28 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 1. TØFFE TIDER FOR BÅDE LEIETAKERE OG UTLEIERE 1.1 ØKONOMISKE UTFORDRINGER - UTENRETTSLIGE LØSNINGER I leiemarkedet ser vi at stadig flere får økonomiske utfordringer, både på leietaker- og utleiersiden. For utleier handler det ofte om strammere lånevilkår og for lave marginer i eksisterende leieforhold. Tilsvarende utfordringer med dyrere finansiering og lave marginer ser vi også på leietakersiden, gjerne også supplert av forverret markedssituasjon innen de respektive leietakernes virksomhetsområder. En forverret økonomisk situasjon hos leietaker kan resultere i manglende betaling av leie. For utleier vil alminnelige alternativer for inndrivelse være (i) purringer og inkasso, og (ii) utlegg i leietakerens eiendeler med påfølgende realisasjon. Hvis slike tiltak ikke fører frem vil det kunne bli aktuelt å heve leieavtalen og begjære fravikelse, og/eller å begjære leietakeren konkurs. Utleier vil på sin side kunne være tvunget til å refinansiere lån og forsøke å reforhandle leieavtalen, eller i verste fall selge leieobjektet. For et selskap med økonomiske utfordringer vil et første steg på veien ofte være å forsøke en utenrettslig restruktureringsprosess. Dette er en frivillig prosess, der den som har økonomiske vanskeligheter vil forsøke å finne en løsning ved å forhandle direkte med kreditorene, enkeltvis eller samlet. Et ønskelig utfall av slike forhandlinger vil gjerne innebære en kombinasjon av refinansiering av låneengasjement, og/eller nedregulering av gjeld i form av (a) salg av eiendeler, og/eller (b) ettergivelse av gjeld. Slike gjeldsforhandlingsprosesser er ikke underlagt særskilt lovverk og partene står relativt fritt til å finne løsninger og inngå nye avtaler seg imellom, men de involverte må forholde seg til det som følger av alminnelig kontraktsrett, selskapslovgivning mv. Noen prinsipper som ofte vil bli aktuelle i slike prosesser er lojalitetsplikten i kontraktsforhold, samt at kreditorer skal likebehandles. Avhengig av kreditorsammensetningen, størrelsen på det enkelte engasjement etc., kan det likevel være at det er grunnlag for å forskjellsbehandle enkeltkreditorer i slike forhandlinger, men hovedregelen er altså likebehandling. 1.2 LEIETAKERS BETALINGSMISLIGHOLD Ved betalingsmislighold hos leietaker vil et normalt første steg for utleier være utsendelse av purringer og/eller inkassovarsel. Dersom slik mild innfordring ikke resulterer i betaling eller en minnelig løsning, vil tvangsfullbyrdelse og konkursbegjæring kunne bli aktuelt. UTLEGG OG TVANGSFULLBYRDELSE Tvangsfullbyrdelse gjennomføres ved at utleier sender begjæring til Namsfogden med krav om utlegg i leietakerens eiendeler. Hvis Namsfogden finner at leietakeren har eiendeler med friverdi, vil utleieren få en panterett – utleggspant – i en eller flere av disse eiendelene. Utleier kan deretter kreve tvangssalg av de aktuelle eiendelene. Hvis ikke leietaker har eiendeler, eller kun har eiendeler som allerede er pantsatt for mer enn verdien, anses en utleggsprosess lite hensiktsmessig. Da vil en mulighet kunne være å begjære leietakeren konkurs. TVANGSFRAVIKELSE Leietakerens betalingsmislighold kan gi utleier rett til å kaste ut leietakeren gjennom tvangsfravikelse. Begjæring om tvangsfravikelse må sendes til Namsfogden, som både behandler begjæringen og gjennomfører selve utkastelsen. Dersom Namsfogden etter sin saksbehandling kommer til at vilkårene foreligger, vil Namsfogden fastsette en tid for gjennomføring og avholde en fysisk tvangsfravikelse på eiendommen. For å kunne begjære tvangsfravikelse må det foreligge et tvangsgrunnlag. En leiekontrakt med bestemmelse som gir rett til utkastelse ved manglende betaling, utgjør et slikt tvangsgrunnlag. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER ØKONOMISKE UTFORDRINGER HOS UTLEIER ELLER LEIETAKER – REKONSTRUKSJON OG KONKURS Høyere renter og presset likviditet påvirker aktørene i leiemarkedet. Det vil være naturlig å søke de økonomiske utfordringene løst uten rettslige hjelpemidler. Dersom dette ikke er gjennomførbart, er rekonstruksjon et alternativ. I tilfellene der rekonstruksjon enten ikke anses egnet, eller der rekonstruksjonsprosessen feiler, vil konkurs kunne være uunngåelig. AV INGRID TRONSHAUG OG IDA TANGEN HØISVEEN, BEGGE I ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM INGRID TRONSHAUG IDA TANGEN HØISVEEN
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy