36 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2025 Klagerne, eier av seksjon 2, ønsket å oppføre ny bolig på tomten de eide sammen med seksjon 1. Eierne av seksjon 1 samtykket til dette. Klagernes intensjon med oppføringen av den nye boligen var å flytte inn i denne og selge seksjon 2. I den anledning engasjerte de innklagede meglerforetak til å bistå med salget. Underveis i forbindelse med gjennomgang av arealregnskapet med arkitekt, ble det klart at det var nødvendig å senke seksjon 1 sin terrasse for å få det til å gå opp. Naboen motsatte seg dette og ønsket derfor likevel ikke å medvirke til reseksjoneringen. Salget av seksjon 2 ble gjennomført før seksjoneringen, og klagerne rådførte seg derfor med megleren og spurte uttrykkelig om dette ville kunne skape problemer for gjennomføringen av salget. Dette ble avkreftet av megleren, etter å ha rådført seg med fagansvarlig. Når det senere viste seg at det ikke var mulig å få gjennom reseksjoneringen, ble kjøpet hevet. Hevingskravet fra kjøperne medførte et stort tap for klagerne som de krever erstattet av meglerforetaket. Spørsmålet i saken er om megleren gjennom å ikke ha advart klagerne om at manglende seksjonering kunne by på problemer for klagerne og kjøper, har brutt sin omsorgs og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk. Videre om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klagerne krever 654 201 kroner i erstatning. NEMNDA KOM TIL AT KLAGEN FØRTE DELVIS FREM, OG BEMERKET: Meglerforetaket har beklaget at det i salgsoppgaven ikke klart fremkom at eiendommen var under seksjonering. Nemnda mener dette, og mangel på videre oppfølging av seksjoneringsspørsmålet, utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Reseksjonering var ikke direkte en del av meglers oppdrag og ansvar, men manglende reseksjonering ville kunne få store konsekvenser for både kjøper og klager. Det kan synes som om megler ikke har vært tilstrekkelig oppmerksom på hvilke følger manglende reseksjonering kunne få. Megler har etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd plikt til å dra omsorg for både kjøper og selger. Lovens formål er å legge til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, og dette synes ikke i tilstrekkelig grad hensyntatt her. Uten reseksjonering ville det ikke være mulig å pantsette det nye huset, nr. 32 C, som klagerne hadde oppført og som var planlagt seksjonert, jf. eierseksjonsloven § 3 andre ledd. Dermed var det heller ikke mulig å flytte pantet fra klagernes bolig til det nye huset, og klagernes bolig kunne ikke overføres heftelsesfri til ny eier. I kjøpekontrakten er det - som normalt - inntatt bestemmelse om at eiendommen overføres fri for heftelser. Det kan synes som om megler ikke har vært oppmerksom på at det ikke ville være mulig å overføre klagernes pant til det nye huset uten at denne var seksjonert. Slik nemnda oppfatter det, ble dessuten hjemmelen for den gamle boligen overført fra klagerne til kjøper, i og med at den gamle boligen etterhvert var pantsatt både til fordel for kjøpers og klagernes banker. Hjemmelsoverføringen innebar at klagerne ble fratatt rettslig råderett over både den gamle og solgte boligen, og det nyoppførte huset, og ville dessuten være avhengige av samtykke fra nye eiere av den gamle boligen for å få reseksjonert eiendommen med en tredje seksjon og få hjemmelen til den nye boligen overført til seg. En annen konsekvens var at klagerne ikke fikk ut oppgjøret som sto inne på meglers klientkonto. Når det gjelder spørsmålet om ansvarsgrunnlag, bemerker nemnda innledningsvis at klagerne selv har opptrådt uryddig med hensyn til prosessen med reseksjonering. Det var klagerne selv som skulle ordne med reseksjonering. Klagerne hadde kjennskap til at spørsmålet om reseksjonering var uavklart, og hadde selv 28. januar 2022 kommunisert til Oslo kommune, i forbindelse med byggesøknaden, at naboens terrasse skulle rives. Formålet var at utnyttelsesgraden ikke ble overskredet. Det fremgikk også i erklæringer fra eierne av seksjon 1 samme dato - 28. januar 2022 - at det ble samtykket til at terrasse på deres seksjon - 32a - skulle fjernes i forbindelse med oppføring av hus på felles tomt. Klagerne bekreftet imidlertid i SMS til eierne av seksjon 1 den 8. mars 2022 at deres terrasse ikke skulle rives. Eierne av seksjon 1 sendte en melding til kommunen, som ble registrert 28. november 2022, etter at klagerne hadde inngått oppdragsavtale med megler, der det fremkom at det i møte med klagerne var gitt uttrykkelig beskjed om at det ikke var gitt samtykke til at terrasse tilhørende seksjon 1 ble fjernet. Det er ulike oppfatninger av om meglerforetaket kjente til problematikken rundt reseksjoneringen. Klagerne hevder at megler var informert om dette, mens meglerforetaket hevder at det ikke var kjent med uoverensstemmelsen rundt riving av terrassen tilhørende seksjon 1 og at seksjoneringen derfor ville bli et problem. Det er klagerne som har bevisbyrden for at megler var kjent med dette. Nemnda kan ikke se at det er sannsynliggjort at megler var informert om dette. Nemnda kan ikke se at undersøkelsesplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 strekker seg så langt som til at megler skulle ha fanget opp dette fra kommunens postlister el., når det for STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER NYTT FRA REKLAMASJONSNEMNDA AV JAN EIVIND NORHEIM, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER RFE-2024-078 MANGLENDE OPPFØLGNING AV SEKSJONERING JAN EIVIND NORHEIM
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy