av disse i 2019 viste at praksis ikke alltid var i tråd med anbefalingene. Mange fullmektiger opplevde dårligere lønn enn anbefalt, og arbeidstidene var ofte over 50 timer i uken uten at det var økonomisk bærekraftig. Det er håp om at bransjen har tatt steg i riktig retning siden disse undersøkelsene, men NEF vil gjennomføre nye undersøkelser blant eiendomsmeglerfullmektiger for å følge opp situasjonen og sikre at de unge får en god start på yrkeslivet og eiendomsmeglerkarrieren. OMDØMME, TILLIT OG ETISKE REGLER Norges Eiendomsmeglerforbund stiller strenge krav til medlemmene våre. Forbundet har som oppgave å bygge og ivareta eiendomsmeglernes omdømme og anseelse. Næringen vår er avhengig av at forbrukerne og storsamfunnet har tillit til jobben vi gjør. Derfor er vi opptatt av at medlemmene våre opptrer korrekt og ærlig i samsvar med lovens krav og NEFs etiske retningslinjer. Det er helt uakseptabelt og strider mot god meglerskikk hvis en eiendomsmegler prioriterer egne interesser over kundens. De etiske reglene til Norges Eiendomsmeglerforbund er utformet for å sikre god yrkesetikk og praksis i egne rekker. Disse retningslinjene fremmer profesjonalitet, integritet og ansvarlighet i alle deler av arbeidet vårt. Det er av største viktighet at alle NEFs medlemmer følger disse retningslinjene de har forpliktet seg til. Gjentatte og alvorlige brudd på retningslinjene kan undergrave tilliten til eiendomsmeglere og skade bransjens omdømme, noe vi dessverre har sett eksempler på- heldigvis ikke så mange. Gjennom å ta de etiske forpliktels- ene på alvor, bidrar medlemmene våre til å utvise god meglerskikk, sette en høy etisk standard og fremme eiendomsmeglernes anseelse i samfunnet. AVSLUTNING Jeg vil avslutte med å fremheve at Norges Eiendomsmeglerforbund sin rolle nå kanskje er viktigere enn noen gang. Eiendomsmeglingsbransjen er i stadig utvikling, både regulatorisk og teknologisk. Vi har blitt pålagt en stor og ressurskrevende jobb i å overvåke hvitvasking og terrorfinansiering i markedet vårt. De små eiendomsmeglingsforetakene forsvinner en etter en inn i store kjeder, vi har fått selvsalgstjenester i ulike varianter, markedet presenteres for nye boligkjøpsmodeller og kunstig intelligens er på full fart inn i bransjen vår. For å nevne noe. Som profesjonsutøvere trenger vi hverandre. Gjennom NEF taler vi profesjonens sak med sterk og samlet stemme. Gjennom NEF kan vi adressere og utfordre trusler mot markedet vårt. Ikke minst er NEF en viktig arena for læring, inspirasjon og nettverksbygging. Gjennom de mange møteplassene våre bygger vi broer for å styrke eiendomsmeglingsbransjen i Norge. Jeg vil takke alle dere som er her i dag som delegater og tillitsvalgte. Vi skal fortsette å stå sammen om å ivareta og videreutvikle den bransjen vi lever av og har hjertet vårt i. Jeg ønsker dere alle et godt landsmøte! Norges Eiendomsmeglerforbund sin rolle er nå kanskje viktigere enn noen gang. Eiendomsmeglingsbransjen er i stadig utvikling, både regulatorisk og teknologisk En viktig oppgave i NEF er å ivareta de unge i bransjen. Overgangen fra skolebenken til den krevende og prestasjons- orienterte arbeidshverdagen er stor for mange eiendomsmeglerfullmektiger
8 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 NEF er eiendomsmeglernes organisasjon. Vårt mål er en bærekraftig bransje hvor flere blir værende i livslange karrierer som eiendomsmegler. Under NEFs vårkonferanse i Stavanger holdt eiendomsmegler MNEF Soliman Sarwar og eiendomsmegler MNEF Kaisa Shailin Kvamme et svært inspirerende foredrag. De snakket om hvordan man kan lykkes med å bygge bærekraftige karrierer. De fortalte sine historier åpent og delte sine strategier uten filter. Old School versus New School. Begge deler fungerer godt, selv om Soliman og Kaisa velger ulike løsninger for å finne sitt balanse- punkt. Kaisa er veldig tydelig på at hun ikke tar telefonen når en kunde ringer en sen kveldstime. Hun setter klare grenser og styrer kundens forventninger. Vi skal ikke bare jobbe hardt, vi skal også ha det godt sier hun. Soliman på sin side er alltid tilgjengelig. Han tar den sene telefonen og han lever godt med det. Han er opptatt av å bygge team, at meglerne hans har ulike styrker og ulike roller på laget. Der Kaisa tiltrekker seg kunder ved hjelp av sin Instagram-profil, er Soliman etter eget utsagn ganske dårlig på sosiale medier. Til gjengjeld kjenner Soliman halve byen og driver et av de største meglerkontorene i Oslo. Kaisa har med sin filosofi på få år etablert en meglerbedrift med stor suksess i Bergen. Soliman og Kaisa anerkjenner og heier på hverandres suksess. Begge har det til felles at de er strukturerte og har sterk tro på egne arbeidsmetoder. Og de bryr seg om sine ansatte. Teamet må fungere for at butikken skal gå bra. Det er viktig å ha det bra på jobb, selv om presset er høyt. Eiendomsmeglere som lever i konstant konkurranse, takler presset forskjellig og med ulike strategier. Gode bransjeledere ser og tar hensyn til ulike behov. Jeg tror at vår felles bransje vil bli bedre om vi blir flinkere til å dele erfaringer med problemer og løsninger. Det kan hjelpe oss til å bygge en bedre internkultur, og det kan hjelpe oss til å synliggjøre for omverden hva bransjen står for. Mange vil mene at influenser Sebastian Solberg, som har kritisert eiendomsmeglere for å være utilgjeng- elige i ferien, har fått mer oppmerksomhet enn han fortjener. Hans uttalelser fremstår lite seriøse. Faktum er at de fleste kunder er godt fornøyd med eiendomsmegleren sin. Verre er det at influenseren fikk svar fra eiendomsmeglere som tilbød seg å avbryte ferien. Det viser at debatten er viktig. Vi må dyrke yrkesstolthet i bransjen, og lytte til unge stemmer som bringer med seg nye tanker, verdier og arbeidsmetoder CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND JOBBEN OG LIVET For de fleste eiendomsmeglere blir eiendomsmegling en livsstil. Og det skaper debatt. Det er utfordrende å finne balansen mellom jobben og livet. Debatten er ikke svart hvitt. Det finnes flere svar. Vårt mål er en bærekraftig bransje hvor flere blir værende i livslange karrierer som eiendomsmegler.
10 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 Eiendomsmeglere, samarbeidspartnere, foredragsholdere og gjester fra andre organisasjoner, kom raskt i god stemning da de gikk om bord på MS Sandnes til «Get together» og seilas inn Lysefjorden. En båttur i mer spektakulære omgivelser og med Prekestolen sett fra sjøen, skal man lete lenge etter. Det skadet heller ikke at været var strålende, det var god, læskende drikke og hyggelige bransjekollegaer. De som ikke fikk gleden av å delta kan bare angre… Torsdagens landsmøte på Clarion Hotel Stavanger ble høytidelig åpnet med velkomsttale av lokalforeningsleder Stephan Michael Erichsen og vakker sang av Hege Kristin Kjærvoll. Tonen var dermed satt til det som er NEFs viktigste beslutningsorgan. Landsmøtet ble med stødig hånd ledet at Tormod Roth, og et godt forberedt program gjorde også sitt til at hele forløp uten de store diskusjonene. (se egen oppsummering). Randi Hollingen ble klappet inn til sin tredje periode som styreleder og får med seg et særdeles kompetent styre i den neste toårsperioden. Etter lunsj var tiden kommet for det faglige programmet av Vårkonferansen. Her var både juridiske problemstillinger og inspirasjonsforedrag av Kaisa Kvamme og Soliman Sarwar på «timeplanen». De to sistnevnte fikk ekstra lang applaus og høstet særdeles gode tilbakemeldinger etter sitt god forberedte og innsiktsfulle foredrag fra innsiden av bransjen. Tror at de fleste av tilhørerne hadde mye å plukke opp fra denne seansen. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID SOL, SJØ, STEMNING, STAVANGER Et solfylt Stavanger tok imot de nærmere 200 deltagerne til landsmøte/vårkonferanse 22. - 24. mai AV SVEIN STRØMNES | FOTO: CRISTIAN PASCA Foto: NEF
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 11 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Etter et par timer med egentid var gruppen igjen samlet da konferansesalen på hotellet var rigget om til festmiddag. Der fikk vi i tillegg til god mat og drikke, høre innledningen til styreleder Randi, Gullmeglerkåring (se egen sak) og utdeling av hederstegn til Anders Foss. Det hele ble sydd sammen med en stødig hånd, humoristiske sleivspark og morsomme sangnumre fra konfe- ransier Jan Rune Holdhus. Noen valgte deretter å feste videre på takrestauranten, dra videre på byen og ta en sen kebab i et nattstille Stavanger, og sørget derfor for at det ikke ble noen hotellfrokost før hjemreisen fredag. Tilbakemeldingene fra deltagerne etter besøket i Stavanger har gjennomgående vært veldig positive, og vi gleder oss til å sees på Høstkonferansen i Oslo den 21. november! Hold av datoen og spre det glade budskap!
12 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 HOVEDPUNKTER FRA LANDSMØTET I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND I STAVANGER 23. MAI 2024 Torsdag 23. mai 2024 ble det avholdt ordinært årsmøte i Norges Eiendomsmeglerforbund. Her er noen av hovedpunktene fra landsmøtet: (hele protokollen vil ligge på NEF.no) «Norges Eiendomsmeglerforbunds landsmøte er bekymret for en utvikling hvor unge mennesker gjøres avhengig av foreldres økonomi for å kunne etablere seg som bolig- eiere. En statistikk laget i samarbeid mellom Norges Eiendomsmeglerforbund, Statistisk Sentralbyrå og Samfunnsøkonomisk Analyse viser et økende skille mellom unge som kommer inn i boligmarkedet ved hjelp av foreldres boligformue og unge som sliter med å finansiere boligkjøp til tross for at de har god gjeldsbetjeningsevne. NEF vil oppfordre regjeringen til å finne en åpning i utlånsforskriften som sikrer en mer bærekraftig utlånspraksis. Førstegangskjøpere som har god gjeldsbetjeningsevne bør likebehandles uten hensyn til foreldres økonomi.» - Årsberetningen ble enstemmig vedtatt som styrets årsberetning for 2022 - 2024. - Årsregnskapene for 2022 og 2023 ble enstemmig vedtatt. - Revidert budsjett for NEF 2024 ble enstemmig vedtatt. Tormod Roth ble valgt som ordstyrer. Årsmøtet godkjente uten innsigelser at medlemmer som ikke var delegater og inviterte gjester kunne være til stede under årsmøtet. Før sakene til landsmøtet ble påbegynt holdt styreleder Randi H. Hollingen sin tale til landsmøtet. Deretter presenterte nestleder Erlenn S. Ingebrigtsen styrets forslag til resolusjon fra landsmøtet i NEF 23. mai 2024, som fikk landsmøtets tilslutning: Styret i Norges Eiendomsmeglerforbund hadde gjennomgått lovene og foreslått enkelte endringer. Med virkning fra 2025 hadde styret foreslått at medlemskapets bindingstid endres fra et helt kalenderår til at medlemskapet kan opphøre ved første halvår, dvs. dersom utmelding finner sted etter 31.12. kan medlemmet tre ut av medlemskapet med virkning fra 1. juli og ved utmelding etter 30. juni kan medlemmet tre ut av medlemskapet fra 1. januar påfølgende år. Styret hadde også foreslått å legge til en ny bestemmelse om «Medlemsforpliktelser» med virkning fra 2025. Formålet med bestemmelsen var å klargjøre medlemmenes forpliktelser og skape økt bevissthet om rollen som eiendomsmegler MNEF, samt pålegge medlemmene å gjennomføre et etikk-kurs som vil være skreddersydd for NEFs medlemmer med utgangspunkt i NEFs etiske regler. Styrets forslag til endringer i Lover for Norges Eiendomsmeglerforbund ble enstemmig vedtatt. KONTINGENT: Styrets forslag på kontingentsatser for 2025 og 2026 ble enstemmig vedtatt. MEDLEMSKATEGORI I OG II A): Ansatte i eiendomsmeglerforetak, med unntak av fullmektiger kr 400 pr. mnd. (opp fra kr 333,33) Eiendomsmeglerfullmektiger, de første to år i bransjen kr 100 pr. mnd. (ned fra kr 125,-) MEDLEMSKATEGORI II B): Andre yrkesaktive medlemmer kr 200 pr. mnd. (ned fra kr 333,33) MEDLEMSKATEGORI III: Pensjonister, ikke yrkesaktive pga. alder/sykdom kr 125 pr. mnd. (opp fra kr 83,33) MEDLEMSKATEGORI IV: Æresmedlemmer kr 0,- (uendret) Studentmedlemmer kr 500 per skoleår (uendret) Av kontingenten utbetales kr 50 pr. medlem pr. mnd. til medlemmets lokalforening ved årets slutt. STYRETS FORSLAG PÅ ENDRINGER I LOVER FOR NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 13 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MÅL FOR NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND PERIODEN 2024 - 2026 Etter at styret hadde presentert forslagene i måldokumentet, ba Trine Dahl- Pettersen om ordet for å komme med endringsforslag under delmål «Utdanning», på vegne av Peder Raknes og Gunnar Krogsveen. Det ble foreslått å endre styrets forslag om at «NEF skal arbeide for en relevant utdanning av høy kvalitet ved de ulike studieinstitusjonene.» til at «NEF skal arbeide for en relevant utdanning av høy kvalitet ved de ulike studieinstitusjonene. NEF skal stille krav om at kommunikasjon mellom mennesker tas inn som fag i utdannelsen som eiendomsmegler.» I tillegg ble det foreslått at styrets forslag om at «NEF skal arbeide for å heve kvalitetskravene til obligatorisk etterutdanning.» skulle endres til at «NEF skal arbeide for å heve kvalitetskravene til obligatorisk etterutdanning. Kommunikasjon og forhandlingsteknikk skal være en del av den poenggivende etterutdanningen.» Styret var enig i at kommunikasjon mellom mennesker er viktig i bransjen, samt at forhandlingsteknikk er noe man har nytte av. Styret påpekte imidlertid at det ikke er NEF som bestemmer eller fastsetter studieinstitusjonenes studieplaner, og at en eventuell endring i studieplan for eiendomsmeglereksamen også forutsetter godkjenning fra Finanstilsynet og Nasjonalt organ for kvalitet i utdanninga (NOKUT). Styret støttet forslaget, men påpekte at man eventuelt måtte se på ordlyden. Styrets forslag til NEFs mål for styreperioden 2024 – 2026 ble enstemmig vedtatt med de endringene som ble fremmet. VALG FOR PERIODEN 2024 - 2026 Kurt F. Buck, leder av Valgkomitéen, redegjorde for valgkomitéens arbeid og presenterte deres innstilling. STYRET I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND: STYRELEDER FOR 2 ÅR: Randi H. Hollingen, Molde gjenvalg NESTLEDER FOR 2 ÅR: Erlenn Stavnås Ingebrigtsen, Trondheim gjenvalg STYREMEDLEMMER FOR 2 ÅR: Aslak Gundersen Hotlh, Oslo ny Thomas Heimdahl, Lillehammer ny Inger-Louise Dølvik, Bodø gjenvalg Jard Berg, Bergen gjenvalg 2 VARAMEDLEMMER TIL STYRET FOR 2 ÅR: Cecilie-Marie Storslett, Oslo/Tromsø ny Alex Modahl, Kristiansand ny Foto: Cristian Pasca F.v. Thomas Heimdahl, Inger-Louise Dølvik, Aslak Gundersen Holth, Randi Hollingen (styreleder), Cecilie Marie Storslett (vara), Jard Berg og Alex Modahl (vara).
14 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STYREMEDLEM: Aslak Gundersen Holth 28 år Eiendomsmegler MNEF, Privatmegleren Allé, Oslo TIDLIGERE VERV I NEF: - Nestleder i NEF Oslo og Akershus: 2023 – dagens dato - Styremedlem i NEF Oslo og Akershus: 2022 til 2023 - Varamedlem i NEF Oslo og Akershus: 2021 til 2022 Min motivasjon til å tre inn i styret er at jeg mener jeg kan bidra til videre utvikling, innovasjon og fornyelse. Det er ingen hemmelighet at det finnes mange kandidater som har lengre fartstid i bransjen med kulere titler og mer ansvar. I mine øyne kan jeg bidra med å se ting fra en meglers perspektiv. Dette kan bidra til å få fram den enkelte meglers mening slik at man enda bedre kan legge til rette for de beste forutsetningene for meglerne i bransjen. STYREMEDLEM: Thomas Heimdal 47 år Eiendomsmegler MNEF, Innlandet Næringsmegling AS, Lillehammer TIDLIGERE VERV I NEF: - Varamedlem til styret i NEF 2020 - 2024 - Leder av NEF Innlandet i 6 år HAR VÆRT MEDLEM AV: - Valgkomitéen i NEF - Omdømmeutvalget i NEF - Engasjementsutvalget i NEF Begynte som megler i 1999 mens jeg tok eiendomsmeglerutdanningen. Fikk meglerbrevet i 2001. Var daglig leder i tre selskaper og meglet det meste frem til 2021. Startet da i Innlandet Næringsmegling AS hvor jeg nå er daglig leder og næringsmegler. Har vært aktivt medlem i NEF siden 2001 og synes faget, bransjen og menneskene er grådig artige! VARAMEDLEM: Cecilie-Marie Storslett, 37 år Eiendomsmegler MNEF, Product Expert Core., Visma Real Estate AS, Oslo/Tromsø TIDLIGERE VERV I NEF NORD-NORGE: - 2 år som varamedlem. - 2 år som studieleder. BRENNER FOR: Jeg er en engasjert person som brenner for faget vårt og eierskapet til dette. Å levere kvalitet til kundene og stadfeste vår posisjon som eksperten på boligsalget er viktig for meg. Jeg er også opptatt av NEF og at vi skal være en foretrukket plattform for medlemmene våre. Vi skal sørge for en bærekraftig og balansert hverdag for medlemmene våre, slik at ikke arbeidsslitasjen blir for stor i yrket vårt. VARAMEDLEM: Alex Modahl 48 år Daglig leder, Eiendomsmegler MNEF, Eiendomsmegler Krogsveen AS, Sørlandet TIDLIGERE VERV I NEF: 4 år styreleder i NEF Sørlandet 1 år nestleder i NEF Sørlandet 20 års erfaring som eiendomsmegler i Kristiansand, inkludert som eier/daglig leder/ styreleder og 10 års erfaring fra franchisesystemet, leder i dag Krogsveen Sørlandet med avdelingskontor i Kristiansand, Arendal og Hovden og har forståelse for bransjens dynamikk og utfordringer. Jeg har stort engasjement for bransjen, uavhengig av alder, har evne til å forstå og adressere behov- ene til både erfarne og unge i bransjen. Jeg liker å utfordre det etablerte og komme med nye tanker og forslag for positiv utvikling for å drive bransjen fremover og sikre relevans og konkurransedyktighet i et stadig skiftende marked. NYE STYREMEDLEMMER I NEF 2024 – 2026 Alle foto: Cristian Pasca
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 15 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Foto: Cristian Pasca GULLMEGLEREN 2024 KATEGORI: BESTE PRESENTASJON AV BRUKT BOLIG/FRITIDSBOLIG NOMINERT OG DIPLOM TIL: Eiendomsmegler MNEF Sigurd Stori, Høyden & Partners, Oslo (for markedsføring av «Knausen», tidligere lensmannsbolig på Røyse) JURYENS BEGRUNNELSE: En spennende eiendom med historie ble godt presentert og det er tydelig at megler har lagt mye sjel og stolthet i prosjektet. Fokus på detaljer på alt fra styling og PR, skapte oppmerksomhet og gjorde det lett å se mulighetene for potensielle kjøpere. GULLMEGLER 2024: Eiendomsmegler MNEF Didrik Ruus, Boa Eiendomsmegling, Nordstrand (for markedsføring av Fjellgata 30 A, Oslo) JURYENS BEGRUNNELSE: Et lekkert objekt, med meget smakfullt nivå på foto og styling – uten at megleren faller for fristelsen å bruke gimmicks. Imponerende innsats for å perfeksjonere detaljene i en produksjon med styling, foto og tekstarbeid, samt flere runder for å fange forskjellige lysforhold, gjør at dette fremstår som standarden for kvalitetsprospekter. Rett og slett helstøpt.
16 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID GULLMEGLEREN 2024 KATEGORI: BRANSJEPRISEN Bransjeprisen går til det beste tiltaket som har fremmet eiendomsmeglerstandens omdømme og anseelse. Juryen har i år valgt å tildele årets bransjepris som en slags hederspris, og flere innsendte bidrag i kategorien ble vurdert. GULLMEGLER 2024: Eiendomsmegler MNEF Henrik Tangen, Eiendomsmegler Krogsveen Bamble og Porsgrunn (for Pepperkakeauksjonen2023) JURYENS BEGRUNNELSE: Etter nærmere 20 år har dette tiltaket blitt nærmest en institusjon i Bamble. Et bevis på ekte engasjement, som hver gang forsterker inntrykket av at eiendomsmeglere faktisk er mennesker som bryr seg. Bransjeprisen i år blir dermed en slags hederspris for innsatsen til et enkeltmenneske som viser et pågangsmot og en evne til å stå i det, år etter år. Vi gratulerer! Foto: Cristian Pasca
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 17 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID GULLMEGLEREN 2024 KATEGORI: ÅPEN KATEGORI NOMINERT OG DIPLOM TIL: Eiendomsmegler MNEF Karsten Onsrud, Aktiv Eiendomsmegling AS, Oslo (for kampanjen «Lives mange dilemmaer») JURYENS BEGRUNNELSE: En velprodusert reklamekampanje som skapte synlighet og på en kreativ måte understreket den ønskede posisjonen til Aktiv, som eiendomsmeglerne som kjenner kundene sine. GULLMEGLER 2024: Eiendomsmegler MNEF Katerin Lind-Klev, Nordvik Bolig, Oslo (for Nordvik-appen) JURYENS BEGRUNNELSE: «Alle» lanserer apper for å engasjere sine kunder, men blir fort glemt bort grunnet liten relevans over tid. Denne appen har vært på markedet noen år, og kunne fort lide samme skjebne, men her har man vært gode på å utvikle nye funksjoner både for nytte og underholdning. Alt som er viktig i forsøket på å bli en preferert aktør for både gamle og nye kundegrupper. Foto: Nordvik Bolig NOMINERT OG DIPLOM TIL: Eiendomsmegler MNEF Cathrine Wæraas Temmerud og Eiendomsmegler MNEF Henrik Tangen, Eiendomsmegler Krogsveen (for Markedskampanje med bygging av omdømme både eksternt og internt – lokalkjente meglere) JURYENS BEGRUNNELSE: En emosjonell kampanje som har vist lang levetid, men evner fortsatt å stå ut i mengden. Med en original idé som vanskelig lar seg kopiere, bygger meglerne fortsatt troverdighet og tillit i sine lokalmarkeder.
18 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID HEDERSTEGN TIL ANDERS FOSS På bankettmiddagen etter landsmøtet i Stavanger 23. mai 2024 ble Anders Foss tildelt NEFs hederstegn. HER ER STYRETS BEGRUNNELSE FOR TILDELINGEN: Styret vil rette oppmerksomheten mot et medlem som har vært engasjert og brukt stemmen sin på vegne av bransjen i en årrekke. Engasjementet til vedkommende skaper som regel debatt og avler dermed nytt engasjement i medlemsrekken vår. Den aktuelle personen har en genuin interesse for profesjonen og har ofte talt de små foretakene sin sak. Vedkommende har jobbet som eiendomsmegler i nærmere 40 år og har vært medlem av NEF siden 1988. Av tillitsverv har vedkommende vært styremedlem i NEF Oslo og Akershus i til sammen nærmere 15 år. Personen vi snkker om er stort sett alltid til stede på NEF sine arrangementer og blir ansett som en selvskreven del av NEF-familien. Norges Eiendomsmeglerforbunds Hederstegn tildeles Eiendomsmegler MNEF Anders Foss. I NEFs lover heter det om tildeling av hederstegnet: «Hederstegnet kan utdeles til medlemmer, eller andre personer styret bestemmer seg for, som har gjort en fortjenestefull innsats for forbundet og/eller eiendomsmeglerbransjen.» PÅ LANDSMØTET I STAVANGER 23. MAI 2024 BLE TILDELT NEFs HEDERSTEGN Anders Foss Foto: Cristian Pasca
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 19 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Vårkonferansen ble åpnet av juridisk direktør Cecilie Eide Knudsen (ny i rollen fra 1. mai i år) og salgs- og markedssjef Ida Emilie Bergmann, før ordet ble gitt videre til Finn.no som også var sponsor av bankettmiddagen. Finn.no holdt et interessant foredrag om historien til Finn.no, hvordan de jobber med teknologi som blant annet kunstig intelligens samt hvordan de ser på markedet og konkurranse. Det faglige programmet var i år (som tidligere år) satt sammen av ulike temaer som i den senere tid hadde utpekt seg som særlig aktuelle. Først ut var advokatene Kaja Harms og Henrik Taubøll, begge fra Advokatfirmaet Haavind AS, med temaet «Meglerrollen i møte med ny teknolog – hvordan benytte utradisjonelle løsninger innenfor rammene av et tradisjonelt regelverk.» Ny teknologi påvirker eiendomshandel og meglerhverdagen. Taubøll og Harms snakket om hva som har skjedd av teknologisk utvikling i eiendomsmeglingsbransjen fram til der vi er i dag, og hvilke mulige konsekvenser og fallgruver det har medført i de fleste delene av et megleroppdrag. Det er på det rene at mye av den nye teknologien har blitt introdusert i markedet uten at man kjenner alle konsekvenser. Dette har også utfordret et ikke-tilpasset lovverk som henger etter utviklingen, blant annet innen GDPR, markedsføring og selve utførelsen av megleroppdraget. Selv om ny teknologi, tjenester og løsninger er spennende, skjer utviklingen av nye verktøy mye raskere enn før, hvilket stiller større krav til megler og meglerforetakene. Utfordringer med den nye teknologien blir også reflektert i Finanstilsynets prioriteringer for hva de skal ha fokus på når de ser bransjen i kortene i året som kommer. Det er derfor viktig at foretakene har et bevisst forhold til konsekvenser (ved bruk av nye teknologiske løsninger?) Deretter gikk stafettpinnen til eiendomsmegler MNEF Kaisa FAGLIG PÅFYLL I STAVANGER Årets Vårkonferanse gikk av stabelen i oljebyen Stavanger. I år var det også Landsmøte, og tradisjonen tro ble Vårkonferansen kombinert med dette. Nytt av året var imidlertid at Landsmøtet og Vårkonferansen ikke gikk parallelt. På den måten fikk både delegater og kursdeltakere muligheten til å få med seg begge deler. AV NEF JURIDISK
20 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Kvamme, partner i Nordvik Bergen Vest, og eiendomsmegler MNEF Soliman Sarwar, partner og daglig leder i Privatmegleren Panorama. Under tittelen «Hvordan bli best?» fikk vi presentert et spennende og inspirerende foredrag som med tydelighet viste at det er mange ulike veier for å lykkes. Vi i NEF er stolte av å ha så dyktige medlemmer, og vi er imponert over hva de har fått til og takknemlig for at de delte sine erfaringer på Vårkonferansen! Siste post på programmet dag #1 var Finanstilsynet v/ Arne Solberg som, i år som i fjor (og tidligere år) leverte «Finanstilsynets time». Etter en kort presentasjon av tilsynets nye organisering, hvor det også ble presentert at Solberg har overtatt som seksjonssjef for tilsynets seksjon for eiendomsmegling og inkasso, var temaet det retoriske spørsmålet «Bare en verdivurdering?». Verdivurderinger brukes til en rekke formål; i forbindelse med salg, ved refinansiering, opplåning og realkausjon, for kjøp, ved samlivsbrudd og ved etablering av samliv, av nysgjerrighet og som markedsføring for å få eiendomsmeglingsoppdrag, for å nevne noe. Felles for de alle er imidlertid at verdivurderingen skal si noe om eiendommens markedsverdi. Eiendomsmeglingsloven inneholder ingen eksplisitt beskrivelse av verdivurderinger, men lovens § 1-1 og kravet til «ordnet» tilsier at verdivurderinger skal være skriftlig. Selv om «rene» verdivurderinger ikke er eiendomsmegling, men annen næringsvirksomhet som foretakene kan drive med, og dermed ikke direkte er regulert av eiendomsmeglingsloven, stilles det likevel samme krav og forventninger til faglig dyktighet og forsvarlig utførelse. I foredraget viste Solberg til eksempler på at foretak og megler har blitt holdt erstatningsansvarlig overfor banker som har innvilget lån på bakgrunn av feilaktige verdivurderinger. Solberg viste også til at de ved et par anledninger har fatt vedtak om tilbakekall av eiendomsmeglerbrev og/ eller tillatelse til å være ansvarlig megler som følge av uriktige verdivurderinger. Det er i utgangspunktet et krav at megler har befart eiendommen før det utarbeides en verdivurdering. Dersom dette mot formodning ikke er gjort, må det fremkomme på en tydelig måte. Videre kan megler ikke ukritisk legge oppdragsgivers opplysninger til grunn; er boligen faktisk pusset opp siden kjøpet for 6 måneder siden? Dersom det verdivurderingen er satt basert på konkrete forutsetninger, f.eks. at loft kan bygges ut, må også dette fremkomme på en klar og tydelig måte. Avslutningsvis var Solberg kort innom meglers rådgivning om valg av annonsemedium. Selv om konkurranse er bra, vil det være en risiko for at megler vil anbefale sine kunder å annonsere i annonsemedier de selv eier, uten at dette er vurdert som mest hensiktsmessig for den enkelte kunde. Solberg minnet derfor om at foretakene for det første plikter å opplyse (skriftlig) om eventuelt eierskap, men at megler uansett må vurdere hvilken markedsføring som er den beste for kunden. «Ta begge to for å være sikker» kan kanskje være litt for «lettvint». Dag# 2 startet med advokat Stian Wessel fra advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS og temaet «Skatte- rettslige regler og problemstillinger som er i tiden.» På sin sedvanlig gode og trygge måte belyste Wessel hvorfor skattereglene er viktige og av interesse for eiendomsmeglere. Wessel gikk også gjennom ulike skatterettslige problemstillinger «i tiden», herunder reglene for brukshindring, utleie som innvirkning på salg, salg av arvet bolig og grensedragningen mellom salg av bolig og salg av tomt. Rettspraksis viser at det ikke er krav om inngående kjennskap til de ulike skattereglene, og utgangspunktet er også at megleren ikke har noen ubetinget plikt til å gi skatterådgivning, jf. Høyesteretts dom inntatt i Rt. 1988 side 7. I høyesterettsdommen er det imidlertid lagt til grunn at megleren kan ha plikt til å si fra til oppdragsgiveren (klagerne), hvis han eller hun skjønte eller burde ha skjønt at det ville oppstå skatteplikt ved et salg, hvilket tilsier at megler må beherske de alminnelige skattereglene om bl.a. bolig og fritidsboligbeskatning. Sist på programmet var 2 timer med NEF Juridisk og «Aktuelle saker». Advokat Halvor M. Haver Elde gjennomgikk først reglene knyttet til kravet om bytterett etter eierseksjonsloven § 26, og spørsmålet om en sameier som midlertidig må bytte bort p-plassen sin har rett på kompensasjon. Svaret på dette er i utgangspunktet nei. Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har likevel i en tolkningsuttalelse uttalt at «Kvalitativt bedre plasser «basert på rimelighetsbetraktninger» vil kunne gi grunnlag for kompensasjon.» Som eksempel ble nevnt p-plasser med og uten ladestasjon og utendørs- contra innendørs p-plass. Det er også viktig at megler sørger for at kjøpere av eiendom med tilhørende tilrettelagte p- plasser får klare opplysninger om at han eller hun vil kunne måtte oppgi plassen for det tilfellet at en annen seksjonseier, eller senere kjøper, oppfyller kravene til å få HC-plassen. Det er imidlertid viktig å være å være klare over at retten til å bytte forutsetter at man selv har p-plass. Retten er også midlertidig, hvilket innebærer at plassene skal tilbakeføres dersom behovet faller bort. En som har fått byttet til seg en tilrettelagt plass vil for øvrig ikke kun overdra den tilrettelagte plassen ved et eventuelt salg. Til slutt presenterte Elde Borgarting lagmannsretts dom i Nordberg-saken (LB-2023-170557) og betydningen av ikke-godkjente tilstandsrapporter. Dommen er anket til Høyesterett, men lagmannsretten konkluderte i sin avgjørelse med at 1) feil i en tilstandsrapport som ikke er ubetydelige får den virkning at det ikke skal fingeres kunnskap om forhold som kjøperen verken kjente eller måtte kjenne til, 2) bestemmelsen skal altså ikke tolkes slik at det i tillegg skal fingeres uvitenhet om forhold som kjøperen rent faktisk er kjent med, 3) feil ved én del av en tilstandsrapport, smitter ikke over på de deler av rapporten som det ikke er noe å innvende mot, 4) dersom avviket gjelder den delen av boligen som mangelskravet retter seg mot, vil det bero på en nærmere vurdering om avviket er «ubetydelig», og 5) opplysninger om tilstandsgrad og alder er ikke forbehold, men fakt- iske opplysninger og vurderinger av eiendommen som danner grunnlaget for kjøpers berettigede forventinger. Det blir spennende å se om saken slippes inn til behandling i Høyesterett, og hva utfallet i så fall blir. Enn så lenge sier vi derfor to be continued, we’ll keep you posted! Juridisk direktør Cecile Eide Knudsen avsluttet Vårkonferansen med en kort gjennomgang av følgende temaer: - H va betyr det for kjøper å overta mot midlertidig bruksrett (borett) i borettslag? - Er det anledning for kjøper å kreve et høyere beløp enn utbyggers transportgebyr? - Krav ved formidling av boligkjøperpakker - K rav til å opplyse om «hva som er avtalt om meglers vederlag,» Det faglige programmet var i år (som tidligere år) satt sammen av ulike temaer som i den senere tid hadde utpekte seg som særlig aktuelle.
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2024 21 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Når det gjelder overtakelse mot midlertidig borett er det viktig å være klar over at kjøper ikke selv får rettsvern for sitt erverv. Dette innebærer at kjøper, dersom kjøper ønsker å videreselge før kjøper selv har fått hjemmel til andelen, ikke vil kunne få utbetalt oppgjøret for sitt salg da vilkårene i emgll. § 6-9 tredje ledd ikke er oppfylt. Det er derfor viktig at kjøpere, i prosjekter hvor utbygger tar forbehold om overtakelse mot midlertidig borett etter brl. § 2-13 annet ledd, får tydelig informasjon om dette i forkant av avtaleinngåelsen. Når det gjelder transportgebyr og eventuelt påslag på dette, vil det være villedende og dermed i strid med god meglerskikk dersom megler medvirker til å angi et gebyr som er høyere enn det faktiske gebyret som utbygger har betinget seg. Dette fordi «gebyr» er et pengebeløp som kreves inn typisk for en tjeneste, og en naturlig språklig forståelse av begrepet er at beløpet som kreves inn gjelder de reelle kostandene, altså det reelle beløpet for tjenesten. Flere foretak formidler i dag ikke bare «rene» boligkjøperforsikring, men også såkalte Boligkjøperpakker som inneholder boligkjøpeforsikring og andre forsikringer som bl.a. innbo- og renteforsikring. Det er imidlertid viktig at også slike produkter markedsføres i samsvar med markedsføringsloven. Vi oppfordrer derfor alle som tilbyr slike produkter til å kvalitetssjekke at markedsføringen ikke gir forbrukeren et villedende inntrykk av hva Boligkjøperpakken og boligkjøperforsikringen inneholder, prisen, fordeler, varighet og eventuelle begrensninger osv. I tillegg er det viktig at det ikke skapes et inntrykk av at det er obligatorisk å ha disse forsikringene. Etter emgll. § 6-7 annet ledd nr. 14 skal det opplyses om «hva som er avtalt om meglers vederlag, jf. § 7-2». Videre følger det av forskriften § 6-2 at det skal opplyses om «hva som er avtalt om oppdragstakers rett til å kreve dekning av utlegg.» Finanstilsynet har i to brev fra hhv. 23.05.2023 og 29.01.2024 kommet med uttalelser om hva som ligger i kravene. Brevene kan om ønskelig fås ved henvendelse til NEF Juridisk.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy