EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 37 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER RFE-2023-134: MEGLERS FEILINFORMASJON UNDER BUDRUNDEN OM BUD Klageren kjøpte borettslagsleilighet formidlet gjennom meglerforetaket 1. november 2022. Kjøpesummen var 4 350 000 kroner. Klageren overtok leiligheten 1. februar 2023. Da et objekt på tilsvarende størrelse i borettslaget ble lagt ut for salg i juni med en betydelig høyere fellesgjeld, ble klageren urolig og kontaktet styret. Styreleder kunne da meddele at hans andel av fellesgjelden var på 135 428 kroner. I henhold til informasjonen klageren hadde fått, skulle hans andel av fellesgjelden på det tidspunktet vært 69 000 kroner, minus betalte avdrag første halvår 2023. Spørsmålet i saken var om megleren hadde brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til andel fellesgjeld. Videre var det spørsmål om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket. Klageren krevde 91 758 kroner i erstatning. Nemnda kom enstemmig til at klagen førte delvis frem. FELLESGJELDENS STØRRELSE Spørsmålet er om megler ga korrekte opplysninger om fellesgjelden, herunder forventet økning i gjelden. Ut fra de opplysninger megler innhentet, fremgikk det at det var innvilget et rammelån på 5 millioner kroner, hvorav 2 476 829 kroner var trukket av borettslaget. Det var igjen ca. 2,5 millioner kroner på rammelånet, og megleren måtte da forstå at fellesgjelden ville øke og tilnærmet doble seg. Dette skulle megleren informert klageren om, og opplyst at det forventes en ikke ubetydelig økning i fellesgjelden. Megleren har derfor ikke overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og vært uaktsom her. ERSTATNING Meglerforetaket blir erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at klageren fikk korrekte opplysninger om fellesutgiftenes størrelse i forbindelse med kjøpet. Økningen i andel felleslån (kr 68 368) er erstatningsmessig, jf. Rt-2008-976 avsnitt 36 og 37, hvor det ble uttalt følgende: «Det er generelt sett åpenbart at en økning av fellesgjelden i forhold til opplysningene i salgsoppgaven har betydning for kontantvederlaget. Partene er enige om at kontantvederlaget og andel fellesgjeld samlet gir prisen på leilighetene. Det er ingen forskjell mellom fellesgjeld og annen gjeld som kjøper etter kjøpsavtalen skal overta. Jeg tilføyer at den nye lov om eiendomsmegling § 6-7 tredje ledd bestemmer at ved formidling av sameieandeler og eierseksjoner skal den skriftlige oppgaven fra megler inneholde blant annet lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader samt andre kostnader som knytter seg til dette. Det følger av bestemmelsen at størrelsen på eventuell fellesgjeld må opplyses, jf. NOU 2006:1 om eiendomsmegling side 12 andre spalte. Selger har ikke ført noe bevis for at kjøperne i dette tilfelle ikke la vekt på fellesgjeldens størrelse. Økingen av fellesgjelden fra 120 000 kroner til 177 000 kroner har betydning for kontantvederlaget. ...» Det følger av høyesterettsdommen at klageren har krav på 68 368 kroner i erstatning som følge av økningen i andel fellesgjeld. Når det gjelder rentebelastningen, har klageren beregnet dette til 23 390 kroner. Dette beløpet må imidlertid neddiskonteres til nåverdi, slik at erstatningsbeløpet blir lavere. Nemnda har beregnet beløpet til 18 804 kroner. Samlet erstatning blir 87 172 kroner.» Klagerne kjøpte del av en nyoppført tomannsbolig formidlet gjennom meglerforetaket i slutten av april 2023. Kjøpesummen var på 8 490 000 kroner. Underveis i kontakten med klagerne ble det opplyst fra megleren at det hadde kommet inn bud fra interessent på 8 400 000 kroner. Da klagerne mottok budjournalen etter kjøpet, viste det seg at budet fra interessenten var på 8 200 000 kroner, og budet megleren hadde vist til, var et motbud fra selgeren. Meglerforetaket erkjente at det ble gitt uriktige opplysninger i forbindelse med budgivningen. Spørsmålet i saken var om den uriktige opplysningen berettiger klageren til erstatning. Klagerne krevde 200 000 kroner i erstatning. Nemnda kom enstemmig til at klagen førte delvis frem og uttalte: «Erstatningsansvar Det er på det rene at megler her feilaktig opplyste at det var kommet et bud på 8,4 millioner kroner, men det viste seg å være et motbud. Denne feilopplysningen har meglerforetaket erkjent. Nemnda finner at megler her var uaktsom, og at meglerforetaket er erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Det er sannsynliggjort at klagerne ville fått kjøpt eiendommen til en pris som tilsvarte motbudet, det vil si 90 000 kroner lavere enn kjøpesummen. Det som meglerforetaket har anført om bakgrunnen for motbudet, selgers finansieringssituasjon m.m., tilsier ingen annen vurdering. Meglerforetaket må betale 90 000 kroner i erstatning til klagerne.» RFE-2023-143: FEIL OPPLYSNING OM ØKNING I FELLESGJELD
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy