NR 02-2024 / ÅRGANG 86 NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EIENDOMSMEGLEREN GOD MEGLERSKIKK OG JUSTIS I EGNE REKKER SIDE 5 BOLIG- OG REGIONSPOLITIKK FOR EN NY TID SIDE 18 ØKONOMISKE UTFORDRINGER HOS UTLEIER ELLER LEIETAKER – REKONSTRUKSJON OG KONKURS SIDE 28
LEDELSEN God meglerskikk og justis i egne rekker Boligmeldingen VERDT Å VITE Topp 10 ting å gjøre i Stavanger Behandling av saker i NEF Etisk Nemnd i 2023 Nytt fra FFN Bolig- og regionspolitikk for en ny tid Kommuners tilskuddsordninger supplerer Enovas Uteplassen - ekstra boareal om sommeren Månedens meglerprofil: Ida Schjølberg STUDENTER Årsmøter med godt engasjement FRITID Fyrferie: En Unik Opplevelse langs Norskekysten MEDLEMSNYTT Vi gratulerer INNHOLD Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Ida Emilie Bergmann Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: ida@nef.no Priser 2023: Helside (240x297 mm) 13.000,- Halvside (205x120 mm) 8.900,- 1/3 side (205x75 mm) 6.900,- Baksiden (240x242 mm) 17.000,- Midtsidene (480x297 mm) 24.500,- Innvendig omslag (240x297 mm) 13.500,- Content artikkel, fra 9.500,- Prisene er eks. fremstilling og mva. EIENDOMSMEGLEREN NO - 1430 Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 5 utgaver pr. år ISSN 0803-7345 Forsidefoto: nightman1965 / iStockphoto.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,- 5 6 9 12 16 18 20 22 24 26 27 28 32 35 36 38 42 FAGSTOFF NEF-kurs Økonomiske utfordringer hos utleier eller leietaker – rekonstruksjon og konkurs Utfordringer i næringseiendom Forlengelse av leieavtaler Nytt Fra Reklamasjonsnemnda
THE NEWiX2100% ELECTRIC BMW iX2: El. rekkevidde opptil 449 km. El. forbruk 16,317,7 kWh/100 km. CO₂ utslipp 0 g/km (WLTP). El. rekkevidde avhenger av kjørestil, veiforhold, utetemperatur, klimaanlegg og forhåndstemperering. Avbildet modell er vist med ekstrautstyr og kan avvike fra standarden. Les mer Ren kjøreglede
EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 5 At gründerne lyktes med å få Stortinget til å vedta en egen lov om eiendomsmegling i 1938, var ikke nok. Selv gikk de lenger. De stilte strengere krav til seg selv og sine kolleger. Den som ikke godtok kravene, ble stengt ute fra det gode selskap. I oktober 1945 ble lover for Norges Eiendomsmeglerforbund skrevet. Både lovene og de etiske reglene er revidert flere ganger senere. Alle medlemmer i NEF har forpliktet seg til å følge forbundets lover og etiske regler. Reglene ligger tilgjengelig for alle på nef.no. I 1985 opprettet NEF sin egen klagenemnd hvor misfornøyde kjøp- ere og selgere kunne sende sin klage på eiendomsmegleren, som senere er avløst av en partssammensatt klage- nemnd med hjemmel i eiendomsmeglingsloven og godkjenning av barne- og familiedepartementet. De etiske reglene skal sikre god yrkesetikk og god meglerskikk i utførelsen av eiendomsmeglingsoppdrag. Reglene fremmer profesjonalitet, integritet og ansvarlighet blant eiendomsmeglere. Det er viktig for medlemmene av NEF at alle følger de etiske reglene de har forpliktet seg til. Hyppige og alvorlige brudd på reglene svekker tilliten til eiendomsmeglere og kan skade bransjens omdømme. En eiendomsmeglers suksess kan ikke måles kun i transaksjonsvolum, men også i integritet, ærlighet og respekt for både kjøpere og selgere. Mellommannsrollen vi har påtatt oss, gir oss et ansvar for å ha omsorg for begge parter i handelen. NEFs etiske regler blir fra tid til annen brukt som rettskilde i saker for domstolene. NEFs etiske regler åpner slik: «Medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund skal i sin virksomhet opptre korrekt, hederlig og i samsvar med god meglerskikk. God meglerskikk er å utføre megleroppdrag i overensstemmelse med den oppfatning av etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjente og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket. Medlemmene plikter å overholde de til enhver tid gjeldende lover og regler for eiendomsmegleryrket.» Som eiendomsmeglere må vi måle jobben vår mot etiske regler gjennom alle ledd i oppdragsutførelsen vår. Eiendomsmegling er en tillitsbasert bransje, og ærlighet er hjørnesteinen i enhver transaksjon. Vi har en forpliktelse til å være ærlige og nøyaktige i all kommunikasjon med både kjøpere og selgere. Dette inkluderer å sørge for å gi korrekt informasjon om eiendommens tilstand, historie og eventuelle mangler. Konfidensialitet er også av ytterste viktighet. Som eiendomsmeglere har vi tilgang til sensitiv informasjon om både selgere og kjøpere, inkludert økonomiske forhold og personlige preferanser. Det er derfor avgjørende at denne informasjonen behandles med streng konfidensialitet og kun deles med relevante parter i transaksjonen. Som eiendomsmeglere må vi opptre med uavhengighet og unngå enhver form for partiskhet som kan påvirke våre råd eller handlinger. Dette innebærer å avstå fra å favorisere en part over en annen og å sikre at alle parter behandles rettferdig og likt gjennom hele prosessen. Profesjonalitet og kompetanse er to nøkkelbegreper innen eiendomsmeglingsetikken. Vi må opptre på en måte som fremmer tillit og respekt blant alle involverte parter. Dette inkluderer å holde seg oppdatert på relevant lovgivning og praksis, samt å opptre med høy standard for yrkesetikk i alle interaksjoner. Eiendomsmeglingsloven stiller høye krav til eiendomsmegleres integritet. Vi har et ansvar og en omsorgsplikt overfor både kundene våre og samfunnet som helhet. Dette innebærer å handle i kundenes beste interesse. NEF krever at våre medlemmer opptrer korrekt og hederlig i samsvar lovens krav og NEFs etiske regler, og ikke opptrer slik at det kan stilles spørsmål ved eiendomsmeglerens faglige integritet og uavhengighet. Det vil være fullstendig uakseptabelt og et klart brudd med god meglerskikk dersom en eiendomsmegler setter egne interesser foran kjøperens eller selgerens interesser. Gjennom å følge lovens krav og de etiske reglene, bidrar vi til god meglerskikk og fremmer yrkesgrupp- ens anseelse i samfunnet. Ethvert brudd på disse reglene kan ikke bare skade en eiendomsmeglers omdømme, men også ha alvorlige jurid- iske konsekvenser. Derfor er det avgjørende at alle våre medlemmer tar sine etiske forpliktelser på alvor og arbeider aktivt for å opprettholde de høyeste standarder for profesjonalitet og integritet i sitt arbeid. LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STYRELEDEREN HAR ORDET GOD MEGLERSKIKK OG JUSTIS I EGNE REKKER Det er ikke bare myndighetene som følger kritisk med på hva eiendomsmeglerne gjør. Allerede fra første stund har Norges Eiendomsmeglerforbund drevet selvjustis. En viktig grunn til at forbundet ble stiftet i 1932 var å klargjøre kjøreregler for hvordan virksomheten skulle drives.
6 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 Hensikten med boligmeldingen er å presentere tiltak som skal legge til rette for en helhetlig og aktiv boligpolitikk lokalt, regionalt og nasjonalt. I meldingen skriver regjeringen at «Det overordnede målet med boligpolitikken er at folk skal kunne bo i en egnet bolig over hele landet.» I meldingen legger regjeringen frem fire innsatsområder for boligpolitikken: 1) Flere skal få mulighet til å eie egen bolig 2) Leiemarkedet skal være trygt og forutsigbart 3) Ta vare på de boligene vi har og bygge de vi trenger 4) Forsterket innsats for de som ikke selv klarer å skaffe seg og beholde en egnet bolig. Regjeringen sier at den vil sikre at kommunene har de forutsetninger og rammevilkår de trenger for å kunne ta en aktiv boligpolitisk rolle ut fra lokale forhold, prioriteringer og nasjonale mål. Meldingen foreslår også flere grep for å «gjenreise og fornye Husbanken». Boligmeldingen vil bli behandlet på Stortinget før sommeren. NEF vil fremme vårt syn i debatten fram mot behandlingen og under høringen i Kommunal- og forvaltningskomiteen. Vi vil samarbeide med andre organisasjoner med felles interesser. Førstegangskjøperstatistikken som utgis av NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse viser at både antall og andel førstegangskjøpere er på det laveste nivået som er registrert. Boligpolitikken er i dag for passiv til å motvirke den negative trenden. NEFs foreløpige vurdering av bolig- meldingen er delt. Det er positivt at regjeringen vil gjøre mer for at flere skal kunne eie sin egen bolig, men vi er bekymret for at tiltakene regjeringen skisserer er for svake til å snu trenden. Regjeringen satsning på digitalisering og forenklingstiltak i alle ledd av plan- og byggesaksprosessen er viktig for å få fortgang på boligbyggingen. Med enklere byggeprosesser, bedre digitale løsninger og satsing på Husbanken vil regjeringa øke byggeaktivitet i hele landet. Dette er i utgangspunktet positivt fordi alt som kan bidra til å redusere tids- og ressursbruken vil være kostnadsbesparende og tilføre markedet flere boliger til riktigere pris. En utvidelse av startlånsordningen i Husbanken kan være et godt bidrag for å få finansiert boligbygging i distrikter og områder der tilgangen på finansiering i kommersielle banker er begrenset. Startlånsordningen kan for eksempel brukes mer aktivt for finansiere boligbygging i distrikter hvor lønnsomheten er lav, men behovet for arbeidskraft er høy. Starlånsordningen kan også brukes til å finansiere leilighetsprosjekter som gjør det mulig for eldre å flytte til en mer hensiktsmessig bolig og frigjøre eneboliger for yngre. NEF savner likevel mer kraftfulle tiltak. Mange av tiltakene som skisseres er lite konkrete og preget av at ting skal vurderes, undersøkes, kartlegges, utredes, foreslås, arbeides videre med og forsøkes ut før man eventuelt gjennomfører brede og effektfulle tiltak. Intensjonene som presenteres i boligmeldingen er gode, men framstår for lite handlingsorienterte. NEF mener at det bør stilles tydeligere krav til en aktiv boligpolitikk i kommuner som har under- dekning på boliger. Det bør innføres måltall for å sikre bygging av boliger av riktig størrelse og kvalitet som er tilpasset det demografiske boligbehovet og kjøpekraften i befolkningen. Regjeringen foreslår å bruke Husbanken til å øke kommunenes kunn- skapsgrunnlag for at de skal bli bedre i stand til å planlegge for fremtidig boligforsyning i sin kommune. Regjeringen er imidlertid ikke villig til å stille tydeligere krav til kommun- enes rolle som reguleringsmyndighet. Dette er uheldig fordi erfaring tilsier at lokaldemokratiet og «not in my backyard»-holdninger ofte står i veien for å få bygget tilstrekkelig i forhold til det demografiske boligbehovet. NEF mener at tiden er overmoden for å finne en bedre innretning på utlånsforskriften. Gjeldsbetjeningsevne bør tillegges større vekt enn egenkapital og pantesikkerhet, slik at færre unge blir avhengig av foreldre- hjelp i boligmarkedet. Stortingsmeld- ingen er uklar på dette punkt, og synes å legge mer vekt på andre boligmodeller som et svar på finansieringsutfordringene. Det ser ut til at regjeringen vil satse stort på alternative boligmodeller som deleie og leie-til-eie. NEF mener at slike modeller kan være et godt alternativ for noen, men vil advare mot en ukritisk bruk av slike modeller. NEF har bidratt til utviklingen av omfattende standard- kontrakter for å redusere noe av risikoen. Det er knyttet en større risiko for både forbrukere og utviklere til alternative boligkjøpsmodeller, og løsningene vil koste forbrukeren mer enn et ordinært boligkjøp hvor forbruker eier hele boligen. Slike modeller må derfor brukes med klok- skap og ikke overselges av politikere som løsningen på de store utfordringene i boligmarkedet. Politikerne bør konsentrere innsatsen om å sikre at folk flest får muligheten til å eie egen bolig på vanlige vilkår. NEF er skeptiske til et forslag om å gi kommunene en rett til å kreve at utbyggerne tilbyr en stor andel av boligene i et byggeprosjekt som deleieboliger. Vi tror slike krav kan få flere utbyggere til å avstå fra byggeprosjekter, og dermed virke mot det overordnede målet om at flere skal få muligheten til å eie sin egen bolig. Samtidig vil det åpenbart innebære økt finansiell og juridisk risiko om en stor andel av boligene skal avvike fra normale eier- og finansieringsformer. CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND BOLIGMELDINGEN De boligpolitiske utfordringene er store. Ved tiltredelsen høsten 2021 varslet regjeringen i Hurdalsplattformen at den ville legge fram en stortingsmelding om boligpolitikk. Mange har ventet lenge på resultatet. Regjeringen la fredag 15. mars fram boligmeldingen – «Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet», Meld. St. 13 (2023–2024).
NEF Landsmøte og vårkonferanse 22-24. mai 2024 Stavanger nef.no/varkonferanse
EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 9 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID TOPP 10 TING Å GJØRE I STAVANGER Opplev Stavanger og regionen - her på kanten av Norge, Edge of Norway©. Utforsk Gamle Stavangers hvite trehus, Fargegaten og Nuart Street Art gatekunst. Nyt lokale råvarer på restaurant og gå på oppdagelsesferd i lokale butikker. Ta et fjordcruise for å oppleve ikoner som Lysefjorden, Preikestolen eller Kjerag. Stavanger har alt - historie, kultur, mat, shopping og natur. Her gir vi deg høydepunktene. AV REGION STAVANGER/EDGE OF NORWAY 1. GAMLE STAVANGER Den gamle delen av byen er et av stedene du må besøke når du er i Stavanger. Området som også kalles for Straen består av 173 trehus som ligger idyllisk til like ved havnen i Stavanger. De fleste husene er malt i hvitt, de er små og litt sjarmerende skjeve, men du ser at det er et nabolag som setter sin stolthet i at hager og uteområder skal være på sitt aller beste. Fra våren og utover sommeren blomstrer det i hver en blomsterkasse og hvert et bed, og en rusletur langs den brosteinlagte gågaten Øvre Strandgate er en fin opplevelse. Her bodde sildefiskere og fabrikkarbeidere med sine familier i sildens storhetstid i Stavanger. I en tidligere hermetikkfabrikk finner du IDDIS Norsk grafisk museum og Norsk hermetikkmuseum, et museum hvor du opplever utstillinger om Stavangers viktige hermetikkindustri, og om menneskene som gjorde den stor. Les mer om Gamle Stavanger og IDDIS Norsk grafisk museum og Norsk hermetikkmuseum. 2. FARGEGATEN Fargegaten er en av de gatene i Stavanger du mest sannsynlig allerede har sett bilder av på sosiale media. Det er en Instagram-favoritt for mange. Gaten var tidligere en litt glemt del av byen som fikk sin renessanse etter at ildsjelen Tom Kjørsvik fikk ideen om å male byen i spreke farger. Sammen med kunstneren Craig Flannagan ble det utarbeidet en fargeplan, og litt etter litt ble gaten opplivet og fikk den ikoniske statusen den har i dag. Les mer om Fargegaten. 3. NORSK OLJEMUSEUM Museet er et av de mest populære museene i Stavanger. Selve bygningen gjør den verdig et besøk. Umiskjennelig langs havnepromenaden ligger den formet som en oljeplattform. Museet i seg selv forteller den viktige historien om hvordan oljen ble funnet og hvordan den blir utvinnet. I tillegg har den flere interaktive utstillinger samt steder for de minste å boltre seg på, noe som gjør museet til et av barnas favoritter også. Les mer om Norsk Oljemuseum. 4. SVERD I FJELL Ved Hafrsfjord like utenfor Stavanger finner du monumentet Sverd i fjell (Fritz Røed (1928-2002). Historien forteller at det var i det nærliggende området Harald Hårfagre samlet Norge til et kongerike i 872. Monumentet er til minne om slaget, og Foto: ©brian tallman photograpy
10 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID består av tre sverd som er satt ned i bakken, som står for fred, enhet og frihet. Dette er også en populær badeplass, hvor du også finner den populære iskiosken Is Paradis. Les mer om Sverd i fjell og Is Paradis. 5. JERNALDERGÅRDEN Jernaldergården på Ullandhaug i Stavanger er et rekonstruert gårdsanlegg fra folkevandringstiden, ca. 350 – 550 e.Kr. Som det eneste i sitt slag i Norge, er gården gjenreist på restene etter en bondegård fra folkevandringstiden. De tre husene er innredet med utstyr og husgeråd, og det brenner levende ild på de opprinnelige ildstedene. På Jernaldergården blir du møtt av husfruen, og er du heldig får du smake på husfruens ferske hellekaker som er stekt på glørne. Det gir en underlig følelse å sitte slik og vite at rundt akkurat dette ildstedet satt en familie for 1500 år siden! Les mer om Jernaldergården. 6. FJORDOPPLEVELSER MED UTGANGSPUNKT I STAVANGER Fjordcruise fra Stavanger er mulig hele året, enten du velger en helektrisk katamaran fra Rødne Fjord Cruise eller en fartsfylt RIB-båt med Fjord Events eller Stavanger RIB. Du kan også velge å oppleve fjord og skjærgård i VIP-stil i de luksuriøse yachtene til Private Cruise eller Lysetur AS. Fra 11. mai kan du også besøke den helt utrolige, tropiske hagen, Flor & Fjære, et naturparadis som du ikke skulle tro ligger like utenfor Stavanger. Les mer om fjordturer, båtturer og pakketurer. 7. KUNST OG STREET ART I STAVANGER Se verk fra Stavangers svar på art nouveau, Frida Hansen på Stavanger kunstmuseum. Her opplever du også de nasjonale kunstskattene fra Kitty Kielland, Lars Hertervig, Edvard Munch, Christian Krogh og Harriet Backer. I tillegg har museet flere interessante temporære internasjonale utstillinger i løpet av året. Takket være Nuart som i over 20 år arrangerte gatekunstfestivalen Nuart Festival i Stavanger, så er byen og regionen Norges gatekunsthovedstad uten sidestykke. Du finner verk både i bygd og by fra flere anerkjente gatekunstnere fra både Norge og utlandet. Til og med lokale busser fra Kolumbus er dekket med gatekunst. Les mer om Stavanger kunstmuseum og gatekunsten i Stavanger. 8. VIKING HOUSE Viking House er et besøkssenter i verdensklasse som formidler historien om vikingtiden i regionen gjennom VR-teknologi. Gå ombord i vikingskipet og bli med på et eventyr. Reis tilbake i tid og opplev VR-filmen «Den første kongen». Den handler om sagaenes fantastiske beretninger om Harald Hårfagre og slaget i Hafrsfjord i 872 der Hårfagre samlet Norge til ett rike. Du Alle foto: @fabel media_Edge Of Norway
EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 11 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID får oppleve Norges spennende historie og kulturarv slik du aldri har sett det før. Les mer om Viking House. 9. SPISE GOD MAT Visste du at Stavanger er en av de få byene i Norge med flere MICHELIN- stjernerestauranter? Stavanger er så heldig å ha et drøss av talentfulle kokker og matfolk. Flere nasjonale og internasjonale matentusiaster utpeker Stavanger som den ypperste matbyen i Norge. Stavanger fikk en stjerne i 2016, da på grunn av restauranten RE-NAA, som etter dette har fått (og beholdt!) enda en stjerne i MICHELIN Guide Nordic. Sven Erik Renaa og Torill Renaa er ildsjelene bak to-stjernerseventyret RE-NAA, og superparet tilfører stadig nye matkonsepter til Stavangers matkart. Den kritikerroste restauranten Sabi Omakase med Roger Asakil Joya i spissen fikk sin MICHELIN-stjerne i 2017, og har siden beholdt denne. I tillegg har Stavanger-restauranten K2 en MICHELIN-stjerne. Restaurantene Tango, Bellies, Sabi Enso, Bravo og Söl har også utmerkelser fra MICHELIN, et sterkt vitnesbyrd til regionens status som matregion i Norge. Finn de eksklusive restaurantene i Stavanger-regionen. Her finner du alle restauranter i Stavanger-regionen. 10. SHOPPING Gå på shopping! Stavanger-regionen byr på alt fra internasjonale merkebutikker til små, lokale nisjebutikker. Topp anbefalinger er Chili Chocolate for deg som er glad i noe søtt, Oleana for deg som liker prisvinnende design eller Fjällräven og Helly Hansen for deg som elsker turklær. Eller hva med en lokal smykkedesigner som inviterer deg inn i verkstedet sitt? Tone Tandrevolds kolleksjon er inspirert av Norge. Store handlesentre har regionen selvsagt også, både Kvadrat og Norwegian Outlet er shoppingfavoritter blant både lokale og tilreisende. Se alt av shopping. Alle foto: ©brian tallman photograpy Foto: Sven Erik Knoff
12 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Klagers anførsel i saken var at medlemmet, i forbindelse med salg av egen bolig, hadde uttalt seg i media på en måte som var egnet til å svekke tilliten til bransjens troverdighet og omdømme. Uttalelsene er referert nedenfor i tilknytning til Etisk Nemnds vurdering, begrunnelse og konklusjon. Gjennom artikkel i en lokalavis i medlemmets bo- og arbeidsområde var det omtalt at innklagende hadde lagt boligen sin ut for salg via en selv-salgsløsning. I artikkelen omtales både eiendommen som sådan, samt personlige og yrkesmessige forhold ved Innklagede. Etisk Nemnd har ved sin vurdering tatt utgangspunkt NEFs Lover, NEFs Etiske regler og lov om eiendomsmegling. Etiske regler § 1, § 4 siste setning og § 7 tredje setning, ble ansett som sentrale for vurderingen av saken. ETISKE REGLER § 1 GENERELT LYDER: «Medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund skal i sin virksomhet opptre korrekt, hederlig og i samsvar med god meglerskikk. God meglerskikk er å utføre megleroppdrag i overens- stemmelse med den oppfatning av etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjente og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket. Medlemmene plikter å overholde de til enhver tid gjeldende lover og regler for eiendomsmegleryrket». ETISKE REGLER § 4 EGENHANDEL LYDER: «Eiendomsmeglingsloven kapittel 5 setter generelt forbud mot virksomhet som kan svekke foretakets, eiers og ansattes uavhengighet og gir spesifikke forbud på særlige områder. Det vil ut- over de klare forbud være situasjoner der hensynet er tilsvarende, men som ikke rammes direkte av lovens forbud. Medlemmer av Norges Eiendomsmegler- forbund bør alltid foreta en vurdering i disse situasjonene. Et medlem i NEF må ikke forestå privat salg av egen bolig, uten å sikre at dette ikke er egnet til å svekke tillit til bransjens omdømme». ETISKE REGLER § 7 OPPDATERT KUNNSKAP OG KORREKT ADFERD, TREDJE SETNING LYDER: «Ved uttalelser til pressen bør medlemmer være særlig aktsomme slik at eiendomsmeglere/meglere som yrkesgruppe og vårt forbund ikke uberettiget blir skadelidende. Det samme gjelder uttalelser som kan bli gjengitt i pressen. Medlemmene skal følge et atferdsmønster som skaper tillit og respekt utad». ETISK NEMNDS VURDERING, BEGRUNNELSE OG KONKLUSJON Etisk Nemnd er av den oppfatning at uttalelsene i [lokalavisen] er egnet til å svekke tilliten til andre eiendomsmeglere/bransjens omdømme, og har enstemmig kommet til at Innklagede meddeles irettesettelse for sine uttalelser i pressen i forbindelse med salg/markedsføring av egen bolig. Etisk Nemnd bemerker at privat salg av egen bolig i seg selv ikke er i strid med egenhandelsforbudet. Dette følger også forutsetningsvis av Etiske regler § 4. Det fremgår imidlertid av Etiske regler § 4 at medlemmer, dersom de velger å selge selv, må sikre at dette foregår på en måte som ikke er egnet til å svekke tillit til bransjens omdømme. Eiendomsmeglingslovens regler om egenhandel er, som Innklagede selv bemerket i sitt tilsvar, blant annet begrunnet i å sikre uavhengighet og publikums tillit. Innklagedes begrunnelse for å selge selv, privat, angis i avisartikkelen å være at lovens egenhandelsbestemmelse hindrer at salg kan gjøres via foretaket hun er ansatt i: «Streng regulering gjør at verken hun eller andre meglere kan selge gjennom firmaer de selv er tilknyttet. – Derfor selger jeg privat, forklarer […]». Etter Nemndens oppfatning indikerer imidlertid dette at Innklagede ikke anerkjenner begrunnelsen for forbudet mot salg av egen bolig via foretak man er tilknyttet. Sett i sammenheng med at Innklagede er en kjent eiendomsmegler i nærmiljøet, og at kompetansen som eiendomsmegler trekkes frem i artikkelen, er Etisk Nemnd av den oppfatning at det er uheldig og egnet til å svekke tilliten til bransjen. I artikkelen er det videre uttalt at Innklagede mener at salg av egen bolig er en øvelse som «alle meglere bør igjennom i løpet av livet». Dette står i klar kontrast til det som fremgår av Etiske Regler § 4, BEHANDLING AV SAKER I NEF ETISK NEMND I 2023 Etisk Nemnd som i inneværende periode består av Paul Henning Fjeldheim (leder), Gunvor Lien Nyhus og May Kristin Enevoldsen har behandlet tre saker i 2023. En av sakene var fremmet av styret i en lokalforening og de to andre sakene er tatt opp av Etisk Nemnd på eget initiativ. Sakene er omtalt hver for seg nedenfor. AV SILJE NESTENG ANDRESEN, NEF SAK 1/ 2023: Klage fra styret i en lokalforening – Spørsmål om uttalelser fra medlemmet i media i forbindelse med salg av egen bolig var egnet til å svekke tilliten til bransjens troverdighet og omdømme
EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 13 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID hvor det fremholdes at medlemmet bør gjøre en særlig vurdering av om forholdet er egnet til å svekke tillit, selv om man ikke er rammet direkte av forbud. I dette tilfellet fremholdes det på den ene side at det er tale om et privat salg av egen bolig, men samtidig er Innklagedes yrke i sentrum for omtalen. Den samfunnsmessige verdien av å benytte en uhildet og faglig kompetent mellommann ved omsetning av fast eiendom, blir etter Etisk Nemnds vurdering underminert ved uttalelser som «– Nei, dette er jo jobben min. Det er nok ganske annerledes enn om en privatperson skulle solgt sin egen bolig. Når det er sagt, tror jeg at jeg hadde gjort det samme om jeg ikke var megler». (Nemndens understrekning). I relasjon til uttalelsen «tror jeg at jeg hadde gjort det samme om jeg ikke var megler», finner Etisk Nemnd grunn til å sette lys på sammenhengen mellom dette og den virksomheten som drives i foretaket [NN AS]. På foretakets hjemmeside er det presentert slik: «Vi har i mange år vært et tradisjonelt eiendomsmeglerfirma med lang fartstid, men vi har nå gått over til å kun være et rådgivende konsultentfirma (sic.) innen eiendomsrelaterte spørsmål. Vi kan gi råd om hvordan du kan selge din eiendom selv, hjelpe deg med evt. valg av eiendomsmegler tilpasset din type eiendom og også bidra med boligstyling og boligfotografering sammen med våre meget dyktige samarbeidspartnere». Innklagedes heleide selskap driver ervervsmessig virksomhet i form av konsulentvirksomhet rettet mot personer som ønsker å selge bolig uten bruk av mellommann. Innklag- ede omtales som «Daglig leder /Eiendomsmegler MNEF» på foretakets nettside. Det noteres at oppdrag som foretaket har hatt langt tilbake i tid, da som eiendomsmeglingsforetak, benyttes som referanser. Etter Nemndens oppfatning er dette en uryddig rolleblanding og som kan være egnet til å undergrave tilliten til eiendomsmeglere og bransjen. Hva gjelder andre eiendomsmeglere, konstaterer Etisk Nemnd at Innklagede i artikkelen også uttaler at «– I tillegg er jeg et petimeter, så jeg kan ikke engang tenke meg hvem som skulle gjort jobben like nøye!» (Nemndens understrekning). Etter gjennomgang og diskusjon av saken, har Etisk Nemnd kommet til at uttalelsene som Innklagede har gitt via [lokalavisen] i forbindelse med salget av egen bolig både enkeltvis og samlet er egnet til å svekke tilliten til bransjens omdømme. Etisk Nemnd finner at det er begått brudd på Etiske regler §§ 1, 4 og 7. Nemnden finner at riktig sanksjon er at Innklagede irettesettes for dette og anmodes om å ikke uttale seg på denne måten i fremtiden. Vi søker etter dyktige eiendomsmeglere og eiendomsmeglerfullmektiger! Schala & Partners har opplevd betydelig vekst og har en tydelig visjon om å være den ledende megleraktøren i vårt lokalområde. Vi streber kontinuerlig etter forbedring og søker nå etter engasjerte eiendomsmeglere og eiendomsmeglerfullmektiger som er klare til å tilby personlige og skreddersydde meglertjenester i øverste klasse i våre hovedområder på Oslo sentrum/øst. Søknadsfrist: snarest Ledige stillinger hos alle våre kontorer SØK HER
14 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Nemnden har blitt kjent med en praksis hvor eiendomsmeglere medvirker til at kjøpsavtaler inngås uten at / før salgsoppgave er utarbeidet og uten åpen markedsføring, men hvor det inntas forbehold om kjøpers etterfølgende aksept av opplysninger som fremkommer av salgsoppgave, tilstandsrapport mv. Slik praksis aktualiserer flere problemstillinger, særlig a) kravene til eiendomsmeglers undersøkelser og opplysninger, herunder plikten til å ha salgsoppgaven utarbeidet før markedsføring b) off market-salg. NEMNDEN OPPSUMMERER SITT SYN PÅ DISSE HER: a) Eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Eiendoms- meglingsloven § 6-7 er spesialbestemmelsen om eiendomsmeglers undersøkelses- og opp- lysningsplikt. Nemndens oppfatning er at det er i strid med god meglerskikk å markedsføre eiendom før eiendoms- megler har oppfylt sine undersøkelsesplikter og utarbeidet salgsoppgave. Det fremgår eksplisitt av Finanstilsynets brev av 18.12.12 til eiendomsmeglingsbransjen at «Finanstilsynet har registrert enkelte tilfeller av bolighandelsavtaler som blir inngått gjennom eiendomsmeglere før det er utarbeidet salgsoppgave. [..] Kravet til salgsoppgave er ufravikelig med mindre det er snakk om formidling av næringseiendom, jf eiendomsmeglingsforskiften § 1-3 [feilskrift for § 1-2]. Formålet med meglers innhenting Nemnden har blitt kjent med at det forekommer arbeidsavtaler hvor det avtales at den ansatte skal motta vederlag for formidling av boligkjøperforsikring med en bestemt sum per formidlet polise, forutsatt at foretaket har avtale med forsikringsselskap om vederlag for formidling. Nemnden er ikke kjent med utbredelsen av dette, men ønsker å sette fokus på problemstillingen. Nemndens oppfatning er at det er grunn til å stille spørsmål ved om slike avtaler og praksis er forenlig med eiendomsmeglingsloven og annet regelverk. Eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 (2) a) setter forbud mot «formidling av eierskifteforsikring mot vederlag». Vederlag for boligkjøperforsikring er ikke omfattet av forbudet. I NOU 2021:7 pkt 18.3.4 (NOU 2021: 7 (regjeringen.no) ) har eiendomsmeglingslovsutvalget drøftet temaet formidling av forsikringer. Både hva utvalget anså som gjeld- ende rett, og deres syn på fremtidig regulering omtales der. UTVALGETS ENSTEMMIGE OPPFATNING KAN OPPSUMMERES SLIK: Utvalget kom til at det i ny lov bør åpnes for at eiendomsmeglingsforetaket kan motta vederlag for formidling av boligselgerforsikring, under forutsetning av at kundene skriftlig blir gjort oppmerksom på at foretaket mottar slikt vederlag, og at vederlagets størrelse opplyses i salgsoppgaven. Opplysningen om opplysningsplikt fulgte også av (dagjeldende) forsikringsformidlingsforskrift § 3-1, jf. forsikringsformidlingsloven § 7-7, jf. § 5-1. Utvalget presiserte at det må være tale om et rimelig vederlag som står i forhold til både eiendomsmeglerens ressursbruk og premien forsikringstaker skal betale for polisen. I forlengelsen av dette uttalte lovutvalget: «For å unngå tvil om insentivene til ansatte som utfører oppdraget, kan det knyttes tilsvarende vilkår til mottak av vederlag for boligselgerforsikring, som gjelder for vederlag for låne- formidling etter eiendomsmeglings- forskriften § 5-2 andre og tredje ledd. Tilsvarende bør i tilfelle også gjelde for formidling av boligkjøperforsikring mot vederlag. Det vil innebære at vederlaget må utbetales til eiendomsmeglingsforetaket, som ikke kan utbetale noen form for bonus eller andre fordeler til ansatte som er knyttet til formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring. Utvalget presiserer at eiendomsmeglingsforetakenes kunder uansett skal sikres fritt valg av finansielle tjenester». Etisk Nemnd er av den oppfatning at disse vurderingene også er av relevans for spørsmålet om eiendomsmeglingsregelverket per i dag er til hinder for at det vederlaget som eiendomsmeglingsforetakenes lovlig kan motta for formidling av boligkjøperforsikring helt eller delvis utbetales som lønn til den eiendoms- megleren som har formidlet polisene. Etter Nemndens oppfatning er lovutvalgets sammenligning med forbudet mot vederlag i form av inntekter eller andre fordeler for låneformidling nærliggende. I mangel av en spesifisert forbudsbestemmelse, er det spørsmål om det følger av krav til god meglerskikk fordi det er egnet til å svekke tilliten til meglers uhildethet. Brudd på annet regelverk enn eiendomsmeglingsloven kan anses som brudd på god meglerskikk. I den nye forsikringsformidlingsloven fra 2021, som også gjelder for aksessoriske forsikringsformidlere, eksempelvis eiendomsmeglere, har formålsbestemmelsen en ordlyd som ligner eiendomsmeglingslovens formålsbestemmelse: «Formålet med loven er å legge til rette for at formidling av forsikringsavtaler skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, og bidra til at forsikringstakere inngår forsikringsavtaler i samsvar med sine forsikringsbehov». I forsikringsformidlingsloven kapittel 9 om God forretningsskikk, styring og håndheving av interessekonflikter mv, er det i § 9-4 en særlig bestemmelse om lønnsordning og vederlag. § 9-4 1. LEDD LYDER: «Forsikringsformidlingsforetak må ikke avlønne ansatte eller evaluere ansattes prestasjoner på en slik måte at evnen til å påse at kundens interesser ivaretas på best måte, svekkes. Foretaket skal herunder ikke benytte avlønningsordninger, salgsmål eller andre insentiver som kan påvirke ansatte til å anbefale et bestemt forsikringsprodukt fremfor et annet forsikringsprodukt som er bedre egnet for kunden». Etisk Nemnd er av den oppfatning at lønn/ provisjon som er direkte knyttet til formidling av forsikringsavtaler ved boligomsetning, kan være egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglers integritet og uavhengighet. Det er en risiko for at utsikten til provisjonen kan medføre at plikten til å ivareta kundens interesser på best måte, svekkes. SAK 2/ 2023: Vederlag for formidling av boligkjøperforsikring, utbetaling av vederlag per solgte polise direkte til ansatte/ eiendomsmegler SAK 3/ 2023: Vurdering av praksis:
Oppdragstaker medvirker til kjøpsavtaler før salgsoppgave er utarbeidet, med rett for kjøper til å trekke seg/ forbehold om kjøpers etterfølgende aksept av opplysningene og kontroll av de opplysningene som skal presenteres for kjøper for handel inngås, er ikke bare å ivareta kjøpersinteresser, men også å sikre at selger oppfyller sin opplysningsplikt etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Det vil derfor normalt være i strid med god meglerskikk å legge til rette for at kjøpsavtale blir inngått uten at kjøper har mottatt salgsoppgave. [..] Etter Finanstilsynets vurdering må salgsoppgave være utarbeidet før annonsering eller annen henvendelse til markedet om at boligen er eller vil komme for salg. Det forutsettes at bransjen innretter sine rutiner i tråd med dette». Opplysnings- og undersøkelsesplikten gjenspeiler forhold som er av betydning for budgiver ved dennes vurdering av budets størrelse. Opplysningene kan være av både negativ karakter og av positiv karakter. Manglende undersøkelse og opplysning om forhold av negativ karakter vil i utgangspunktet ramme kjøper, men kan etter reklamasjon ramme selger. Dersom det er positive egenskaper som ikke er avdekket grunnet manglende undersøkelse og opplysning, vil det kunne ramme selger i form av tapt gevinst. Spørsmålet er om den ovenfor omtalte praksisen, er forenlig med god meglerskikk. Situasjonen er altså at kjøper og selger bringes sammen og inngår en avtale basert på begrenset informasjon, men med forbehold som gir kjøper adgang til å trekke seg dersom han ikke aksepterer de opplysningene som fremkommer av senere utarbeidet salgsoppgave og tilstandsrapport. Utgangspunktet er at avtalefriheten gir partene mulighet til å inngå avtaler med forbehold. Eiendoms- megler har imidlertid plikt til både å føre budjournal hvor også forbehold skal fremkomme, samt plikt til å bistå med vurdering av bud. Nemndens inntrykk er at de beskrevne avtalene gjerne inngås i etter- kant av at megler nylig har formidlet en tilsvarende bolig og derfor har en «varm liste» med interessenter som aktivt har konkurrert om tilsvarende bolig, og/ eller at megler har en generelt registrert interessentbase og oppdragsgiver ønsker en rask prosess. Det kan åpenbart oppstå tolkningsuklarheter om avtaler som inneholder slike forbehold. Eiendomsmegler plikter å bistå oppdragiver med vurderingen bud, herunder forbehold, jf. eiendomsmeglingsforskiften § 6-3 2. ledd. Et forbehold som beskrevet i dette caset kan foranledige en rekke spørsmål hvor svaret ikke er klart uten videre presiseringer i forbeholdets ordlyd: Eksempelvis kan det bli stilt spørsmål om hvor lang tid fra fremleggelse av dokumentene kjøper har på seg til å ta beslutningen om å trekke seg, hvor lang tid selger skal ha på seg før salgsoppgave og tilstandsrapport skal fremlegges, om kjøper skal ha anledning til å trekke seg basert på opplysninger som er omtalt i dokumentene, men som også var helt eller delvis kjent fra før. Andre spørsmål som kan oppstå er om selger skal ha anledning til å utbedre/ lukke avvik som fremgår av tilstandsrapporten? Kan selger iverksette utbedringer basert på (utkast til) tilstandsrapport og avvente overlevering av dokumentene til megler og /eller kjøper frem til han har mottatt en ny (endelig) tilstandsrapport etter utbedring? Skal kjøper kunne trekke seg på grunn av bagatellmessige forhold, eller for dens saks skyld på grunn av forhold som ikke har noen verdimessig konsekvens? Kan selger hindre at kjøper trekker seg ved å tilby prisavslag? Av andre spørsmål og uklarheter som kan oppstå nevnes usikkerhet om vilkårene for tegning av selger- og kjøperforsikringer er oppfylt. Etter Nemndens oppfatning er det grunn til å advare partene mot å inngå avtaler med slike forbehold som beskrevet her, og det kan være i strid med god meglerskikk å bidra til inngåelse av slike avtaler. b) Off market-formidling Den klare hovedregelen er at eiendomsmegleren skal tilby eiendommen i markedet gjennom annonsering og åpen markedsføring. I situasjonene beskrevet ovenfor gjøres ikke det. I stedet rettes henvendelsen til et mer begrenset utvalg mulige interessenter, uten ordinær, åpen markedsføring. Generelt antas det at off market-salg gir en lavere pris enn om salget skjer etter ordinær markedsføring siden bare en del av de mulige etterspørrerne får kjennskap til at eiendommen er til salgs. Off market-salg forbindes ofte med «high end» objekter, eller at det er spesielle forhold med oppdragsgivers person, f eks «kjendisstatus», som gjør at man tar et bevisst valg om å følge annen strategi for markedsføring den vanlige. Slik trenger det imidlertid ikke å være. Situasjonen som er utgangspunktet for denne vurderingen i Etisk Nemnd, gjelder nok oftere eiendommer som hverken er «high end» eller spesielle, heller ganske så ordinære boliger som det finnes mange tilsvarende av. Eksempelvis nylig solgt naboleilighet som er «tilsvarende». I forbindelse med en stor tilsynsaksjon fra Finanstilsynet i 2017 om off market, ble det både fra NEFs og fra Finanstilsynets side, ref. 17/10650, utarbeidet retningslinjer for off market-salg. NEFs retningslinjer ligger her. Som det fremgår av retningslinjene pålegges en rekke plikter, og megler må kunne dokumentere at disse pliktene er oppfylt. Når eiendomsmegler får oppdrag fra oppdragsgiver som er motivert av muligheten for et raskt salg ved å utnytte «varme interessenter», kan dette meget vel i realiteten ende opp som et off market-salg, uten at hverken megler eller oppdragsgiver har et bevisst forhold til at det er det som skjer. Som en naturlig konsekvens av at man ubevisst havner i en off market-situasjon, vil de strenge krav- ene til fremgangsmåte, opplysning om risiko, samt krav til dokumentasjon av opplysninger og vurderinger, ikke bli fulgt. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 15
16 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID FFN presenterte ideen for prosjektet i 2023, og fikk tilslutning fra årsmøtet til å iverksette utvikling av kurs. Kursserien er laget med tanke på opplæring eller oppfriskning for ansatte i FFNs medlemsbedrifter dvs. nyansatte like mye som de med flere års erfaring. Leksjonene ledes av eiendomsadvokater som er i dialog med erfarne meglere fra bransjen. Innholdet er utformet med faglig opplæring med forelesningsnotater, relatert til jus som suppleres med praktiske eksempler. De enkelte leksjonene gir kurspoeng, som registreres hos NEF for alle som er medlemmer der. VEDTATT PROGRAM DEKKER FØLGENDE TEMAER: 1. Konseptet næringsmegling 2. Sentrale tingsrettslige forhold 3. Sentrale offentligrettslige forhold 4. Avtaleinngåelse for kjøp og leie av næringseiendom 5. Etikk og «Code of conduct» 6. Risikostyring og internkontroll 7. God meglerskikk 8. Verdivurderinger 9. Oppdragsavtalen 10. ESG for næringsmeglere Hver leksjon avsluttes med en prøve (multiple choice) der den enkelte fagansvarlige i medlemsbedriften kan benytte dette for monitorering og utvikling av kompetanse for den ansatte i selskapet vedkommende har ansvar for. Styret og arbeidsgruppa med Grette og Wiersholm vil etter ferdig- stillelse av vedtatt program vurdere om man skal utvide prosjektet til å gå mer spesialisert inn på enkelte temaer. Videre vil den vedtatte kursserie også vurderes løpende for nødvendig oppdatering om det er behov for endringer avledet av endringer på rammevilkår eller markedspraksis. Kursserien er utviklet og finansiert i sin helhet av FFN, og skal komme våre medlemmer til gode. Dvs. at FFN medlemmer får tilgang til dette til en rimelig pris i en abonnementsløsning. Kursserien er også tilgengelig for eksterne eller f.eks medlemmer hos NEF, men da til andre priser. Registering skjer via NEF. NYHET! DIGITAL KURSSERIE FOR NÆRINGSMEGLERE Forum for næringsmeglere (FFN) har nå utviklet og lansert en kursserie i praktisk næringsmegling. Kursene er digitale, og vil ved ferdigstillelse bestå av ca. ti leksjoner fordelt på to bolker. Alle leksjoner avsluttes med en praktisk prøve, slik at foretaket og foretakets fagansvarlige kan måle det faglige nivået i selskapet, og benytte dette for kompetanseutvikling av alle som jobber innen feltet. AV JONAS KARLSEN, JACOB A. L’ORSA OG MARTHE UTMO Mer informasjon om kursserien finner du her: https://ffn.no/ digital-kursserie/ NYTT FRA FFN
EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 17 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID EGET FORUM FOR FAGANSVARLIGE INNEN NÆRINGSMEGLING Etter ønske fra bransjen om egne kurs og et forum for Fagansvarlige innen næringsmegling samlet FFN interesserte fagansvarlige etter årsmøtet den 13. februar i år. Det var engasjerte deltakere og stor enighet om at det er behov for malverk eller rundskriv/oppskrifter på hva som forventes av fagansvarlig og foretak, da kravene stadig økes og det er usikkerhet på hva som kreves. Det kom også forslag om å samle seg mot leverandører på Compliance verktøy Det blir opprettet en felles teams kanal og avholdes felles møter etter nærmere plan. Regnskap for 2023 og budsjett for 2024 ble vedtatt. DET SITTENDE STYRET BLE ENSTEMMIG GJENVALGT, SLIK AT STYRET I FFN DE NESTE TO ÅRENE BESTÅR AV - Jonas Karlsen, styrets leder (Innlandet Næringsmegling AS – jonas@innlandetnm.no) - Jacob L’Orsa, styremedlem (Akershus Eiendom AS - jl@akershuseiendom.no) - Anders Rennesund, styremedlem (CBRE - anders.rennesund@cbre.com) - Marthe Utmo, styremedlem (DNB Næringsmegling AS - marthe.utmo@dnb.no) I tillegg består styret av Lise Kjelle som er styremedlem oppnevnt av NEF (OBOS Block Watne - lise.kjelle@obos.no) og varamedlem valgt for ett år Petter Efskin (Norion Næringsmegling AS - petter.efskin@norion.no). ÅRSMØTET I FORUM FOR NÆRINGSMEGLERE Årsmøtet i Forum for Næringsmeglere ble gjennomført tirsdag 13. februar i Høyres Hus Konferansesenter i Oslo. Totalt 22 medlemsbedrifter var representert på årsmøtet.
18 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Norge er i endring. Den norske befolkningen vokser fint lite som følge av minimale fødselstall, men øker likevel takket være høye tall for innvandring. Denne befolkningen blir i økende grad urban. De siste år har de 4,5 millioner i urbane strøk økt med 1,5 prosent i året, mens den siste millionen i grisgrendte strøk eldes og skrumper med en halv prosent pr anno. Kjønnsfordelingen endres på dramatisk vis med sterk nedgang i antall kvinner mellom 20-54 år på mange plasser rundt omkring i landet. I Nordland Fylke (eksklusiv Bodø) har nedgangen i antall jenter i denne kohorten vært på 15 prosent i dette årtusen. Det er ikke å ta i for hardt å si at kvinner uten barn rømmer bygda. I hovedsak på grunn av poltikken som føres. Den sosioøkonomiske strukturen forverrer seg raskere enn dette. Bak befolkningstallene skjuler det seg den sannhet at ressurssvake mennesker flytter ut av dyre byer til billige landlige kommuner for å spare på boutgiftene. Slik blir byene fulle av samfunnets vinnere, mens landsens kommuner må ta seg av stadig flere av livets tapere. Et poeng jeg håper man tar hensyn til i det nye inntektssystemet for kommunene som nå er under utredning. Det kunne vært annerledes. I dag er det lite eller ingen fokus på boligpolitikk i våre distriktspolitiske satsinger. Her går det i batterifabrikker og samferdselsprosjekt som koster så mange milliarder at de alltid har råd til å ansette noen avdankede politikere i styre og stell. Sørfold kommune får nå en veistubb til 7,4 milliarder kroner eller 4 millioner kroner per innbygger. Men det blir ikke flere kvinner av at folk kan kjøre raskere og sikrere gjennom kommun- ens tuneller. Tunnelprosjektene kommer til å fremskynde avviklingen av kommunen. HVA KAN GJØRES? I vår moderne tidsalder, hvor mange yrkesgrupper kan jobbe hvor de vil som digitale nomader, er det kanskje heller en idé å lage så attraktive bomiljøer som mulig fremfor gigantiske veiprosjekter eller fabrikker. For all del Norge trenger industri, men vi trenger IKKE mer industri enn vi trenger. Og når politikere setter i gang med sine milliardprosjekter i grisgrendte strøk ødelegger de for det eksisterende næringsliv i nabolaget som må tappes for fagfolk av alle slag. Nei, heller da bygge luksuriøse og hyggelige bomijøer hvor folkeslag fra alle verdens hjørner kan trives. Kirker, moskeer, fotballbaner og cricketanlegg i skjønn forening. En god bygd har lavterskeltilbud av type svømmehall og sportsbar. Gode bomiljøer krever imidlertid tunge investeringer i sykkelstier, offentlige tjenestetilbud, shoppingmuligheter og anlegg for fritidsaktiBOLIG- OG REGIONSPOLITIKK FOR EN NY TID Det er så mye å glede seg over, tenker jeg her jeg sitter ved kjøkkenbenken og lar mitt blikk vandre gjennom velfriserte hager og videre ned til sjøen. Det får en til å gruble over om det finnes noen prinsipper for en god boligpolitikk. AV JAN LUDVIG ANDREASEN, SJEFØKONOM I EIKA GRUPPEN OG AKTIV EIENDOMSMEGLING Foto: albasu/stock.adobe,com Det er ikke å ta i for hardt å si at kvinner uten barn rømmer bygda. I hovedsak på grunn av poltikken som føres.
EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2024 19 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID viteter. Dette krever sine milliarder, men er trolig bedre anvendte penger enn alskens samferdselsanlegg i folke- tomme områder. Det er tross alt ingen som flytter fra distriktene til Oslo fordi veiene her er bedre. Folk, og da spesielt damene, flytter til byene fordi de savner tilbud i sine hjemkommuner. Hvilket får en til å spørre seg om ikke en kan lreplisere byens fristelser på bygda. Alle kan jo ikke bo i gangavstand til Nationaltheatret. Lager du ikke mange nok gode bomiljøer, vil det å bo godt forbli et rasjonert gode her til lands uansett hva slags renter og skattepolitikk du måtte ha. Problemet ligger ikke på Majorstuen, eller dets boligpriser, men på mangelen av lignende bomiljø rundt omkring i landet. Et annet poeng våre politikere glemmer er at boligbyggere er private profittmaksimerende aktører som trenger å tro på fortjeneste for at de skal bygge. Så også boligbyggelag. Alle tiltak, som utleieregulering, tekniske krav, forbud mot korttids-innleie av arbeidskraft og økt boligbeskatning, driver opp byggekostnader og/eller reduserer leieinntekter. Med den logiske konklusjon at boligbyggingen blir lavere enn ventet. Politikere på venstresiden har det med å ønske seg for mange samfunnsendringer ved hjelp av sin boligpolitikk. Endringer som ofte er logisk inkonsistente. - Jaså ja, så du vil gjøre det billigere for sykepleiere å bo ved Majorstua- krysset? Men gjett hva som skjer når du hjelper de tre unge kvinnene, som i dag leier en gammel leilighet i en gråbeinsgård på Frogner, kjøpe hver sin flotte leilighet i et strøk hvor det ikke bygges mere? Takket være din politikk gikk nå boligmangelen fra å være alvorlig til å bli prekær. Gjør det heller enkelt. Betal folk for å bo i distriktene og subsidier: - byggingen av nye fine boliger, - fritidsaktiviteter - underholdningstilbud hvor hen du ønske at folk skal flytte. Ikke alle kommuner kommer til å overleve i konkurransen om å lage gode bomiljøer. Det må man ha et avslappet forhold til så lenge det er nettoutflytting ut av overbelastede byområder, som resultat av at man tar større deler av Norge i bruk. En kan ha mål om å øke folketallet i Nord-Norge, men det er urealistisk å tro at alle kommuner vil ha glede av befolkningsvekst i kommende år. I byene står det også masse halvferdige boliger og svaier i vinden. Kjøp dem opp, få dem ferdigstilt og selg de ut igjen på auksjon. Eventuelle tap skal vi alltid kunne ta på dette. Staten har 16 000 milliarder NOK å ta av. Alle politikere av alle slag er smart- ere, mer hardt arbeidende og mer selvoppofrende enn det jeg er. (OK da, det var kanskje verdens største kompliment) Men nettopp fordi de som personer holder så høy kvalitet, må de slutte med sine infantile utbrudd om hvor urettferdig alt er. I klartekst må de investere mer i gode bomijøer utenfor de store byene. Venstresiden har i dag mere makt enn de har hatt på lenge, og om halvannet år later det til å være slutt. Merkelig greier. Jeg velger å være optimist. Politikere følger nok opp mine råd, bare de først får testet ut nær sagt alle andre alternativer. Det er så mange fine plasser som kunne blitt like praktfulle bomiljøer som her jeg sitter og skriver. Det er bare å ta hele Norge i bruk. Og før eller siden kommer nok noen som sørger for vi gjør akkurat det! • Finansavisen har 50 000 lesere hver dag, og 144 000 lesere per uke. • I Finansavisen treffer du leserne som kjøper langt mer eiendom enn gjennomsnittet, også som investering. • Eiendomsannonser i Finansavisen gjør det enkelt å nå målgruppen. • Finansavisen har mest redaksjonelt stoff om eiendom av alle aviser i Norge, og har satt fokus på bolig hver fredag. Ønsker du annonsere? Ta kontakt med Anniken Husan – Mobil: 93853045 – Mail: anniken@hegnar.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy