EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2023 35 KORT OM BORI I- DOMMEN BORI I-dommen (Rt-2015-276) gjaldt en eldre bygning som ble bygget om til åtte leiligheter og organisert som et borettslag. Utbygger hadde engasjert BORI BBL som forretningsfører, prosjektadministrasjon og byggeledelse, derav «BORI-dommen». BORI hadde videre påtatt seg ansvars- områdene ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende. Ombyggingen viste seg å være fullstendig mislykket. Det ble senere oppdaget massive feil og mangler ved bygget og borettslagsandelene. BORI-dommen ble avsagt under dissens. Flertallet på 3 dommere kom til at den «ansvarlige etter plan- og bygningsloven i prinsippet – og på privatrettslige grunnlag – kan holdes erstatningsansvarlig for tredjemanns tap som følge av pliktbruddet». Hvorvidt det ansvarlige foretaket kan holdes ansvarlig må ifølge flertallet, «bero på en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil inngå». DAGENS RETTSTILSTAND Seks år senere, i det som per i dag er den siste BORI- dommen, BORI IV (HR-2021-2201-A), slår Høyesterett fast at det «ikke [er] tvilsomt» at tredjemann kan påberope supplerende ansvarsregler (deliktsansvar) ved siden av bustadoppføringslovens regler (kontraktsansvar). Høyesterett understreker likevel at BORI I-dommen gir anvisning på en streng norm. Det skal med andre ord mye til før den ansvarlige etter plan- og bygningsloven kan holdes ansvarlig overfor tredjemann etter alminnelig erstatningsrett. FØRSTVOTERENDE I BORI IV– DOMMEN OPPSUMMERER SÅ AVVEININGEN SLIK: «I avveiningen det er tale om, skal «tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter» inngå. De ulike momentene er delvis overlappende. Men både formuleringene og praksis viser at det kreves at tredjemann er blitt påført et betydelig tap og er satt i en vanskelig situasjon. Videre fremgår at ansvar er nærliggende der pliktbruddets karakter er grovt, for eksempel fordi det er knyttet til grunnleggende forhold som et bygg skal ivareta. Dette kan eksempelvis gjelde pliktbrudd av betydning for sikkerhet og helse. Det supplerende ansvaret vil etter dette kunne virke som et sikkerhetsnett. Innlemmingen av «håndhevingssynspunkter» i vurderingen vil etter mitt syn langt på vei være et produkt av de foregående punktene: Jo mer tapsbringende, grove eller vesentlige pliktbruddene er, desto større behov vil det være for å kunne sanksjonere dem gjennom et økonomisk ansvar også overfor tredjemann.» (mine uthevelser) BORI IV DOMMEN I den siste BORIdommen, var utbygger et single purpose-selskap, som ble oppløst og slettet etter overlevering av boligene. Da mangler ti år senere ble oppdaget, gikk borettslaget til sak mot Kruse Smith som var totalentreprenør. Selskapet var også ansvarlig søker, utførende og kontrollerende for utførelsen av tømrerarbeider. Saken for Høyesterett gjaldt påviste mangler og krav på til sammen rundt NOK 650.000, hvilket utgjorde ca. 0,3 prosent av de samlede byggekostnadene. Det var ifølge Høyesterett «beskjedent i den store sammenheng» og i motsetning til tidligere BORI-dommer var det heller ikke tale «massive» feil. Kruse Smith ble følgelig frifunnet for de aktuelle kravpostene – og det selv om det forelå brudd på offentligrettslige regler. Dommen gir imidlertid ikke klare holdepunkter for hvilke konkrete pliktbrudd eller omfanget av dette, som kan lede til ansvar. Høyesterett konkretiserer imidlertid i samme dom at «[v]i er på et område der utformingen av en tilstrekkelig presis norm for slikt ansvar påkaller behov for utpensling gjennom et større antall saker». Basert på ovennevnte foreligger det således ikke en entydig rettspraksis og det er ikke mulig å sette to streker under svaret i forhold til erstatningsansvar overfor forbrukere, selv om det foreligger brudd på offentligrettslige plikter. Forhåpentligvis vil fremtidige saker klargjøre den nedre ansvarsgrensen ytterligere. EIENDOMSMEGLERS FORHOLD TIL BORI-DOMMENE Hvorvidt en boligkjøper kan gjør gjeldende krav overfor et ansvarlig foretak vil bero på en konkret helhetsvurdering. Etter vårt syn faller en slik vurdering klart utenfor kompetanseområdet til eiendomsmeglere. For det tilfellet en eiendomsmegler blir møtt med en slik problemstilling, bør det klare rådet være å anbefale kunden å søke juridisk bistand for å avklare sin rettsstilling. Av hensyn til risikoen for foreldelse bør denne avklaringen skje så raskt som mulig, En eiendomsmegler som i stedet begir seg ut på en ansvarsvurdering vil raskt bevege seg på svært dypt vann. Det vil kunne stride med god meglerskikk, og i ytterste konsekvens lede til et erstatningsansvar. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER BING HODNELAND Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk bistand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen entreprise bistår vi entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører. www.binghodneland.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy