36 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 Rådgiverbegrepet kan omfatte rådgivningsfeil av eiendomsmeglere. Gir for eksempel megleren et uriktig råd om gevinstbeskatning til selgeren (oppdragsgiveren), begynner foreldelsesfristen for et mulig erstatningskrav først å løpe på det tidspunkt rådet resulterte i et tap. 4.1.2.Utenfor kontraktsforhold Utgangspunktet for krav utenfor kontraktsforhold – skadeserstatning – er at foreldelsesfristen starter å løpe «den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige». For krav utenfor kontrakt løper derfor fristen tidligst fra det tidspunkt kravshaveren hadde slik kunnskap at det var grunnlag for å gå til sak og at man samtidig hadde utsikter til å oppnå et rimelig resultat. Eksempelvis kan kjøperen av en eiendom ha oppdaget at det er innhentet feil opplysninger fra megleren som ville medvirket til en lavere kjøpesum. Hvis opplysningssvikten skyldes meglers uaktsomhet, kan megleren bli ansvarlig for kjøperens potensielle skadeerstatningskrav. Ettersom kjøperen og megleren ikke har inngått en avtale seg imellom betyr det at kravet er fremmet utenfor kontraktsforhold. At meglerens ansvar overfor kjøper gjelder utenfor kontrakt, er også lagt til grunn i en lagmannsrettsdom fra 2022 (LF-2022-32961-1). Er vilkårene for et skadeserstatningskrav oppfylt, vil det da løpe en særskilt foreldelsesfrist fra det tidspunkt kjøperen burde skaffet seg tilstrekkelig kunnskap om opplysningssvikten. 4.2. Foreldelsesfristens lengde Hvor lang foreldelsesfristen er vil blant annet avhenge av hvilken foreldelsesfrist som kan påberopes. Et skille går mellom alminnelige frister, særskilte frister og tilleggsfrister. 4.2.1.Alminnelige og særskilte frister Den alminnelige foreldelsesfristen i kontraktsforhold er 3 år. At fristen er alminnelig betyr at den vil gjelde dersom ikke en annen frist følger av særskilt regulering. For tilfellene utenfor kontrakt – skadeserstatning – er de særskilt regulert. Foreldelsesfristen i disse tilfellene er også 3 år. Det betyr at hovedskillet mellom kravene i og utenfor kontraktsforhold er når fristen starter å løpe. Det finnes også andre særskilte foreldelsesfrister, uten at vi går nærmere inn på disse her. 4.2.2.Særlig om tilleggsfrist Selv om den alminnelige foreldelsesfristen er utløpt, eksisterer det tilleggsfrister. Disse tilleggsfristene løper uavhengig av de alminnelige og særskilte fristene. Dersom den alminnelige fristen har løpt ut, kan dermed tilleggsfristen likevel medføre at kravet er i behold. Den vanligste tilleggsfristen er der kravshaver «manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren». I slike tilfeller utsettes starttidspunktet for foreldelsesfristen til da kravshaver «fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap». Tilleggsfristen settes oftest på spissen der det er snakk om skjulte mangler, eller der det tar noe tid før mangelens årsak og omfang avdekkes. For meglere kan dette være praktisk der det eksempelvis er solgt en eiendom med en konstruksjonsfeil, men der konsekvensene av konstruksjonsfeilen (f.eks. riss- og sprekkdannelser i fasaden) først viser seg noen år etter overtakelsen. Kommer tilleggsfristen til anvendelse, har kravshaver 1 år (3 år utenfor kontraktsforhold) til å avbryte fristen fra det tidspunkt han fikk eller burde fått nødvendig kunnskap. 4.3. Avbrytelse av foreldelsesfristen Dersom et kravet ikke avbrytes innen fristen vil det gå tapt. Kravet kan da ikke lenger inndrives, til tross for at kravet i utgangspunktet var berettiget. Foreldelsesloven oppstiller ulike måter å avbryte et krav på. Den mest aktuelle avbrytelsesmåten er at kravshaver tar rettslige skritt mot skyldneren, som betyr at kravshaveren tar ut stevning eller forliksklage. En annen måte å avbryte fristen på er at skyldneren selv erkjenner fordringen. Hva som skal til for at skyldneren skal anses å ha erkjent en fordring er ikke uten videre enkelt å fastslå. Om det foreligger en erkjennelse og hva erkjennelsen omfatter, må bero på en konkret tolkning av hva skylderen har sagt og gjort. At foreldelsesfristen kan avbrytes ved en erkjennelse innebærer at det for skyldneren er særlig viktig å være bevisst på hvordan man ordlegger seg overfor kravshaver. Man kan også avtale forlengelse av foreldelsesfristen, men dette må gjøres på riktig måte og en slik avtale må ha riktig innhold for å unngå at krav blir foreldet. Det viktig å presisere at foreldelsesfristene er noe annet enn reklamasjonsfristene. Regelsettene er ulike, med forskjellige frister som løper uavhengig av hverandre og som avbrytes ulikt. Selv om den som har et krav avbryter reklamasjonsfristen, betyr ikke det at foreldelsesfristen avbrytes. Sender kjøper av en eiendom et reklamasjonskrav til selger, typisk i form av en e-post, vil det kunne avbryte reklamasjonsfristen. Det er derimot ikke nok for å avbryte foreldSTUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER Vårt råd til eiendomsmeglere er å gjøre seg kjent med de overordnede rettsreglene og i alle saker vurdere om foreldelse kan bli et problem
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy