32 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER I praksis vil eiendomsmegleren som regel besiktige eiendommen og omgivelsene og motta faktisk informasjon fra utbygger om prosjektets utforming, og deretter være med på å lage det visuelle materialet til prosjektet i samarbeid med teknologi- / proptech-leverandøren. Hyppig brukte verktøy er VR («virtual reality»), AR («augmented reality»), bolig- hytte- og tomtevelger, 3D- visualisering av prosjekter, f.eks. soldiagram, utsiktsvelger mv., digitale tilvalgsløsninger og digital styling. Vi opplever at meglere stoler på at visualiseringsmaterialet som kommer fra teknologi-/ proptech-leverandøren er korrekt, og at meglere i begrenset grad kontrollerer materialet. Både utbygger og megler kan etter omstendighetene holdes ansvarlig overfor forbruker dersom sluttresultatet avviker fra det som kan utledes av illustrasjoner og andre visualiseringsløsninger. Utbyggers og meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og kravet om god meglerskikk står her sentralt. Dersom det foreligger en mangel overfor forbruker, vil spørsmålet så bli hvem forbruker kan rette krav mot. Er det utbygger eller megler som må ta «sluttregningen»? Overfor forbruker hefter utbygger for uriktige opplysninger uavhengig av om de stammer fra utbygger selv eller megler, jf. bustadoppføringslova § 27. Utbygger identifiseres i denne sammenheng med megler. Utbyggers mangelsansvar for uriktige opplysninger er objektivt. For megler derimot, forutsetter ansvar overfor forbruker at det kan konstateres uaktsomhet på meglers hånd, jf. det ulovfestede profesjonsansvaret. I de fleste tilfeller vil forbruker derfor rette sitt krav mot utbygger. Av ulike grunner kan det imidlertid være aktuelt for forbruker å gå direkte på megler. Det kan det være anledning til. Såfremt både utbygger og megler kan holdes ansvarlig for opplysningssvikten på selvstendig grunnlag, hefter utbygger og megler prinsipalt solidarisk for opplysningssvikt, jf. Rt-2005-870. I slike tilfeller kan forbruker velge om hun vil rette sitt krav mot megler og/eller utbygger. Et prinsipalt solidaransvar forutsetter adgang til etterfølgende regressoppgjør mellom utbygger og megler. I Rt-2005-870 la Høyesterett til grunn at tilsvarende regressrett som uttrykkelig følger av skadeserstatningsloven § 5-3 nr. 2 må gjelde også utenfor erstatningsretten, og at bestemmelsen gir retningslinjer for fordelingen av det innbyrdes ansvaret mellom flere ansvarlige der ikke oppdragsavtalen inneholder avvikende regulering av innbyrdes for- deling av ansvar mellom utbygger og megler. Det følger av skadeserstatningsloven § 5-3 nr. 2 at det i regressomgangen skal sees hen til «ansvarsgrunnlaget og forholdende ellers». Fordelingen beror på en konkret vurdering. I henhold til lovens forarbeider og rettspraksis, vil den enkelte implisertes skyld stå sentralt. I Rt-2005-870 er det uttalt at regressinstituttet gjør det mulig å plassere byrden der den bør være ut fra forholdet mellom de ansvarlige og omstendighetene for øvrig. Hvordan ansvarsfordelingen i regressomgangen skjer i opplysningssviktstilfeller, illustreres her med henvisning til noen rettsavgjørelser. Ingen av avgjørelsene gjelder visualiseringsverktøy spesielt, men vurderingen vil langt på vei bli tilsvarende i slike saker. LG-2001-2211 gjaldt spørsmål om meglers forsikringsselskap kunne kreve regress mot selger av en eiendom. Meglers forsikringsselskap hadde betalt erstatning til kjøper på grunn av uriktige opplysninger om muligheter for skattefri utleie av deler av huset. Lagmannsrettens flertall (dissens 2-1) kom til at selger ikke hadde opptrådt på en måte som ga megler særlig grunn til å tro at det var sikkert at kjøper ville kunne leie ut skaffefritt. Det forelå derfor ikke grunnlag for regresskrav som meglers forsikringsselskap kunne tre inn i. Avgjørelsen tilsier at det skal mye til for at en uaktsom megler kan søke regress hos selger dersom selger ikke er å bebreide for opplysningssvikten. BRUK AV VISUALISERINGSVERKTØY VED NYBOLIGSALG – FORHOLDET MELLOM UTBYGGERS OG MEGLERS ANSVAR FOR AVVIK Visualiseringsverktøy benyttes i stor grad ved salg av boliger og fritidsboliger. Dette gjelder særlig ved forhåndssalg av nye boliger og fritidsboliger, hvor det ikke er mulig for kjøper å besiktige boligen fysisk før avtaleinngåelse. AV LINE PLASSEN, SENIORADVOKAT OG HENRIK TAUBØLL, PARTNER, BEGGE I ADVOKATFIRMAET HAAVIND HENRIK TAUBØLL LINE PLASSEN
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy