14 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Nemnden har blitt kjent med en praksis hvor eiendomsmeglere medvirker til at kjøpsavtaler inngås uten at / før salgsoppgave er utarbeidet og uten åpen markedsføring, men hvor det inntas forbehold om kjøpers etterfølgende aksept av opplysninger som fremkommer av salgsoppgave, tilstandsrapport mv. Slik praksis aktualiserer flere problemstillinger, særlig a) kravene til eiendomsmeglers undersøkelser og opplysninger, herunder plikten til å ha salgsoppgaven utarbeidet før markedsføring b) off market-salg. NEMNDEN OPPSUMMERER SITT SYN PÅ DISSE HER: a) Eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Eiendoms- meglingsloven § 6-7 er spesialbestemmelsen om eiendomsmeglers undersøkelses- og opp- lysningsplikt. Nemndens oppfatning er at det er i strid med god meglerskikk å markedsføre eiendom før eiendoms- megler har oppfylt sine undersøkelsesplikter og utarbeidet salgsoppgave. Det fremgår eksplisitt av Finanstilsynets brev av 18.12.12 til eiendomsmeglingsbransjen at «Finanstilsynet har registrert enkelte tilfeller av bolighandelsavtaler som blir inngått gjennom eiendomsmeglere før det er utarbeidet salgsoppgave. [..] Kravet til salgsoppgave er ufravikelig med mindre det er snakk om formidling av næringseiendom, jf eiendomsmeglingsforskiften § 1-3 [feilskrift for § 1-2]. Formålet med meglers innhenting Nemnden har blitt kjent med at det forekommer arbeidsavtaler hvor det avtales at den ansatte skal motta vederlag for formidling av boligkjøperforsikring med en bestemt sum per formidlet polise, forutsatt at foretaket har avtale med forsikringsselskap om vederlag for formidling. Nemnden er ikke kjent med utbredelsen av dette, men ønsker å sette fokus på problemstillingen. Nemndens oppfatning er at det er grunn til å stille spørsmål ved om slike avtaler og praksis er forenlig med eiendomsmeglingsloven og annet regelverk. Eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 (2) a) setter forbud mot «formidling av eierskifteforsikring mot vederlag». Vederlag for boligkjøperforsikring er ikke omfattet av forbudet. I NOU 2021:7 pkt 18.3.4 (NOU 2021: 7 (regjeringen.no) ) har eiendomsmeglingslovsutvalget drøftet temaet formidling av forsikringer. Både hva utvalget anså som gjeld- ende rett, og deres syn på fremtidig regulering omtales der. UTVALGETS ENSTEMMIGE OPPFATNING KAN OPPSUMMERES SLIK: Utvalget kom til at det i ny lov bør åpnes for at eiendomsmeglingsforetaket kan motta vederlag for formidling av boligselgerforsikring, under forutsetning av at kundene skriftlig blir gjort oppmerksom på at foretaket mottar slikt vederlag, og at vederlagets størrelse opplyses i salgsoppgaven. Opplysningen om opplysningsplikt fulgte også av (dagjeldende) forsikringsformidlingsforskrift § 3-1, jf. forsikringsformidlingsloven § 7-7, jf. § 5-1. Utvalget presiserte at det må være tale om et rimelig vederlag som står i forhold til både eiendomsmeglerens ressursbruk og premien forsikringstaker skal betale for polisen. I forlengelsen av dette uttalte lovutvalget: «For å unngå tvil om insentivene til ansatte som utfører oppdraget, kan det knyttes tilsvarende vilkår til mottak av vederlag for boligselgerforsikring, som gjelder for vederlag for låne- formidling etter eiendomsmeglings- forskriften § 5-2 andre og tredje ledd. Tilsvarende bør i tilfelle også gjelde for formidling av boligkjøperforsikring mot vederlag. Det vil innebære at vederlaget må utbetales til eiendomsmeglingsforetaket, som ikke kan utbetale noen form for bonus eller andre fordeler til ansatte som er knyttet til formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring. Utvalget presiserer at eiendomsmeglingsforetakenes kunder uansett skal sikres fritt valg av finansielle tjenester». Etisk Nemnd er av den oppfatning at disse vurderingene også er av relevans for spørsmålet om eiendomsmeglingsregelverket per i dag er til hinder for at det vederlaget som eiendomsmeglingsforetakenes lovlig kan motta for formidling av boligkjøperforsikring helt eller delvis utbetales som lønn til den eiendoms- megleren som har formidlet polisene. Etter Nemndens oppfatning er lovutvalgets sammenligning med forbudet mot vederlag i form av inntekter eller andre fordeler for låneformidling nærliggende. I mangel av en spesifisert forbudsbestemmelse, er det spørsmål om det følger av krav til god meglerskikk fordi det er egnet til å svekke tilliten til meglers uhildethet. Brudd på annet regelverk enn eiendomsmeglingsloven kan anses som brudd på god meglerskikk. I den nye forsikringsformidlingsloven fra 2021, som også gjelder for aksessoriske forsikringsformidlere, eksempelvis eiendomsmeglere, har formålsbestemmelsen en ordlyd som ligner eiendomsmeglingslovens formålsbestemmelse: «Formålet med loven er å legge til rette for at formidling av forsikringsavtaler skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, og bidra til at forsikringstakere inngår forsikringsavtaler i samsvar med sine forsikringsbehov». I forsikringsformidlingsloven kapittel 9 om God forretningsskikk, styring og håndheving av interessekonflikter mv, er det i § 9-4 en særlig bestemmelse om lønnsordning og vederlag. § 9-4 1. LEDD LYDER: «Forsikringsformidlingsforetak må ikke avlønne ansatte eller evaluere ansattes prestasjoner på en slik måte at evnen til å påse at kundens interesser ivaretas på best måte, svekkes. Foretaket skal herunder ikke benytte avlønningsordninger, salgsmål eller andre insentiver som kan påvirke ansatte til å anbefale et bestemt forsikringsprodukt fremfor et annet forsikringsprodukt som er bedre egnet for kunden». Etisk Nemnd er av den oppfatning at lønn/ provisjon som er direkte knyttet til formidling av forsikringsavtaler ved boligomsetning, kan være egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglers integritet og uavhengighet. Det er en risiko for at utsikten til provisjonen kan medføre at plikten til å ivareta kundens interesser på best måte, svekkes. SAK 2/ 2023: Vederlag for formidling av boligkjøperforsikring, utbetaling av vederlag per solgte polise direkte til ansatte/ eiendomsmegler SAK 3/ 2023: Vurdering av praksis:
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy