EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 29 HEVING AV LEIEKONTRAKTEN Utleier kan ha adgang til å heve leiekontrakten som følge av leietakers betalingsmislighold. Adgangen til å heve vil imidlertid kunne begrenses dersom leietaker tas under rekonstruksjonsforhandlinger eller konkursbehandling (som behandles nedenfor under punktene 3.1 og 4.1). I en «normalsituasjon», dvs. at leietakeren verken er under rekonstruksjonsforhandlinger eller konkursbehandling, vil leiekontrakten som er inngått mellom partene regulere partenes rettigheter og plikter og dermed også hvilke brudd på leietakerens side som gir utleieren rett til å heve kontrakten. Heving av leiekontrakten er imidlertid en inngripende beføyelse, som vanligvis krever at det må foreligge et «vesentlig» mislighold av kontrakten. Hva som utgjør et «vesentlig» mislighold må vurderes konkret i det enkelte tilfellet, men vil som regel innebære noe mer enn en nylig uteblitt betaling av én leietermin. Utleier bør ved et eventuelt betalingsmislighold uansett umiddelbart følge opp overfor leietaker for å konstatere mislighold og iverksette aktuelle tiltak, jf. også punktene 3 og 4 nedenfor. 2. KORT OM FORSKJELLEN MELLOM REKONSTRUKSJON OG KONKURS Rekonstruksjon av et selskap som har økonomiske problemer, går ut på å omstrukturere virksomheten og/eller gjelden for å forbedre den økonomiske situasjonen og unngå konkurs. En rekonstruksjon kan gå ut på ett eller flere forskjellige tiltak for virksomheten, herunder omstrukturering av gjeld, salg av eiendeler, endringer i ledelsen, nedbemanning, endringer i forretningsmodell, og/eller salg eller avvikling av deler av virksomheten. Målet med en rekonstruksjon er å sikre selskapets overlevelse og bevare størst mulige verdier for kreditorene, ansatte og andre involverte. Det er imidlertid viktig å påpeke at en rekonstruksjon kan være en utfordrende prosess som til en viss grad bør planlegges på forhånd. I en konkursprosess vil det etableres et nytt rettssubjekt – et konkursbo – som administreres av en bostyrer. Overordnet er bostyreren i konkursprosessen ansvarlig for å realisere de aktiva som finnes i det konkursrammede selskapet, dele ut et eventuelt overskudd til kreditorene, og deretter avvikle konkursboet. Salg fra et konkursbo, enten det er av eiendeler eller en virksomhet, vil som hovedregel innebære et salg kun av verdiene. All gjeld, kontraktsforpliktelser mv., vil i utgangspunktet bli liggende i det konkursrammede selskapet. En konkursprosess vil sånn sett kunne benyttes til å sikre og videreføre verdier i et selskap mens man kvitter seg med forpliktelsene. 3. REKONSTRUKSJONSLOVEN OG REKONSTRUKSJONSPROSESSEN Rekonstruksjon er en rettslig gjeldsforhandlingsprosess som åpnes av tingretten. Retten oppnevner samtidig en rekonstruktør som har ansvar for å styre prosessen. Ordningen reguleres av den midlertidige rekonstruksjonsloven fra 2020, som er gitt virkning frem til 1. juli 2025. Det er ventet at den midlertidige loven vil bli erstattet av en permanent lov. Et vilkår for rekonstruksjon er at selskapet har, eller i nærmeste fremtid vil få, økonomiske problemer. I rekonstruksjonsperioden beskyttes selskapet mot rettslig kreditorpågang som tvangsfullbyrdelse og konkursbegjæringer, hvilket gir ro til å utarbeide en rekonstruksjonsplan. Selskapet under rekonstruksjon vil i utgangspunktet ha normal drift, og alle avtaler fortsetter å løpe. Dette innebærer at selskapet må ha tilstrekkelige midler til å dekke kostnader til normal drift under hele rekonstruksjonsperioden, eksempelvis driftskostnader, husleiekontrakter og lønn til de ansatte. Rekonstruksjonsloven § 19 åpner for at et selskap under rekonstruksjon kan oppta lån for å finansiere rekonstruksjonsprosessen, hvor långiver kan få pantesikkerhet i selskapets varelager, driftstilbehør og utestående fordringer med prioritet foran eksisterende panthavere, såkalt pantsettelse med superprioritet. Videre gir rekonstruksjonsloven selskapet under rekonstruksjon en ekstraordinær oppsigelsesadgang, som innebærer at alle selskapets løpende avtaler kan sies opp enten med «sedvanemessig» varsel, eller hvis slikt ikke foreligger, med 3 måneders varsel. Denne ekstraordinære oppsigelsesadgangen gir selskapet under rekonstruksjon en vid adgang til å kvitte seg med ugunstige avtaler. Ekstraordinær oppsig- else av eksempelvis en tidsbestemt leieavtale vil ikke frita selskapet under rekonstruksjon fra betalingsforpliktelsen for resterende leieperiode, men slike krav på utleiers hånd vil være krav i rekonstruksjonen og vil kunne bli avkortet uten utleiers aksept (jf. nedenfor).Resultatet av en vellykket rekonstruksjonsprosess vil enten være en frivillig plan eller en tvungen ordning; såkalt tvangsakkord. Motsetningsvis vil en mislykket rekonstruksjon som regel ende i konkurs. Både en frivillig plan og en tvangsakkord kan gå ut på hhv. betalingsutsettelse, prosentvis reduksjon av gjelden, omgjøring av gjeld til egenkapital, overdragelse av hele eller deler av virksomheten og/eller eiendeler, eller en kombinasjon av disse elementene. Mens en frivillig plan forutsetter samtykke fra samtlige kreditorer som er omfattet av rekonstruksjonsforslaget, forutsetter en tvangsakkord samtykke fra kreditorer som har stemmerett og som representerer minst halvparten av gjelden1. I en tvangsakkord kan altså et flertall binde mindretallet. I det følgende gis en kort beskrivelse av hva en rekonstruksjon hos henholdsvis leietaker og utleier vil innebære for leieforholdet. 3.1 REKONSTRUKSJON HOS LEIETAKER Ved rekonstruksjon hos leietaker er utgangspunktet at leieavtalen løper videre som før, også der kontraktsbrudd fra leietaker allerede har oppstått. Utleiers hevingsadgang er begrenset for forhold som har funnet sted før åpningen av rekonstruksjonsforhandlingene, og heving som følge av STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med mer enn 260 advokater og 60 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no Referanser: 1 I korte trekk har alle kreditorer stemmerett unntatt ansatte, sikrede kreditorer, nærstående og kreditorer med betingede krav, på nærmere vilkår, jf. rekonstruksjonsloven § 41.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy