26 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER OPPDRAGET: Du har solgt en leilighet til en privatperson som ønsker å få et blanko skjøte. Kjøperen fortale i budrunden at de planlegger å bo i leiligheten eller leie den ut. Slike forhold utløser en undersøkelsesplikt, ettersom det er mistenkelig at en privatperson ønsker blanko skjøte når kjøper skal bo eller leie ut boligen. NÆRMERE UNDERSØKELSER: Du kontakter kunden og stiller følgende spørsmål: Som ledd i kundetiltak etter hvitvaskingsloven er vi forpliktet til å innhente informasjon om formålet med kjøpet, herunder bakgrunnen for at du ikke ønsker å tinglyse skjøte. 1. H va er bakgrunnen for at du ikke ønsker å tinglyse skjøtet? 2. Hva har du tenkt å bruke eiendommen til? 3. Er det noen planer om å videreselge eiendommen? Du sjekker kunden på Google, men finner ingenting mistenkelig. Du sjekker også eiendomsverdi, og ser at kjøperen eier andre eiendommer. KUNDENS SVAR: Kunden forklarer at de ønsker å få et åpent skjøte for å spare dokumentavgift og er usikker på hvor lenge de skal eie leiligheten. De har ikke bestemt seg om leiligheten skal leies ut. KONKLUSJON: Selv om kundens svar virker plausibelt, kan mistanken fortsatt være til stede. Det kan være indikasjoner på kreditor- unndragelse eller stråmannsvirksomhet. Siden mistanken ikke er avkreftet, er du forpliktet til å rapportere saken til Økokrim, selv om mistankegrunnlaget ikke er tilstrekkelig til å sannsynliggjøre hvitvasking. AVSLUTNING: Ved å bruke konkrete eksempler fra hverdagen kan det være lettere å forstå hva du må gjøre for å følge kravene i hvitvaskingsloven. Husk at det ikke alltid finnes ett klart svar, og at situasjoner kan variere. Det å være oppmerksom på risikofaktorer, stille de riktige spørsmålene og alltid dokumentere hva du har gjort, er viktige tiltak for å etterleve hvitvaskingsregelverket. Gjennomfører du undersøkelser og spør kunden om noe, skal du aldri avsløre at du gjennomfører disse undersøkelsene. Spørsmålene skal knyttes opp mot at man gjennomfører lovpålagte kundetiltak eller løpende oppfølging. OPPDRAGET: Du har fått en henvendelse om å gjennomføre et oppgjørsoppdrag for en kunde som har solgt en enebolig til en ansatt i et PR-byrå. Eiendommen ligger i ditt geografiske markedsområde. I en slik situasjon må megler gjennomføre forsterkede kundetiltak, da dette er et oppgjørsoppdrag. FORSTERKEDE KUNDETILTAK: Du kontakter både selger og kjøper og stiller følgende spørsmål: Selger: Som ledd i kundetiltak etter hvitvaskingsloven er vi forpliktet til å innhente informasjon om formålet med salget, herunder bakgrunnen for at eiendommen omsettes utenfor det åpne markedet. 1. Hva er bakgrunnen for den avtalte kjøpesummen? 2. Hva er grunnen til at eiendommen ikke er annonsert i det åpne markedet? 3. Hvilken relasjon har du til kjøper? Kjøper: Som ledd i kundetiltak etter hvitvaskingsloven er vi forpliktet til å innhente informasjon om formålet med kjøpet, herunder informasjon om hvordan du kom over eiendommen. 4. Hva er bakgrunnen for den avtalte kjøpesummen? 5. Hvilken relasjon har du til selger? KUNDENES SVAR: Selger svarer at de antok at den avtalte prisen var markedsverdi, og at de valgte å spare penger på annonsering ved å selge til en bekjent. Kjøper er videre en venn. Kjøper svarer at de trodde den avtalte prisen var markedsverdi, og at de ble tilbudt eiendommen av selger da kjøper har en vennskapelig relasjon til selger. Du utarbeider en e-takst og ser at verdien ikke samsvarer med markedsverdien. Den avtalte kjøpesummen er 1 million under markedsverdi som i dette tilfellet antas å være kr 6.5 millioner. KONKLUSJON: Selv om kundens forklaring kan virke fornuftig, så vil et slikt tilfelle utløse undersøkelsesplikt da boligen selges til betydelig underpris. Megler må gjøre nødvendige undersøkelser og dersom disse undersøkelsene ikke avkrefter mistanken skal forholdet rapporteres. EKSEMPEL 3: OPPGJØRSOPPDRAG – UNORMALT LAV KJØPESUM EKSEMPEL 4: BLANKO SKJØTE – PRIVATPERSON
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy