Eiendomsmegleren nr. 3 - 2023

EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 35 I denne artikkelen vil vi gi en innføring i foreldelsesreglene, eksemplifisere og illustrere ulike praktiske problemstillinger som eiendomsmeglere kan stå ovenfor og bør være klar over. 2. HVORFOR BØR EIENDOMSMEGLERE KJENNE TIL FORELDELSESREGLENE? Eiendomsmeglere kan havne i mange situasjoner der foreldelsesreglene settes på spissen. Typisk ved råd til selger og kjøper om hvordan de skal håndtere en angitt situasjon ovenfor medkontrahenten, men også i form av meglerens egen beskyttelse for feil ved oppdragsutførelsen som kan være erstatningsbetingende. Foreldelsesreglene kan for eksempel komme inn der hvor selgeren har gitt kjøperen mangelfull eller uriktig informasjon om en eiendom – som innebærer brudd på opplysningsplikten. I et slikt tilfelle bør megleren være klar over at dersom det har gått lang tid siden transaksjonen ble gjennomført, kan kjøperens krav mot selgeren bli foreldet hvis man ikke håndtert foreldelse på riktig måte og i tide. Eiendomsmegleren må også være klar over at egne feil og mangler ved oppdraget, herunder erstatningskrav oppstått ved feil råd til kontraktspartene eller feil informasjon i et prospekt, kan være foreldet og derfor fungere som en beskyttelse mot megleransvar. For at meglere skal kunne håndtere en oppstått situasjon på en forsvarlig måte, bør meglere derfor ha tilstrekkelig kunnskap til å identifisere at foreldelse kan være et problem i saken og at man tidsnok kan søke juridisk bistand før det er for sent. 3. HVORFOR HAR VI REGLER OM FORELDELSE? En viktig årsak til at vi har foreldelsesregler er at partene på et tidspunkt må kunne innrette seg slik at et forhold er endelig avklart og oppgjort. Skyldner må kunne sette en sluttstrek for sine kontraktsforpliktelser. Dette har samtidig en side til mulighetene for å dokumentere et krav, altså bevissituasjonen. Desto lengre tid som går, desto vanskeligere blir det å finne tilstrekkelig informasjon for å underbygge og dokumentere et krav. Foreldelsesreglene fungerer derfor som et unntak fra hovedregelen – at kravshaveren skal få oppgjort sitt berettigede krav av skyldneren. 4. HVORDAN BEREGNES FORELDELSESFRISTENE? Lov om foreldelse av fordringer (foreldelsesloven) danner utgangspunktet for når et krav kan anses som foreldet. Hvorvidt et krav er foreldet beror på tre premisser; for det første når foreldelsesfristen starter å løpe, for det andre hvor lang foreldelsesfristen er, og for det tredje hvordan fristen kan avbrytes. 4.1. Foreldelsesfristens starttidspunkt Tidspunktet for når foreldelsesfristen starter å løpe vil blant annet avhenge av hvilken type krav det er tale om. Et viktig skille går mellom krav i og utenfor kontraktsforhold. I kontraktsforhold, vil det typisk være kjøpekontrakten mellom selger og kjøper, eller oppdragsforholdet mellom selger og megler. Utenfor kontraktsforhold, er situasjoner der det fremmes et krav uten at grunnlaget for kravet skyldes et avtaleforhold. Eksempelvis ved krav om skadeserstatning fra kjøper direkte mot megler. 4.1.1.I kontraktsforhold Utgangspunktet for krav i kontraktsforhold er at fristen starter å løpe «fra den dag fordringshaveren [kravshaveren] tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse». For mangelskrav er det imidlertid presisert i foreldelsesloven at fristen starter å løpe fra «den dag da misligholdet inntrer». Disse tidspunktene vil normalt sammenfalle, ettersom fristutgangspunktet normalt skal forstås som overtakelsestidspunktet. Ved salg av fast eiendom vil foreldelsesfristen begynne å løpe ved kjøpers overtakelse av eiendommen. For rådgivertilfellene har imidlertid Høyesterett presisert at fristutgangspunktene blir ulike. Ved mangelskrav mot rådgiver, er det slått fast at foreldelsesfristen først starter å løpe i det rådet har resultert i et tap eller at det er klart at et tap vil inntreffe – altså når virkningen og effekten av rådet aktualiseres. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER EIENDOMSMEGLERE BØR KJENNE TIL FORELDELSESREGLENE Når krav tapes kun fordi det har gått lang tid, sier man at kravet har blitt foreldet. I norsk rett har vi en egen lov som regulerer når pengekrav foreldes. Foreldelsesloven er imidlertid uklar, vanskelig å bruke og har korte frister. AV SONDRE KVIKNE DOTTERUD, ADVOKATFULLMEKTIG, ANNABEL GÅSVAND, ADVOKATFULLMEKTIG OG JACOB SOLHEIM, PARTNER ANNABEL GÅSVAND SONDRE KVIKNE DOTTERUD JACOB SOLHEIM

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy