EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2025 31 svekke tilliten og kravene til integritet og uavhengighet. Er man verken involvert i anskaffelsen, eller er en del av eiendommens daglige drift, taler det for at forholdet ikke rammes av forbudet. Det samme gjelder for posisjoner ervervet ved arv. - Involverer megleren seg i egne prosjekter innenfor «sitt» geografiske virkeområde er terskelen for overskridelse lavere enn om engasjementet ligger i et annet område. Til illustrasjon nevnes sak LB-2018-63765 hvor lagmannsretten om dette uttalte: «(…) Lagmannsretten mener at overtredelsen av eiendomsmeglingsloven § 5-1 første ledd og § 5-2 første ledd, må anses som grov. Å drive eiendomsutvikling i samme geografiske område der megleren utøver meglervirksomheten, ligger i kjerneområdet for den typen virksomhet som disse bestemmelsen er ment å ramme, jf. NOU 2006: 1 side 93 og Ot.prp.nr.16 (2006–2007)». Momentene fra rundskrivet viser at regelverket er strengt og rammer bredt, men at eiendomsmeglere ikke er forhindret fra langsiktig sparing i eiendom. Det må likevel utvises betydelig varsomhet med hensyn til omfang, varighet, geografisk område og meglerens rolle ved anskaffelsen og driften. REGISTRERING AV RETTIGHETER I FAST EIENDOM I forlengelsen av dette minnes det om at eiendomsmeglere har et personlig ansvar for å holde arbeidsgiver løpende orientert om egne eiendomsaktiviteter, herunder involvering i selskaper som driver med fast eiendom. Meldeplikten favner bredt og er regulert i eiendomsmeglingsforskriften § 5-3 hvor det heter: «Personer som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 5-2 første ledd, skal holde det foretak eller den advokat de er tilknyttet løpende orientert om sine rettigheter i fast eiendom. Slike rettigheter omfatter også andeler i eller aksjer i selskaper som ikke er børsnoterte, hvor fast eiendom utgjør en vesentlig del av selskapets eiendeler». Også informasjonsplikten er streng, og inkluderer i tillegg til selvstendige engasjementer også eierposisjoner og styreverv i f.eks. en familiebedrift, dette selv om man har en passiv og tilbaketrukket rolle. Det som meldes inn skal loggføres i et eget register, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-4.Formålet med meldeplikten og registeret er blant annet å sikre åpenhet og at meglerforetaket gis praktisk mulighet til å foreta en løpende vurdering av eiendomsmeglerens uavhengighet. Ved siden av at eiendomsmegleren har et selvstendig ansvar for å gi opplysninger til arbeidsgiver hviler det strenge rapporteringsplikter på meglerforetaket, som har et overordnet ansvar for å påse at regelverket overholdes. For dette ligger det et særlig ansvar på styret, daglig leder og fagansvarlig med hensyn til etablering av forsvarlig risikostyring og internkontroll. SANKSJONER VED OVERTREDELSE Finanstilsynet følger opp etterlevelsen av regelverket gjennom sin tilsynsvirksomhet. Etter lovens kap. 8 kan både meglerforetaket og den enkelte megler bli møtt med krav om tilbakekall av tillatelsen til å drive med eiendomsmegling. Forsettlig eller uaktsom overtredelse av sentrale krav, herunder eiendomsmeglingsloven § 5-2, kan straffes med bøter eller fengsel, jf. emgll. § 8-9. Selv om det skal mye til for å bli ilagt straffeansvar illustrerer straffebudene det strenge ansvaret som påhviler eiendomsmeglere. Vi minner for sammenhengens skyld også om at eiendomsmeglere ved brudd på sine plikter etter loven og interne instrukser fra arbeidsgiver kan bli møtt med arbeidsrettslige sanksjoner, herunder oppsigelse og avskjed, samt også bli holdt erstatningsansvarlig for tap. ANBEFALINGER Eiendomsmegler har selv ansvar for å påse at egne eiendomsinvesteringer skjer innenfor regelverket, og at arbeidsgiver holdes løpende orientert om dette og eventuelle endringer. Meglerforetakene har på sin side en plikt til å påse at det til enhver tid er på plass gode rutiner for interkontroll, og at det gjennomføres rapportering og foretas en vurdering av den ansattes rettigheter i fast eiendom. Som gjennomgangen ovenfor viser kan vurderingene by på tvil, og i så fall bør man utvise varsomhet med å gjennomføre eller videreføre engasjementet. En generell anbefaling er at spørsmål drøftes med meglerforetaket ved daglig leder/fagansvarlig. Det kan også rettes spørsmål til Finanstilsynet, dog slik at tilsynet normalt ikke går inn i konkrete saker med forhåndsvurderinger. Videre anbefales at de sentrale momentene i vurderingene og konklusjonene som den enkelte eiendomsmegler foretar, gjerne i samråd med meglerforetaket, nedtegnes skriftlig som et tillegg til registeret over eiendomsrettighetene som løpende skal føres, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-4. Det anbefales også at meglerens ansvar gjenspeiles i sentrale dokumenter som arbeidskontrakten, saksbehandlingsrutiner mv., samt at temaet settes på agendaen ved kurs og opplæring. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER HJORT Hjorts næringseiendomsteam bistår løpende en rekke offentlige og private aktører i alle stadier av transaksjonsprosessen. www.hjort.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy