30 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2025 Det er med utgangspunkt i dette fastsatt særskilte bestemmelser som begrenser eiendomsmegleres adgang til å foreta egne investeringer i eiendom. Reglene er strenge, uten at det gjelder noe absolutt forbud mot at eiendomsmeglere selv kan investere i eiendom. Hva som er innenfor reglene avhenger av en konkret vurdering, og nedenfor kommenteres sentrale momenter for dette. RETTSLIG UTGANGSPUNKT Den sentrale bestemmelsen som begrenser eiendomsmeglers eiendomsinvesteringer følger av eiendomsmeglingsloven (emgll. .) § 5-2 første ledd, som lyder: «Ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til foretak som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften, kan ikke direkte eller indirekte drive handel med fast eiendom eller drive annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet». Innledningsvis bemerkes at bestemmelsen ikke er til hinder for at eiendomsmegler kjøper og selger bolig og fritidsbolig til egen bruk. Grensen for hva som er eget bruk vil normalt ikke være problematisk, men det nevnes for sammenhengens skyld at dersom aktivitetene med kjøp/salg blir så omfattende at det kan karakteriseres som virksomhet vil det kunne rammes av forbudet. SÆRLIG OM INVESTERING I UTLEIEEIENDOM Selv om interessen for kjøp av eiendom for utleie som følge av endrede skatteregler og økte renter er mindre attraktivt enn tidligere, er dette fortsatt et aktuelt investerings- og sparingsalternativ for mange. I hvilken grad eiendomsmeglere har anledning til dette har lenge vært omdiskutert, og selv om det nå foreligger viktige avklaringer avhenger spørsmålet av en samlet vurdering av en rekke forhold. I lovforarbeidene til eiendomsmeglingsloven uttalte departementet at langsiktig sparing i fast eiendom (typisk kjøp for utleie) etter omstendighetene kan rammes av forbudet i emgll. § 5-2. Departementet uttalte videre at de nærmere reguleringene burde fastsettes gjennom praksis og forskrift. Forskriften omtaler imidlertid ikke temaet, og klargjøringene kom først gjennom Finanstilsynets rundskriv RFT-2015-7. Rundskrivet fastslår at eiendomsmeglere ikke kategorisk er forhindret fra å investere i eiendom eller kjøpe utleieeiendom, og at lovligheten avhenger av en konkret helhetsvurdering. I rundskrivet har Finanstilsynet trukket opp sentrale momenter for vurderingen: - Grensene for hva som er skattepliktig næringsvirksomhet er sentralt, jf. Skatte-ABC 2023/2024 (tidl. Lignings- ABC 2015). For bolig er grensen satt ved maks fem enheter og for næringsformål ved inntil ca. 500 kvm. Investeringer innenfor disse grensene vil normalt ikke komme i konflikt med forbudet. - Det skilles mellom langsiktige og mer kortsiktige investeringer (spekulasjonshandel). For investeringer med kort tidshorisont skal det mindre til for å komme i konflikt med bestemmelsene. Et moment som trekkes frem i relasjon til dette er om det er benyttet blanco-skjøte. - Eiendomsmeglerens grad av involvering er også et sentralt moment. Det er likevel uten betydning om tilknytningen er personlig eller gjennom selskapsandeler, det avgjørende vil være om vedkommende er deltakende aktør i driften og/eller forvaltningen, og om deltakelsen er egnet til å STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER EIENDOMSMEGLERS EGNE EIENDOMSINVESTERINGER Eiendomsmegling er en profesjon hvor det stilles høye krav til integritet, etikk og faglig kompetanse. Et grunnleggende prinsipp er at eiendomsmeglingstjenester skal ytes uten hensyn til andre interesser, herunder særlig slik at eiendomsmegler forutsettes ikke å ha andre interesser i eiendommen og transaksjonen enn gjennomføring av oppdraget. AV SARAH MARIE DIDRIKSEN, SENIORADVOKAT OG KRISTIAN KORSRUD, PARTNER - BEGGE I ADVOKATFIRMA HJORT Sarah Marie Didriksen Kristian Korsrud Eiendomsmegler har selv ansvar for å påse at egne eiendomsinvesteringer skjer innenfor regelverket, og at arbeidsgiver holdes løpende orientert om dette og eventuelle endringer
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy