NR 03-2023 / ÅRGANG 85 NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EIENDOMSMEGLEREN HENNING STRAND ALEX MODAHL IDA SCHJØLBERG KARSTEN ONSRUD GODE MØTEPLASSER OG TILLITSFULLT SAMARBEID SIDE 5 MARKEDSFØRING AV BOLIG SIDE 20 EIENDOMSMEGLERE BØR KJENNE TIL FORELDELSESREGLENE SIDE 35
1 av 4 oppdager feil ved boligen Med HELP Boligkjøperforsikring får kjøper tilgang på advokat i hele fem år etter overtagelse.
INNHOLD Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Ida Emilie Bergmann Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: ida@nef.no Priser 2023: Helside (240x297 mm) 13.000,- Halvside (205x120 mm) 8.900,- 1/3 side (205x75 mm) 6.900,- Baksiden (240x242 mm) 17.000,- Midtsidene (480x297 mm) 24.500,- Innvendig omslag (240x297 mm) 13.500,- Content artikkel, fra 9.500,- Prisene er eks. fremstilling og mva. EIENDOMSMEGLEREN NO - 1430 LEDELSEN Gode møteplasser og tillitsfullt samarbeid Forslag til ny lov om Finanstilsynet VERDT Å VITE NEF i vinden i Bodø Faglig påfyll i Bodø Gullmegleren 2023 Ny versjon av arealstandarden ventes til høsten Matrikulering uten fullført oppmålingsforretning - hva betyr det å selge en eiendom med MUF? Markedsføring av bolig Slik får du en ryddig bod Fornøyde kunder av eiendomsmeglingstjenester Ny leder i NEF UNG Månedens meglerprofil: Stephan Michael Erichsen STUDENTER Sommerhilsen fra Sogndal ETTER ARBEID Eiendomsmeglere sikter mot stjernene med Mercedes-Benz Den ultimate nordiske sommeren: Topp opplevelser når du virkelig vil utforske Norge og Island MEDLEMSNYTT Nytt om navn FAGSTOFF NEF-kurs 2023 Bruk av visualiseringsverktøy ved nyboligsalg – forholdet mellom utbyggers og meglers ansvar for avvik «Dokumentet har mangler og kan ikke tinglyses» Eiendomsmeglere bør kjenne til foreldelsesreglene Ny høyesterettsdom gir en avklaring om strøkservitutter Fra Reklamasjonsnemnda 5 6 8 10 12 14 17 20 22 24 26 30 31 32 34 35 38 40 43 44 48 51 Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Benjamin Kristiansen/Creo Media Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,-
Endelig har vi lansert Meglerstatistikk Med Meglerstatistikk kan du følge med på hvordan dere har gjort det tidligere og sammenligne med dagens prestasjoner. Du får tilgang til en komplett oversikt over alle kontorets aktive annonser på FINN, og det er enkelt å følge med på hvilke som gjør det bra, og hvilke annonser annonser som har forbedringspotensial. I tillegg kan du sammenligne ditt kontor med konkurrenter. Og, du! Dersom ditt meglerkontor har stor pakke, er Meglerstatistikk inkludert. Mulighetenes marked KLIKK på annonsen og les mer om Meglerstatistikk
EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2023 5 Vi har nettopp kommet hjem fra «vårens vakreste eventyr» for oss eiendomsmeglere MNEF, nemlig den årlige Vårkonferansen til Norges Eiendomsmeglerforbund. Denne gangen var Nord-Norge og Bodø vertstedet, og vi har opplevd skiftende vær, rib-tur i vill og vakker kystnatur, lyse netter og ikke minst det herlige bransjefellesskapet. Slike møteplasser er viktige for oss; energien, varmen og vennskapet vi kjenner på når vi møter bransjekollegaer, leverandører og andre bransjevenner fra hele landet. En samlingsplass hvor vi tar opp aktuelle temaer i bransjen vår, en arena for læring, motivasjon og fremtidstanker. Og hvor vi bygger broer for å styrke meglerbransjen i Norge. Vi er snart halvveis i året, et år som er preget av store kontraster i boligmarkedet. Det er god aktivitet i bruktboligmarkedet, mens nyboligsalget er preget av kraftig fall som følge av høye rente- og byggekostnader. Til tross for at man har spådd nedgang i bruktboligprisene på grunn av økte renter, ser vi det motsatte. NEF er alvorlig bekymret for hva som vil skje med tilbudssiden om 12-18 måneder når vi får full effekt av det lave nyboligsalget. Dette har vi tydelig uttrykt overfor sentral- banken, finansmyndighetene og boligministeren. Når det samlede boligtilbudet faller, frykter vi et uforholdsmessig stort press på brukt- boligmarkedet med dertil økte priser. Finansdepartementet endret fra nyttår i år rammene for bankenes utlånspraksis, gjennom en justering av Utlånsforskriften. Her er vi i NEF glade for å bli hørt. En videreføring av utlånsforskriften uten innstramming var helt nødvendig. Det var også veldig fornuftig å justere på rentestressterskelen for å gi de med lavere inntekt noe mer handlingsrom. De nordiske landene samarbeider tett og godt gjennom Nordisk Eiendomsmeglerunion (NEU). I et møte i Reykjavik nylig, erfarte vi at Island er et eksempel på hvordan det kan gå uten utlånsregler. Gjennom pandemien økte boligprisene der med over 40%. Landet har nå en inflasjon på vel 10%, noe som i stor grad skyldes boligmarkedet. Bolig- lånsrenten er på 10% og ventes å øke ytterligere. Det skjevkjørte boligmarkedet er mer enn halvert. Bankene har nå strammet kraftig inn for å stabilisere markedet igjen. De krever 20% egenkapital og at hver husholdning ikke kan ha større gjeldsbyrde enn 35% etter skatt. Skatteutvalgets utredning var til høring i år, og her leverte Norges Eiendomsmeglerforbund et langt og grundig høringssvar, hvor vi stilte oss kritisk til skatteutvalgets vurderinger og forslag til boligbeskatning. Vi stilte oss undrende til hvordan Skatteutvalget unnlot å drøfte den samfunnsøkonomiske verdien av den norske boligmodellen med eierlinjen, som har vært en suksess i Norge. Det samme gjorde også Huseierne, Eiendom Norge, NBBL og Boligprodusentene. Sammen har vi lykkes med å overbevise regjeringen om at skatteutvalgets forslag var en dårlig idé. Og samarbeid er viktig for å oppnå resultater. Mye av grunnen til at vi lykkes i enkeltsaker, er at vi samarbeider godt og langsiktig med andre organisasjoner som har sammenfallende interesser med oss. I NEF har vi stort fokus på å overvåke de samlede transaksjonskostnadene i bolighandelen. Vi har over tid samarbeidet med Forbrukerrådet, Huseierne og Eiendom Norge om å påpeke overfor NBBL at gebyrene boligbyggelagene tar for eierskifte og forkjøpsrett ikke står i stil med lovens intensjoner. Det synes å være etablert en praksis hvor alle tar lovens makspris uavhengig av om beløpet står i rimelig samsvar med de kostnadene borettslaget blir påført eller ikke. Sammen tilskrev vi NBBL i april i fjor, og vi har nettopp fulgt opp med et nytt brev til Kommunal- og distriktsdepartementet i fellesskap. Her anmoder vi om at det må gjøres nødvendige lovendringer for å sikre at forbruker ikke utsettes for høye gebyrer og lovstridig praksis ved salg av boliger i borettslag, boligsameier og boligaksjeselskaper. LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STYRELEDEREN HAR ORDET GODE MØTEPLASSER OG TILLITSFULLT SAMARBEID NEF jobber kontinuerlig for å skape gode møteplasser for bransjen og med å bygge tillitsforhold for godt samarbeid med andre bransjeaktører, med mål om å verne om og styrke den viktige næringen vår. Med sommeren rett rundt hjørnet, benytter jeg anledningen til å ønske dere alle en riktig god sommerferie i alle varianter i vårt langstrakte land!
6 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2023 CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND FORSLAG TIL NY LOV OM FINANSTILSYNET NEF ER HØRINGSINSTANS Utvalget har utarbeidet et forslag til en ny finanstilsynslov som reflekterer utviklingen både i regelverket og i tilsynsomfang og -metodikk, og som er ment å legge til rette for gode rammer for Finanstilsynets virksomhet fremover. UTVALGET FORESLÅR BLANT ANNET: • at Finanstilsynet skal være et integrert tilsyn med hele finansmarkedet • at Finanstilsynet fortsatt skal fører tilsyn med eiendomsmeglingsnæringen • a t det skal tas inn en formålsbestemmelse i loven, og at forbrukervern skal fremheves som et virkemiddel for å oppnå hovedformålene om finansiell stabilitet og velfungerende markeder • at fordelingen av ansvar for makroovervåking og makroregulering mellom departement, sentralbank og tilsyn videreføres. Dette omfatter blant krav til kapital- og likviditetsbeholdning og utlånspraksis i bankene. • at Finanstilsynets uavhengige stilling skal følge av lov, ved at det blir slått fast at Finanstilsynet ikke kan instrueres om behandlingen av enkeltsaker. • a t behandlingen av klager på Finanstilsynets vedtak, som hovedregel, skal legges til en uavhengig klagenemnd, og ikke til departementet som i dag. NEF har i høringsuttalelse støttet hovedlinjen i utvalgets forslag. NEF skal ivareta eiendomsmeglernes etiske og faglig interesser, samt økonomiske rammebetingelser. NEF er opptatt av å bygge et godt forbrukervern i bolighandelen som fremmer tilliten til de profesjonelle aktørene og sikrer en trygg bolighandel, og vi er opptatt av at makro- overvåkningen og reguleringen av bankene må bidra til et stabilt og bærekraftig boligmarked over tid. Kjøp og salg av bolig er livets viktigste økonomiske beslutning for de fleste forbrukere, og tilsyn med at kjøps- og salgsprosessene gjennomføres i tråd med regelverket og god meglerskikk er viktig. Erfaringen er at Finanstilsynet bidrar til å skjerpe bransjens kvalitetsbevissthet og til å korrigere aktører som ikke leverer tjenester av akseptabel kvalitet. Derfor mener NEF at tilsynet med eiendomsmegling må prioriteres høyt. Det kan være ubehagelig å komme under tilsyn, men «riset bak speilet» har en preventiv effekt. De aller fleste bransjeaktørene anstrenger seg for å drive virksomheten i henhold til gjeldende krav. Det vinner yrkesprofesjonen vår på. Samspillet mellom regulering og tilsyn med etterlevelsen av regler har vist seg å være effektivt i bransjen. NOU 2021: 7 dokumenterer et betydelig kvalitetsløft i norsk eiendomsmegling gjennom det siste tiåret. NEF har i høringen fremhevet betydningen av at vi har et sterkt og effektivt finanstilsyn som evner å bidra til finansiell stabilitet og velfungerende markeder. Uavhengighet er en av de viktigste faktorene for et effektivt og troverdig Finanstilsyn. Dette hensynet opplever vi at balanseres godt i utvalgets forslag. Forslaget innebærer at Finanstilsynets uavhengige stilling styrkes ved at departementets myndighet til å instruere tilsynet i behandlingen av enkeltsaker begrenses sterkere enn i dag. Etter utvalgets forslag vil departementet fortsatt kunne instruere Finanstilsynet i enkeltsaker som gjelder søknad om konsesjon mv. for banker, forsikringsforetak og infrastrukturforetak. I praksis betyr dette at i enkeltsaker hvor det er stort rom for skjønn vil departementet kunne gripe inn, men i ordinære saker vil ikke Finanstilsynets integritet bli utfordret. I sammenheng med dette foreslås det at klagebehandlingen legges til en uavhengig klagenemnd. Forslaget harmonerer med at Finanstilsynet gis en mer uavhengig stilling i forhold til departementet, og vil samtidig avlaste departementet og kunne bidra til en mer effektiv klagebehandling. Dette er også klagerne tjent med. NEF er også tilfreds med at det innstilles på å videreføre arbeidsdelingen mellom Finansdepartementet, Norges Bank og Finanstilsynet innenfor makroovervåkning og makroregulering. Denne arbeidsfordelingen fungerer etter vårt syn godt. Det er særlig viktig for vår bransje at vurderinger knyttet til regulering av bankenes utlånspraksis gjøres i et samspill mellom tilsynsmyndighet, fagmiljøer, bransjer og politiske miljøer, fordi kompleksiteten er høy og rommet for skjønn betydelig. Finantilynets årlige utlånsundersøkelser og løpende overvåkning av finansmarkedene utgjør en viktig del av analysegrunnlaget for slike beslutninger, men må kombineres med bredere kunnskap om boligmarkedet og boligøkonomi. NEF og Finanstilsynet har gjerne avvikende syn ved revisjon av utlånsreglene. Det er ikke unaturlig siden Finanstilsynet har dypere innsikt i den finansielle stabiliteten, mens NEF har dypere innsikt i markedsdannelsen og prisdriverne. Den åpne meningsbrytningen som skjer hver gang utlånsforskriften er på høring er sunn og sikrer et best mulig beslutningsgrunnlag for Finansdeparte- mentet. Som argument for å beholde tilsyn med eiendomsmeglingsvirksomhet i Finanstilsynet har utvalget anført følgende: «Utvalget viser også til at bankene har en sentral rolle i boligomsetningen i Norge. Bankene bidrar til finansieringen av boligkjøp, og er i mange tilfeller samtidig eiere av eiendomsmeglingsforetak. Det er ikke uvanlig at banker og eiendomsmeglingsforetak markedsfører og anbefaler hverandres tjenester, noe som kan reise tilsynsmessige spørsmål knyttet til kryssalg. Utvalget legger til grunn at den generelle tilsynskompetansen hos Finanstilsynet, kombinert med de problemstillinger som er knyttet til eiendomsmeglingsforetaks rolle i finanskonsern, tilsier at dette tilsynet fortsatt bør ligge i Finanstilsynet.» NEF har i denne sammenheng tatt til orde for at enheten i Finanstilsynet som fører tilsyn med eiendomsmeglingsvirksomhet får mandat og ressurser til å følge opp etterlevelsen av bankregelverket på de områder som har betydning for utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomhet. Utredningen NOU 2023: 6 «Finanstilsynet i en ny tid – ny lov om Finanstilsynet» har vært på offentlig høring med svarfrist 2. juni.
8 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 Men både eiendomsmeglere, samarbeidspartnere, gjester fra USA og foredragsholdere kom raskt inn i varmen på et festpyntet Scandic Havet på bryggekanten i sentrum av byen. Etter noen timer med etterutdanning (se egen sak), var det tid for å både bli kjent med hverandre og bryggekulturen på Hundholmen Brygghus. I hyggelige lokaler et steinkast fra hotellet, fikk deltagerne god mat og god drikke, og noen prøvde også danseskoene. Torsdagen fortsatte det med nye fagkurs før hjerneforsker Ole Petter Hjelle trollbandt forsamlingen om hvordan man gjennom historiefortelling kan formidle et budskap. NEF I VINDEN I BODØ Bodø tok de 200 deltagerne på NEFs Vårkonferanse med storm. Allerede i innflygningen til Bodø Lufthavn fikk flere av oss kjenne på at nordnorsk «sommer» byr på mer enn Halvdan Sivertsen idyll i «Kjærlighetvisa» om fire kalde pils som ligg nerri vanne.. AV SVEIN STRØMNES STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 9 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Tror at de aller fleste i salen både fikk gode råd om hvordan man skal få oppmerksomhet fra første sekund og videre kommunisere en historie som folk vil huske videre. Hvem har glemt historien om Anna, eller mobilreklamen fra Thailand? Etter det faglige programmet delte forsamlingen seg i to. De fleste dro på ribtur i Saltstraumen hvor de fikk oppleve både ørn og naturkrefter, men de tørsteste ølhundene fikk mer kunnskap om lokal ølbrygging på Bådins Bryggeri. Gruppen var igjen samlet da konferansesalen på hotellet var rigget om til festmiddag. Der fikk vi i tillegg til god mat og drikke, høre innledningen til styreleder Randi Hollingen, takk fra våre gjester fra NAR i USA, Gullmeglerkåring og underholdning fra Ulrikke Nilsen. Det hele ble sydd sammen med en stødig hånd og humoristiske sleivspark fra konferansier (og eiendomsmegler MNEF) Kristine Langfjell. Noen fortsatte deretter festen videre på takrestauranten i 17. etasje og videre til en sen kebab i et nattestille Bodø, og sørget derfor for at det ikke ble noen hotellfrokost før hjemreisen fredag. Tilbakemeldingene fra deltagerne etter besøket i Bodø har gjennomgående vært positive, og vi gleder oss til å sees på Høstkonferansen i Oslo i november og på Landsmøtet i Stavanger i 2024. TAKK TIL VÅRE SPONSORER HELP, FREMTIND OG SÖDERBERG & PARTNERS HØST- KONFERANSEN I OSLO 23.-24. NOVEMBER
10 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 Det faglige programmet var i år satt sammen av ulike temaer som tidlig i 2023 pekte seg ut som særlig aktuelle. Finanstilsynet var godt representert på konferansen ved Anne Kari Tuv og Arne Solberg, sistnevnte innledet Vårkonferansens faglige del med «Finanstilsynets time». Til tross for alvoret som naturlig følger med «Finanstilsynets time», er vi veldig takknemlige for at tilsynsmyndigheten stiller opp, løfter problemstillinger og formidler sine begrunnede tolkninger og synspunkter på utvalgte problemstillinger. Denne gangen var hovedfokuset på kravene til eiendomsmeglers uavhengighet og forholdet til andre tjenesteytere i eiendomsmeglingsloven § 5-4, begrensning i adgang til å drive annen virksomhet i § 5-1. I tillegg ble krav- ene til eiendomsmeglers håndtering av «kommer for salg»-markedsfør- ing og «off-market» salg gjennomgått. Ved «kommer for salg»-markedsføring må lovpålagte opplysninger innhentes, kontrolleres og samles i et dokument som kan presenteres for interessentene før eiendomsmegler gjør tredjepersoner kjent med at en bestemt eiendom skal selges. Solberg understreket at markedet informeres på en slik måte at boligen – og dermed selger - kan identifiseres før dette forarbeidet er gjort, da dette øker risikoen for at avtaler kommer i stand uten at informasjon er kvalitetssikret. Hva gjelder «off-market» salg ble det minnet om retningslinjene for dette fra 2018 som ligger på Finanstilsynets websider. [https://www.finanstilsynet.no/nyhetsarkiv/pressemeldinger/2018/ nye-retningslinjer-til-eiendomsmeglerne-om-sakalte-off-market-salg/]. Etter Finanstilsynet gikk stafettpinnen til Carsten Pihl fra Huseierne som orienterte om nye EU-krav til energibruk i boliger, ga eksempler på hva dette konkret vil innebære for norske boliger, og stilte det betimelige spørsmålet om og hvordan de nye EU-kravene vil påvirke eiendomsmeglers plikter og rolle. 2023 er året for lansering av ny arealstandard, NS3940. Bare formaliteter gjenstår i Norsk Standard før denne blir publisert og trer i kraft. Takstmann Vidar Aarnes presenterte de sentrale endringene som har betydning for boligmegling. Den delen av standarden som gjelder for boligmegling vil tre i kraft 01.01.24, altså etter standarden for øvrig som trer i kraft ved kunngjøring. Norsk Taksts medlemmer vil i denne overgangsperioden samtidig tilby måling i henhold til både gammel og ny standard for å begrense behovet for ny befaring av eiendommer som ikke er solgt pr 31.12.23. For at flere eiendomsmeglere skal få mulighet til å bli godt oppdatert på endringene som ligger foran oss, vil det bli satt opp direktestreamet frokostseminar hvor endringene vil gjennomgås. FAGLIG PÅFYLL I BODØ Årets Vårkonferanse gikk av stabelen nord for Polarsirkelen, i Bodø den 23. og 24. mai, og deltakerne fikk både faglig og sosialt påfyll i to dager til ende. Det hele ble åpnet av Randi Hollingen og Carl Geving som sammen ønsket velkommen til medlemmer, samarbeidspartnere og amerikanske gjester fra NAR. Randi og Carl reflekterte over de spesielle tidene og berømmet medlemmenes evne til å stå i det og holde stø kurs. AV NEF JURIDISK STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Carl O. Geving og Randi Hollingen
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 11 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Etter onsdagens faglige økter var det tid for en liten cowboystrekk for de som hadde behov for det, mens de virkelige heltene gikk rett over til oppvarming til kveldens etappe: Get2gether på Hundholmen Brygghus & Gastropub. På konferansens annen dag hadde vi gleden av å høre advokat Mari Vindedal fra advokatfirmaet Littler AS med temaet «Eiendomsmegling på kanten av arbeidsretten», hvor hun først belyste både arbeidsrettslige temaer som arbeidstidsbestemmelser og adgangen til unntak fra disse for arbeidstakere med «særlig uavhengig stilling», herunder mulige konsekvenser av å feildefinere arbeidstakere som «særlig uavhengige». I foredragets annen del ble andre særlige spørsmål og utfordringer knyttet til eiendomsmeglingsvirksomhet berørt. Det er et faktum at mange eiendomsmeglere har en rekke roller på samme tid – både arbeidstaker og aksjonær, en del er i tillegg daglig leder og /eller fagansvarlige. At man har «flere hatter» innebærer at man på samme tid blir berørt av ulike regelverk, hvilket kan by på utfordringer og interessekonflikter i krysningspunktet mellom arbeidsretten, selskapsretten og reglene for profesjonsutøvelse. Advokatfirmaet Littler AS (tidligere Advokatfirmaet Homble Olsby) er et ledende fagmiljø innen arbeidslivets juss, og firmaet har i en årrekke hatt samarbeidsavtale med NEF. Du kan lese mer om firmaet og tilbudet under NEFs fordelsprogram for medlemmer [https:// nef.no/fordelsprogram/littler-advokatfirma/]. Anti-hvitvasking fikk også sin tid på programmet. Vera Sønsthagen, leder for utreding i Gjensidige, hadde en praktisk gjennomgang av hvordan Gjensidige arbeider med avdekking av forsøk på hvitvasking. Metoder og risiko ble belyst på en svært levende og praktisk måte, og hun fremhevet særlig risikoen for bedrageri og dokumentfalsk. Vera Sønsthagen er engasjert som en av foredragsholderne på NEFs årlige hvitvaskingskurs som finner sted på Høyres Hus den 19.10.23. Før kursdagen ble rundet av fikk vi en gjennomgang av oppdaterte erfaringer med endret avhendingslov fra takst- og forsikringsbransjen, og panelet bestående av Daniel Helgesen fra Norsk Takst, Erik Johansen fra Help, Frida Sørlie Furseth fra Fremtind og Lars Marcus Evensen fra Gjensidige delte sine tanker om både god praksis og hva som kan forbedres. Arne Solberg Vidar Aarnes Carsten Pihl
STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID 12 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 GULLMEGLEREN 2023 GULLMEGLER 2023: Eiendomsmegler MNEF Alex Modahl, Eiendomsmegler Krogsveen Sørlandet AS, Kristiansand (for visittkort med QR-kode til eiendommens hjemmeside) JURYENS BEGRUNNELSE: Den store massen med boligannonser er generiske og like, så det dreier seg om å finne grepene som sørger for tilgjengelighet og oppmerksomhet i de riktige øyeblikkene. Her har megler funnet en enkel og elegant løsning, som gir besøkende på visning det de trenger rett på mobilen. Noen ganger er det enkleste ofte det beste. NOMINERT OG DIPLOM TIL: Eiendomsmegler MNEF Eivind Chr. Dahl, DNB Eiendom Nybygg, Stavanger - (for markedsføring av prosjektet Bykronen) JURYENS BEGRUNNELSE: En tradisjonell løsning, men meget forseggjort med lekre detaljer i materialvalget. Oppslagene er smakfullt satt sammen med et behagelig layout og profesjonelle bilder. Alt i alt, en lekker presentasjon med mengder av innhold å glede seg over lenge etter man har kjøpt en bolig. BESTE PRESENTASJON AV NY PROSJEKTERT BOLIG/FRITIDSBOLIG GULLMEGLER 2023: Eiendomsmegler MNEF Henning Strand, Fredensborg Bolig AS, Oslo - (for markedsføring av prosjektet Fjordhøyden – et høydepunkt på Nesodden). JURYENS BEGRUNNELSE: Et meget godt håndverk og en gjennomført visuell stil med smakfulle, miljøbevisste materialvalg i det fysiske prospektet. Summen utgjør en totalopplevelse som virkelig gjenspeiler stemningen megler var ute etter å gjenskape. BESTE PRESENTASJON AV BRUKT BOLIG/FRITIDSBOLIG
STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 13 GULLMEGLER 2023: Eiendomsmegler MNEF Karsten Onsrud, Aktiv Eiendomsmegling AS, Oslo - (for kampanje i samarbeid med Foreningen for omplassering av dyr) JURYENS BEGRUNNELSE: En kreativ og strålende idé, basert på en god innsikt i målgruppen. Her har meglerne funnet en måte å støtte en god sak på, som samtidig oppleves relevant opp mot boligsalg. Kampanjen genererte mye positiv omtale og PR, som satte både selskapet og bransjen i et godt lys. GULLMEGLER 2023: Eiendomsmegler MNEF Ida Schjølberg, fra Eiendomsmegler 1 Sørøst-Norge, Drammen - (for sin opptreden på vegne av bransjen, #meglerida m.m.) JURYENS BEGRUNNELSE: Årets vinner av ambassadørprisen har utmerket seg over lang tid som et friskt pust og en tydelig stemme med faglig troverdighet i media. Hun har allerede i ung alder blitt en profil som representerer både seg, selskapet og bransjen på en forbilledlig måte. BRANSJEPRISEN AMBASSADØRPRISEN
14 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID NS3940 Areal- og volumberegninger av bygg, som er standardens fulle navn, utarbeides av en komite i Standard Norge. Ulike bransjeaktører, slik som NEF, Eiendom Norge, Norsk takst, Boligprodusentene, Kartverket, SSB, DIBK, Huseierne og mange flere, er representert inn i komiteen som arbeider med en ny oppdatert versjon av standarden. Slik sikres det enighet hos de ulike aktørene om felles og enhetlig systematisering, referanser og retningslinjer til beste for alle, både bransjen selv og for forbrukere og andre sluttbrukere. En standard er ikke norsk lov, men norsk lov kan henvise til en standard og blir da en del av loven. Når det gjelder boligomsetning viser forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) til at arealet skal måles og oppgis slik arealstandarden viser til. Når kommer den nye standarden? Svar: Arealstandarden publiseres trolig i september 2023. Første norske standard for bygningers areal og volumer er fra 1954, og siste utgave er fra 2012. Den gjelder beregninger for både boliger og nær- ingsbygg. Arbeidet med den siste revisjonen startet i 2017, og det har tatt lang tid for aktørene å komme frem til enighet. Innholdet i standarden er så å si klart, men det er siste hånd på verket for ordlyd og skisser etc. som gjenstår, samt at standarden skal digitaliseres. Siste informasjon fra komiteen er at den nye versjonen trolig blir publisert i september 2023. Når vil den nye arealstandarden gjelde fra? Svar: For salg av bolig vil arealstand- arden gjelde fra 1.1.2024. For øvrig gjelder standarden fra det tidspunktet den blir publisert. Arealstandarden gjelder fra det tidspunktet den publiseres, men i boligomsetningen blir det vanskelig å ta en standard i bruk uten en overgangsperiode. Det variere hvor langt tid det tar å omsette boliger i markedet. Tilstandsrapporter og andre takstrapporter som bruker arealstandarden har gyldighetsperioder som strekker seg fremover i tid. Arealer benyttes også som en del av statistisk grunnlag som rapporteres til SSB, og benyttes av det offentlige, som for eksempel grunnlag for beregning av skatt. Ikke minst inngår areal som en del av felles statistikk som bransjen samlet rapporterer inn og benytter til blant annet verdisetting og forbrukerinformasjon. Dessuten må det en lovendring til i forskrift til avhendingslova, siden det i dag er krav om å opplyse om P-Rom og S-Rom i forskriften, og disse areal- kategoriene fjernes i arealstandarden. Det er derfor vedtatt at den delen av arealstandarden som går på salg av bolig først skal ha virkning fra 1.1.2024. Hvordan blir en overgangsordning for salg av boliger? Svar: Norsk takst påser at iVerdi som leverer flesteparten av tilstandsrapportene leverer areal etter gjeldende og ny arealstandard i en periode. Gyldighetsperioden for en tilstandsrapport er fastsatt til ett år. For å sikre at forbrukere ikke trenger å oppdatere rapporter unødvendig, har Norsk takst jobbet lenge med å sikre at iVerdi som leverer programvare til takstingeniør skal rapportere areal etter gammel og ny standard i en periode. Det arbeides også med et godt informasjonsløp ut mot forbrukere i samarbeid med NEF. Er det store endringer i arealstandarden? Hva er de viktigste endringene? Svar: Det meste i arealstandarden er som før, men det er noen viktige endringer for boliger som selges: • A realkategoriene P-Rom og S-Rom for boliger er tatt ut. Det skal fremdeles oppgis BRA for boligen. • F or å kunne skille mellom arealer i og utenfor boliger innføres det NY VERSJON AV AREALSTANDARDEN VENTES TIL HØSTEN – HVORDAN PÅVIRKER DETTE BOLIGSALG OG ANDRE SALG FREMOVER? Hva er arealstandarden og hvem fastsetter den? Arealstandarden er laget av bransjeaktører som samarbeider om felles systematisering til beste for bransjen, forbrukere og andre sluttbrukere AV CAMILLA BREKKE, ADVOKAT I NORSK TAKST Camilla Brekke
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 15 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID noen nye begreper for arealinndeling og et arealoppsett som skal gi forbrukere god oversikt over arealenes plassering. • B oder med tilgang utenfor boligen via fellesareal i leiligheter skal oppgis som «eksternt areal» og inngår i boligens BRA. Det samme gjelder rekkehus og lignende i sameier og borettslag. Areal i enebolig oppgis i det store og hele likt som før. • Innglasset balkong i bolig er en del av BRA. • G ulvareal som ikke er målbart kan opplyses sammen med målbart areal i «gulvareal» i et eget oppsett. Hva er overordnet det viktige med ny arealstandard? • G i tydeligere regler for å forhindre konflikter og gi bedre forbrukerinformasjon • E nhetlig arealbegreper gjennom hele livsløpet til bygg, fra planlegging og bygging til overlevering til eier og videresalg. • Takstbransjens retningslinjer for arealmåling inntas i arealstandarden. Dette sikrer at alle må følge de samme retningslinjene, siden forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) viser til arealstandarden. HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram Juridisk bistand fra NEF Det er mange praktiske og juridiske utfordringer som kan oppstå i meglerhverdagen. NEF har en høykompetent juridisk avdeling som tilbyr meglerfaglig bistand til eiendomsmeglere som er medlemmer av NEF eller arbeider i foretak/filial som har årsavtal for juri isk bistand. Les mer på nef.no/eiendomsmeglere/juridisk-bistand En standard er ikke norsk lov, men norsk lov kan henvise til en standard og blir da en del av loven. Foto: boomeart - stock.adobe.com
Ønsker du å være sponsor? Ta kontakt med prosjektledere Anniken Husan - 938 53 045 | anniken.husan@finansavisen. no eller Caroline Reed Smith-Meyer - 900 15 283 | caroline.smith.meyer@finansavisen.no Carl Erik Krefting Eiendomsinvestor Ingrid E. Moe Daglig Leder Braathen Eiendom Trygve Hegnar Ansvarlig redaktør Finansavisen Olav T. Løvstad Direktør utlån til eiendoms- og entreprenørmarkedet DnB Næringseiendom Amir Folkestad Habhab Daglig leder Marketer Stig L. Bech Partner og advokat Wiersholm Grand Hotel, Oslo 1. desember 2023 Kl 08:00–12:00 Save the date 1. desember 2023 Bekreftede foredragsholdere Kjøp Early Bird billetter nå! Eiendomskonferansen 2023 Carusel Eiendom Ønsker du å være sponsor? Ta kontakt med prosjektled re Anniken Husan - 938 53 045 | anniken.husan@fi ansavisen. no eller Caroline R ed Smith-M yer - 900 15 283 | caroline.smith.m yer@fi ansavisen.no Carl Erik Krefting Eiendomsinvestor Ingrid E. Moe Daglig Leder Braathen Eiendom Trygve Hegnar Ansvarlig redaktør Finansavisen Olav T. Løvstad Direktør utlån til eiendoms- og entreprenørmarkedet DnB Næringseiendom Amir Folkestad Habhab Daglig leder Marketer Stig L. Bech Partner og advokat Wiersholm Grand Hotel, Oslo 1. desember 2023 Kl 08:00–1 :00 t t 1. r 3 ekreftede foredragsholdere Kjøp Early Bird billetter nå! Eiendomskonferansen 2023 Carusel Eiendom
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 17 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Med hjemmel i matrikkelloven § 6 kan en rekvirent av oppmålingsforretning søke om å få ført den nye matrikkelenheten inn i matrikkelen uten fullført oppmålingsforretning (MUF). Kommunen skal behandle søknaden og fatte et vedtak. Figur 1 viser prosessen både ved avslag og tillatelse. Videre viser den de to ulike måtene å gjennomføre på; matrikulering med påfølgende fullføring innen 2 år, eller matrikulering med oppmåling innen 2 år og merking senest innen 5 år etter opprettelsen. Vilkår og gjennomføring er nærmere beskrevet i matrikkelforskriften § 25. Ved gjennomføring av oppmålingsforretning i marka skal partene kalles inn og gis mulighet til å møte. Hvordan forholder du som eiendomsmeglere deg til eiendommer opprettet med MUF hvis de omsettes før forretningen er ferdig? Hva selger du hvis det ikke har vært gjennomført oppmålingsforretning over de nye grensene? Artikkelen vil gi en innføring i deler av prosessen for MUF, hva det kan ha å si for de som velger denne løsningen og hvordan du som skal bidra i salgsprosessen kan få informasjon. MATRIKULERING UTEN FULLFØRT OPPMÅLINGSFORRETNING - HVA BETYR DET Å SELGE EN EIENDOM MED MUF? Matrikulering uten fullført oppmålingsforretning kan gi en god fleksibilitet for eiendomsutvikling. På den andre siden kan det gi en usikkerhet hvis eiendom selges og kjøpes uten at oppmålingsforretningen fullføres, det kan hefte som en usikkerhet ved eiendomsgrensene. Muligheten må benyttes i henhold til regelverket. Per 1. februar 2023 er det registrert 8679 matrikkelenheter med ikke fullført oppmålingsforretning. Av disse er 31 % gått over den registrerte fristen for fullføring. Hva skjer når fristen ikke overholdes? Og hva selger du egentlig? AV LEIKNY GAMMELMO Matrikulering uten fullført oppmålingsforretning -hva betyr det å selge en eiendom med MUF? Matrikulering uten fullført oppmålingsforretning kan gi en god fleksibilitet for eiendomsutvikling. På den andre siden kan det gi en usikkerhet hvis eiendom selges og kjøpes uten at oppmålingsforretningen fullføres, det kan hefte som en usikkerhet ved eiendomsgrensene. Muligheten må benyttes i henhold til regelverket. Per 1. februar 2023 er det registrert 8679 matrikkelenheter med ikk fullført oppmålingsforretning. Av disse er 31 % gått over den registrerte fristen for fullføring. Hva skjer når fristen ikke overholdes? Og hva selger du egentlig? T kst: Leikny Gammelmo Med hjemmel i matrikkelloven § 6 kan en rekvirent av oppmålingsforret in søke om å få ført den nye matrikkelenheten inn i matrikkelen uten fullført oppmålingsforretning (MUF). Kommunen skal behandle søknaden og fatte et vedtak. Figur 1 viser prosessen både ved avslag og tillatelse. Videre viser den de to ulike måtene å gjennomføre på; matrikulering med påfølgende fullføring innen 2 år, eller matrikulering med oppmåling innen 2 år og merking senest innen 5 år etter opprettelsen. Vilkår o gjennomføring er nærmere b skrev t i matrikkelforskriften § 25. Ved gj nnomføring av oppmålingsforretning i marka skal partene kalles inn og gis mulighet til å møte. Hvordan forholder du som eiendomsmeglere deg til eiendommer opprettet med MUF hvis de omsettes før forretningen er ferdig? Hva selger du hvis det ikke har vært gjennomført oppmålingsforretning over de nye grensene? Artikkelen vil gi en innføring i deler av prosessen for MUF, hva det kan ha å si for de som velger denne løsningen og hvordan du som skal bidra i salgsprosessen kan få informasjon. Figur 1: Prosesslinje for saksgangen ved matrikulering uten fullført oppmålingsforretning. Frister og grensenes status En MUF starter alltid med en søknad og det skal fattes et vedtak som svar på søknaden. Vedlagt søknad om MUF skal det være «et kart som viser en fullstendig oversikt over samtlige grenser for Figur 1: Prosesslinje for saksgangen ved matrikulering uten fullført oppmålingsforretning. Lekny Gammelmo
18 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID FRISTER OG GRENSENES STATUS En MUF starter alltid med en søknad og det skal fattes et vedtak som svar på søknaden. Vedlagt søknad om MUF skal det være «et kart som viser en fullstendig oversikt over samtlige grenser for enheten på en tilstrekkelig nøyaktig og entydig måte slik at foreløpige grenser kan føres inn i matrikkelen samtidig med at enheten blir opprettet» (matrikkelforskriften § 25 andre ledd). Dette danner grunnlaget for første føring i matrikkelen. Ved første føring er det foreløpige grenser som registreres. Fristene for MUF er flere. Først er det verdt å merke seg at regelverket setter maks frister. Det skal i hver enkelt sak gjøres en konkret vurdering av når saken skal være ferdig. Opplysninger gitt i søknaden vil være vesentlige og vurderes sammen med kommunens mulighet for faktisk gjennomføring. Fullføringen skal ikke ta mer enn 2 år fra opprettelse av matrikkelenheten. Den regnes som opprettet ved tinglysingstidspunktet eller, for enheter som ikke skal tinglyses, ved registrering. Dette er beskrevet i matrikkelforskriften § 25 fjerde ledd. Her kommer også et unntak. Hvis det ikke er hensiktsmessig å sette ned grensemerker på oppmålingsforretningen kan merkingen utsettes, men ikke lenger enn at det maksimalt har gått 5 år siden opprettelse. Fristen på maksimalt 2 år for fullføring av MUF gjelder for at «møtet med partene og innmålingen av grensen må være gjennomført, og opplysningene om dette må være ført i matrikkelen» (§ 25 fjerde ledd). Ved overstillelse oversittelse av fristen mister kommunen gebyrinntekter, les mer om det i matrikkelforskriften §§ 16 og 18. Etter at møtet med partene, innmålingen av grensene og føringen av dette i matrikkelen er gjennomført, eller det har gått to år, regnes de nye grensene som fastsatt slik de er ført i matrikkelen. Dette gir grens- ene en ny status. Nå er de ikke lenger foreløpige, men regnes som eksisterende, på lik linje med grenser som er ført etter oppmålingsforretning uten utsettelse. Når det gjelder matrikkelenheter opprettet med MUF har vi også et tidsskille som både kommunen og de som eier eller forvalter eiendommene må forholde seg til. Regelen om at grensene regnes som eksisterende slik de er ført når to års fristen er oversittet, trådte i kraft 1. januar 2021. Den har ikke tilbakevirkende kraft. Det betyr at matrikkelenheter opprettet med MUF før 2021 skal fullføres, mens de som er opprettet etter 1. januar 2021 og som nå går over to års fristen regnes som eksisterende og skal fullføres etter reglene for klarlegging av eksisterende grenser. OPPLYSNINGER I MATRIKKELEN Når ny matrikkelenhet opprettes med MUF må det krysses av for «Oppmåling utsatt» under «Ikke fullført oppmålingsforretning jfr § 6» og legges inn en dato for frist for fullføring i matrikkelen. På denne måten vil den nye matrikkelenheten bli merket som MUF og det vil vises i matrikkelbrevet. Ny matrikkelenhet som opprettes etter § 25 som MUF skal føres inn i matrikkelen med en kvalitet som kommunene vurderer som tilstrekkelig nøyaktig og entydig. Ofte vil dette være en digital reguleringsplan og en kan da merke grensepunktene med «tatt fra plan». For de som skal selge og kjøpe eiendom kan dette være viktige opplysninger. For å vite om en eiendom er opprettet med MUF kan man ta kontakt med kommunen og eventuelt bestille et matrikkelbrev. Det vil også være fattet vedtak og sendt ut informasjon fra kommunen i disse sakene, som den som har søkt/ rekvirert forretningen skal ha fått. Innen fristen som er satt skal oppmålingsforretning avholdes i marka og deretter føres. Ved andre føring i matrikkelen er det viktig å fjerne krysset for «Oppmåling utsatt» og legge inn oppdaterte data i tråd med arbeidet i marka. Hvis matrikkelenheten ble målt og merket under oppmålingsforretning så er MUFen ferdig og saken kan avsluttes. Hvis det ikke var hensiktsmessig å sette ned grensemerker, og merking er utsatt blir føringen en annen. Da må det krysses av for «Merking utsatt» og settes inn en «Frist for merking». For salg av eiendommen betyr dette at du som eiendomsmegler ikke vil finne grensemerker Figur 2: Oversikt over status for forretninger registrert som MUF (matrikulering uten fullført oppmålingsforretning) pr. 29. april 2023. Kilde: Kartverket Så lenge en eiendom er merket med MUF vil det være knyttet en usikkerhet til den. Det vil være mulig å omsette den og derfor er det ikke nødvendigvis de partene som opprinnelig søkte om en MUF som møtes når oppmålingsforretningen skal fullføres. For de som kjøper en eiendom vil det være viktig opplysninger å ha kjennskap til denne usikkerheten og være klar over at de vil bli kalt inn når forretningen skal fullføres. Figur 2: Oversikt over status for forretninger registrert som MUF (matrikulering uten fullført oppmålingsforretning) pr. 29. april 2023. Kilde: Kartverket For kommunene er det viktig å få gjennomført MUF innen frist og opprette gode rutiner for gjennomføring, også for de som ikke gjennomføres inn n frist. For de som selg r og kjøper eiendom er det viktig å vite hva objektet er, hvor går grensene og hvilken kvalitet har de. Eiendomsmeglere er en viktig bidragsyter til å skaffe klarhet i hva som omsettes for å skape trygget både hos kjøper og selger. PER FYLKE Opplysninger gitt i søknaden vil være ves ntl ge og urderes sammen med k mmunens mulighet for faktisk gjennomføring
HOLD AV DATOEN! Høstkonferansen for næringsmeglere i regi av Forum for Næringsmeglere og NEF byr på spennende etterutdanningskurs for næringsmeglere. 6-7. SEPTEMBER | CLARION HOTEL OSLO FFN Høstkonferanse 2023 i marka hvis eiendommen skal omsettes. Da gjenstår fortsatt en ny oppmålingsforretning i marka hvor grensemerker settes ned og måles inn. Ved tredje føring i matrikkelen oppdateres opplysningene og kryss for «Merking utsatt» fjernes. EIENDOMMER MED MUF Kartverket har fulgt med på utviklingen av MUF som går over frist fra matrikkelloven trådte i kraft. Andelen er varierende, både mellom kommuner og landsdeler, og i løpet av året. Antall MUF totalt har ligget rundt 10 000 og av de ca. 30 % over frist. Ser vi på status for april 2023 er det totalt 8 345 registrerte MUFer i matrikkelen og 2 660 er gått over 2 års fristen, det vil si 31,9 %. Målet for 2023 er å komme ned på 25 % og maks 1 500 stykker eller 15 % ved utgangen av 2025. Det er en positiv trend når det kommer til antall, både MUF generelt og de som går over frist. Likevel er det viktig at det jobbes med å gjennomføre innen lovpålagte frister og at det kun benyttes når vilkårene er til stede. Så lenge en eiendom er merket med MUF vil det være knyttet en usikkerhet til den. Det vil være mulig å omsette den og derfor er det ikke nødvendigvis de partene som opprinnelig søkte om en MUF som møtes når oppmålingsforretningen skal fullføres. For de som kjøper en eiendom vil det være viktig opplysninger å ha kjennskap til denne usikkerheten og være klar over at de vil bli kalt inn når forretningen skal fullføres. For kommunene er det viktig å få gjennomført MUF innen frist og opprette gode rutiner for gjennomføring, også for de som ikke gjennomføres innen frist. For de som selger og kjøper eiendom er det viktig å vite hva objektet er, hvor går grensene og hvilken kvalitet har de. Eiendomsmeglere er en viktig bidragsyter til å skaffe klarhet i hva som omsettes for å skape trygget både hos kjøper og selger. For de som selger og kjøper eiendom er det viktig å vite hva objektet er, hvor går grensene og hvilken kvalitet har de
20 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Det er viktig at salgsoppgaven gir forbrukeren balansert og dekkende informasjon om boligen, slik at forbrukeren har et godt beslutningsgrunnlag. Markedsføringen vil være villedende dersom vesentlige opplysninger er utelatt, skjult eller presentert på en uklar, uforståelig, tvetydig eller uhensiktsmessig måte. Dette innebærer at informasjonen må være lett tilgjengelig og presenteres slik at forbrukeren blir oppmerksom på den og forstår konsekvensene. Dersom vesentlige opp- lysninger blir bortgjemt i mindre viktig informasjon, vil dette lett anses som å presentere vesentlige opplysninger på en uhensiktsmessig måte, og dermed være i strid med markedsføringsloven. Det er mange faktiske opplysninger som må gis om boligen, og dette kan det blant annet leses om i vår veileder om markedsføring av bolig. I denne artikkelen vil vi trekke frem enkelte viktige forhold ved salgsoppgaven og enkelttemaer ved markedsføring av bolig som vi ser kan være utfordrende, og hvor vi har mottatt flere henvendelser. ANTALL SOVEROM Forbrukertilsynet har sett behov for å gjøre ytterligere presiseringer i boligveilederen i punktet vedrørende markedsføring av antall soverom. Vi håper at presiseringen sikrer riktig markedsføring av antall soverom og større likhet i bransjen. At disse føringene følges opp av bransjen, vil vi ha fokus på fremover. Når antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette lett anses å være i strid med markedsføringsloven. Dette gjelder også opplysninger om antall soverom i filterfunksjonen på søkemotorer. Soverom som ikke er godkjent, eller soverom det hefter usikkerhet ved godkjenningen til, kan beskrives ellers i salgsoppgaven. For å finne ut hvilke rom som er godkjent som soverom, plikter eiendomsmegler å innhente plantegninger fra kommunen. Dersom boligen har avvik fra plantegningene, for eksempel at det ikke er søkt bruksendringer på et av rommene til soverom, så kan ikke dette rommet markedsføres som soverom. Et annet praktisk eksempel er hytter som inneholder 2 godkjente soverom og i tillegg 2 hemsrom som benyttes som soverom, men som i plantegninger ikke er godkjent som soverom. I disse tilfellene blir det riktig å oppgi at hytten har 2 godkjente sove- rom i annonsen, mens hemsrommene beskrives ellers i salgsoppgaven. Dersom det ikke er mulig å finne ut av om soverommet er godkjent eller ikke, altså i de tilfeller hvor det ikke finnes tegninger hos kommunen, må det foretas en konkret helhetsvurdering av rommets egenskaper. Rom som åpenbart ikke er godkjent som soverom, bør ikke oppføres som soverom i markedsføringen. Et eksempel på dette er at boligen har ett rom i kjelleretasjen som benyttes som soverom. Rommet har et lite vindu som ikke kan brukes som rømningsvei. Her anbefaler vi at rommet ikke markedsføres som soverom. OPPLYSNINGER OM BELIGGENHET Informasjon om boligens beliggenhet må være informativ og balansert. Den næringsdrivende må sørge for at boligen markedsføres med korrekt registerbetegnelse og adresse, blant annet korrekt postnummer, poststed og bydel. Ved bruk av geografiske betegnelser må det være samsvar mellom oppgitt stedsnavn og det som brukes på offisielle kart. Vi anbefaler videre at salgsoppgaven inneholder kart over tomtegrenser, kartutsnitt som viser nabobygg og den aktuelle eiendommens bygg plassert i kartet, samt plankart som viser reguleringsmessige forhold. SÆRLIG OM MARKEDFØRING AV ENERGIBRUK Boligens energimerke skal fremgå av energiattesten og fremgå av salgsoppgaven. Merket er regnet ut for standardiserte betingelser og vil ikke ta hensyn til hvilket bruksmønster boligeier har. Energimerket gir en god indikasjon på boligens energistandard. En god energikarakter betyr at boligen er energieffektiv, at det vil være enkelt å holde en stabil innetemperatur og mulig å få lavere strømregninger. God isolasjon i vegger og vinduer, vegger mot nabo og bruk av varmepumper og/eller solvarme reduserer behovet for å levere energi inn til boligen og gir bedre energikarakterer. I dagens samfunn hvor strømutgiftene er høye, er det viktig at markedsføringen rundt hvor energieffektiv boligen er, blir korrekt fremstilt. Her er det viktig å være obs på at en god energikarakter er et godt utgangspunkt for å holde energiregningene lave, men at det er forbrukerens egen bruk av boligen som vil bestemme regningen til slutt. Markedsføringen av boligen rundt dette spørsmålet bør derfor ta høyde for dette. Eksempelvis blir det villedende å markedføre en bolig som energieffktiv på grunn av at boligen er utstyrt med varmepumpe, hvis boligen har fått en lav energikarakter. MARKEDSFØRING AV BOLIG Forbrukeren trenger informasjon om svært mange forhold ved boligen for å gjøre en trygg og informert bolighandel. Her utgjør salgsoppgaven en viktig informasjonskilde. AV MARIT EVENSEN, UNDERDIREKTØR, TILSYNSAVDELINGEN - FORBUKERTILSYNET I dagens samfunn hvor strømutgiftene er høye, er det viktig at markedsføringen rundt hvor energieffektiv boligen er, blir korrekt fremstilt
Joy. Electrified by BMW iX1. El. rekkevidde opptil 439 km. El. forbruk 16,9-18,1 kWh/100 km. CO₂ utslipp 0 g/km (WLTP). El. rekkevidde avhenger av kjørestil, veiforhold, utetemperatur, klimaanlegg og forhåndstemperering. Avbildet modell er vist med ekstrautstyr og kan avvike fra standarden. Den Ul t imate Elektr iske Kjøregleden
22 EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Problemet er sammensatt. I nye leiligheter er boarealet maksimert på bekostning av lagringsplassen. I eldre boliger er det ofte bedre oppbevaringsmuligheter, og med det reduseres behovet for å holde det ryddig. Vanskeligst er det når man flytter fra hus til leilighet og må omstille seg fra å ha loft og kjeller til kun å disponere noen få kvadratmeter bodplass. Selv om vårens loppemarkeder er historie, befinner vi oss fremdeles i høysesongen for rydding. Nye muligheter for å kvitte seg med lopper kommer til høsten. Det er derfor tid for eiendomsmeglerens rydderåd. Disse er spesielt nyttige for den som flytter fra stor til liten bolig, men også for den som av ulike årsaker må ta et skippertak. EIENDOMSMEGLERENS BOLIGTIPS: SLIK FÅR DU EN RYDDIG BOD Boden og garasjen fremkaller dårlig samvittighet hos mange. Vi ønsker oss orden og oversikt, men det som møter oss er gjerne det motsatte: Vi finner ikke det vi tror vi har tatt vare på. Lyder det kjent? AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, MONN INTERIOR ARCHITECTS Foto: rh2010 - stock.adobe.com
EIENDOMSMEGLEREN NR 03-2023 23 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Lær deg å prioritere og unngå at boden blir et sted der du stuer bort ting Husk at også veggene kan brukes til oppbevaring. Det gjelder spesielt ved lagring i garasje. Montér så mange knagger og kroker som mulig. 1. START MED SORTERING Mange mener de har behov for større lagringsplass når det de egentlig trenger er bedre organisering. Første trinn er derfor en kritisk gjennomgang med utgangspunkt i to enkle spørsmål: Hva hører naturlig hjemme i boden? Har du bruk for alt du har plassert der? Selv pleier jeg å operere med tre kategorier: Ting som er i jevnlig bruk, beholdes. Kurante ting som ingen har tatt frem på tre år bør gis bort, sendes til gjenbruksstasjonen eller loppemarkedet. Ødelagte eller ubrukbare ting som en gang var fine, men som ingen kan ha nytte av, defineres som søppel. Og husk at når du plasserer en gjenstand i denne kategorien, kan andre ha gjort det for lenge siden. Kanskje er det bare å innse at du aldri vil få reparert den gamle kommoden eller fikset den defekte lampen? Denne sorteringsøvelsen skaper alene mer levelige forhold. En større opprydding i min egen loftsbod førte f.eks. til at ni kasser ble til to. Mange fine ting ble gitt bort til det lokale korpsets loppemarked. 2. VELG RIKTIG OPPBEVARING Det er viktig å beholde oversikten. Jeg anbefaler gjennomsiktige plastkasser som merkes tydelig. Finn din egen måte å kategorisere på: julepynt, arvet nips, gamle klær, minner fra barnas oppvekst osv. Størrelsen på kassen bør tilpasses innholdet, hvis ikke mister du fort kontrollen. Skruer, spiker og annet småtteri må selvsagt lagres i små bokser, som igjen plasseres i store. Da blir det enkelt å finne tilbake til gjenstandene når du skal bruke dem. Leker, porselen og lignende kan legges i større kasser. Er du lite glad i å rydde, kan sortering i store transparente plastkasser være nok. Sett av et par tomme esker og merk dem «loppemarked». På den måten kan du fortløpende sortere ut det du ikke trenger. 3. UTNYTT HVER CENTIMETER Dersom du samler det som skal lagres i logiske kategorier og gir disse hver sin faste plass, er du kommet langt. Da vet du hvor du finner verktøy, utstyr til ski- og sykkelturer, bilrekvisita, vaskemidler osv. Det du bruker oftest må stå i brystningshøyde. Plasserer du skruer og boremaskin nede ved gulvet, vil du fort bli lei, og dermed er systemet raskt utdatert. Jeg anbefaler å sette opp så mange hyller som mulig og å utnytte hele høyden fra gulv til tak. Av hensyn til oversikten må hyllene ikke være for dype¸ forsøk gjerne med 30–40 cm. Det du bruker sjelden, f.eks. juletrepynt, hører hjemme øverst. Husk at også veggene kan brukes til oppbevaring. Det gjelder spesielt ved lagring i garasje. Montér så mange knagger og kroker som mulig. Både sykler, bildekk, sekker og ski kan henges opp. Leker ol. bør plasseres i barnehøyde slik at de små kan finne dem og rydde dem tilbake selv. 4. UNNGÅ AT DET SKLIR UT Skippertak er en metode som har sine klare begrensinger. Har du først fått orden, må du holde det ryddig over tid. Boden må ikke bli et roterom eller mellomlagringsplass for gjenstander du ikke vet hva du skal gjøre med. Kjøper du for eksempel en ny kaffemaskin, må du med en gang ta stilling til hva som skal skje med den gamle. Den bør ikke ende i boden. Lær deg å prioritere og unngå at boden blir et sted der du stuer bort ting. 5. DET SOM IKKE HØRER HJEMME I BODEN ELLER GARASJEN Husk at det finnes mange smarte oppbevaringsløsninger også utenfor boden og garasjen. Bruk noen av disse til å skaffe deg mer lagringsplass: • høye senger som skjuler skuffer på hjul • hodegjerde med skjult oppbevaringsplass • sittebenker med lagringsmulighet (kjøkken, inngangsparti), • ekstra dype skap med hyller bak og heng foran • oppbevaringsmøbler som fungerer som romavdelere, f.eks. bokhyller med skap eller lukkede partier • smale, gjerne lave skap i gjennomgangsarealer som gang og korridorer.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy