EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 41 provisjon av stipulert salgssum på 2 000 000 kroner, som utgjør 200 000 kroner i provisjonsinntekter. Spørsmålet blir derfor om det beløp som klageren har blitt fakturert for, overstiger lovens krav om «rimelig vederlag» jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5. Ut fra en totalvurdering basert på at oppdragstaker har kommet langt i salgsprosessen, og at det er lagt ned et betydelig arbeid, har nemnda kommet til at meglerforetaket har beregnet seg et rimelig vederlag.» RFE-2022-316: KJØPER AV LANDBRUKSEIENDOM OG SENERE SPØRSMÅL OM SALG AV DEL AV EIENDOMMEN Saken gjaldt kjøpte en landbrukseiendom i 2019. Eiendommen bestod av fire matrikkelenheter med likt gårdsnummer og ulike bruksnumre. Under budrunden opplyste megleren ifølge klageren at den ene tomten (eget bnr.) med låve/stall kunne selges separat. Da klageren ønsket å selge tomten etter kjøpet, viste det seg at dette likevel ikke var mulig. I ettertid ble klageren også kjent med at pantedokumentene ikke var slettet for deler av eiendommen. Spørsmålet var derfor om megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved håndteringen av salget, og om det var grunnlag for erstatning tilsvarende verditapet som følge av at fradeling ikke var mulig. Nemnda kom enstemmig til at klagen førte delvis frem, og uttalte: «FRADELINGS- OG SALGSMULIGHET AV TOMT» Klageren har gjort gjeldende at megleren før bindende avtale ble inngått, ga uriktig opplysning om muligheten for fradeling og salgsmulighet av del av eiendommen, noe meglerforetaket har bestridt. Nemnda bemerker at eiendommen er på vel 18 dekar/ mål (18 470 kvm.) og består av flere bygninger. Eiendommen består av fire bruksnumre (2, 190, 191 og 192) og er uregulert. Den ligger i et område avsatt til landbruk, natur og friluftsområde (LNF) i kommuneplanens arealdel. Jordloven § 12 forutsetter at deling av eiendom som er eller kan nyttes til jord- eller skogbruk, krever offentlig godkjenning. Det følger av § 12 sjette ledd at det kan være nødvendig med delingssamtykke selv om eiendommen, som i dette tilfellet, består av flere matrikkelnumre. Uttrykket «deling» omfatter både situasjonen hvor det kun skjer en delingsforretning, og situasjonen hvor det det skjer en rettsoverføring, for eksempel salg. Kontrollen rundt delingsbestemmelsen bygger på at kommunen og statsforvalteren skal føre tilsyn med bestemmelsene i blant annet jordloven § 12 blir overholdt. I tillegg er det fastsatt i tinglysingsloven § 12 a tredje ledd at et dokument som går ut på å stifte eller overdra noen rett som omfattes av jordloven § 12, ikke kan tinglyses uten at det foreligger samtykke fra kommunen. Dette viser at jordloven § 12 må antas å ha stor betydning for utviklingen av eiendoms- og bruksstrukturen i landbruket. En megler som selger en eiendom i et LNF-område som vår sak gjelder, må kjenne til jordloven § 12 og de begrensninger denne bestemmelsen kan legge på deling av eiendommen, inklusive salg av deler av den. Meglerforetaket har vist til at megler innhentet og videreformidlet informasjon om eiendommen på sedvanlig vis. Det er i den forbindelse vist til at det i kommunens godkjenning av 24. juni 2013 tydelig fremkommer at det er gitt dispensasjon til fradeling. Nemnda forstår meglerforetaket slik at dette innebar at megleren kunne legge til grunn at deling ikke var noe problem. Nemnda bemerker at meglerforetaket/megler her synes å ha misforstått hva godkjenningen innebærer. For det første gjaldt denne godkjennelsen kun bnr. 2. For det andre dreide det seg om en deling av tomten som det fra før stod to boliger på. Det var således grunnlag for å gjøre unntak fra delingsforbudet i LNF-området. Men dette har ingen eller i beste fall begrenset betydning for hvilke muligheter klageren vil ha for å få godkjennelse for salg av bnr. 190 med påstående låve/stall. Kommunen har også i ettertid opplyst at muligheten for dette er liten. Det sentrale spørsmålet er følgelig om megleren overfor klageren før bindende avtale ble inngått (bud/budaksept), skriftlig eller på annen måte hadde gitt uttrykk for at matrikkelenheter kunne selges separat. Klageren anfører at dette ga megleren uttrykk for i en tidlig fase i salgsprosessen, noe meglerforetaket har bestridt og anført at salget av den allerede fradelte tomten ikke var et tema før kjøpet av eiendommen. Nemnda bemerker at meglerforetaket har erkjent at megleren i SMS 30. oktober 2021 - det vi si før budaksept - opplyste at klageren kunne selge låven/stallen. Det må derfor legges til grunn at megleren feilaktig var av den meningen, noe som understøtter også klagerens forklaring. Til dette kommer at megleren må ha misforstått betydningen av kommunens delingstillatelse av 24. juni 2013. Konklusjonen blir at megleren ga uriktige opplysninger om delingsmulighetene, og har i denne forbindelse opptrådt uaktsomt (culpa). SLETTING AV PANT Det må legges til grunn at panteheftelsene på tre av de fire bruksnumrene ikke ble slettet i forbindelse med oppgjøret, og at dette skjedde lenge etterpå. Meglerforetaket har vist til at megleren ba banken om å slette heftelsene på samtlige bruksnumre, men at dette ikke skjedde på grunn av en feil i banken. Slik saken er opplyst, har ikke nemnda noe grunnlag for å se bort fra dette, og klagen på dette STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy