34 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2023 SØKNADSPLIKTIGE TILTAK ETTER BYGGESAKSREFORMEN Boligoppføring er tiltak som, uavhengig av tiltakets størrelse, er underlagt byggesaksbestemmelsene etter plan- og bygningsloven. Slike tiltak er dermed søknadspliktige. Plan- og bygningsloven stiller krav til at ansvarlige foretak, dvs. fagkyndige foretak, dekker alle ansvarsområder forbundet med tiltaket. Ansvarsområdene er ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende, ansvarlig søker og ansvarlig kontrollerende. Slik har det ikke alltid vært. LITT HISTORIKK Frem til 1995 gjennomførte kommunene egne kontroller av søknadspliktige tiltak, herunder boligoppføring. Denne ordningen ble avskaffet ved byggesaksreformen av samme år. Etter reformen ble ansvaret og kontrollen overført til det private gjennom ansvarlige foretak. Formålet var å plassere ansvaret til de(n) som hadde mulighet til å forebygge og unngå feil ved gjennomføringen av tiltaket. Reformen bygger således på myndighetenes tillit til at ansvarlige foretak lojalt etterlever regelverket. I tiden etter 1995 har erfaring vist at ikke alle ansvarlige foretak er tilliten verdt. I enkelte tilfeller har ansvarlige foretak brutt sine offentligrettslige plikter. Unntaksvis har bruddene vært så store at de har påført kjøperen av boligen et økonomisk tap. Hvorvidt denne typen økonomiske tap er erstatningsrettslig vernet, ble vurdert av Høyesterett i det som på folkemunne senere er kalt BORI I-dommen. I ettertid er det avsagt ytterlige tre «BORI»-dommer. KONTRAKTSANSVAR OG DELIKTSANSVAR Mellom utbygger og forbruker foreligger det et kontraktsforhold. Kjøpekontrakten, supplert av bustadoppføringsloven, regulerer partenes rettigheter og plikter. Dette kalles kontraktsansvaret. Deliktsansvaret er ansvar utenfor kontraktsforhold, og oppstår som regel gjennom en skadegjørende handling eller unnlatelse. Begge ansvarstyper har til formål å reparere bruddet eller skaden. I motsetning til kontraktsansvar, der avtaleparten kan kreve flere misligholdsbeføyelser slik som retting, prisavslag o.l., vil deliktsansvaret normalt være begrenset til et erstatningskrav. FORELDELSE Både pengekrav som springer ut av kontrakt, og pengekrav som oppstår utenfor kontraktsforhold, kan bortfalle som følge av reglene om foreldelse av fordringer. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. For ansvar som er basert på kontrakt, løper foreldelsesfristen fra mislig- holdstidspunktet, som ved eiendomssalg gjerne sammenfaller med leveringstidspunktet. I foreldelsesloven § 10 er det imidlertid en særregel om tilleggsfrist, som gjelder ved blant annet uvitenhet. Denne tilleggsfristen er ett år, og løper fra det tidspunkt da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren. Ved deliktsansvar starter foreldelsesfristen å løpe fra det tidspunktet hvor kravshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om skaden og den ansvarlige. Valg av ansvarsgrunnlag vil følgelig ha betydning også for når et krav foreldes. KORT OM TIDEN FØR BORI - DOMMENE I tiden før BORI-dommene var det en del usikkerhet i juridisk teori om en forbruker kunne holde et ansvarlig foretak (ansvarsrett i byggesak), ansvarlig etter alminnelige erstatningsregler, dvs. gå utenom kontraktskjeden. Og det var ingen praksis som tilsa ansvar for ansvarlig foretak overfor forbrukeren ved brudd på offentligrettslige regler, som for eksempel plan- og bygningsloven med dets forskrifter. Både bustadoppføringsloven og avhendingsloven har regler om direktekrav, som gir forbrukeren adgang til å fremme krav mot et tidligere ledd i kontraktskjeden, herunder ansvarlige foretak. Direktekravet kan imidlertid bare gjøres gjeldende så langt et tilsvarende krav foreligger på selgers/utbyggers eller tidligere avtaleparts hånd. Det er ikke tilfellet der utbygger har akseptert en feil. Forbrukeren vil da ikke kunne nyttiggjøre seg av utbyggers krav. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER BORI-DOMMENE – EN OVERORDNET INNFØRING Det følger av BORI-dommene at ansvarlige foretak kan bli erstatningsansvarlig ved brudd på offentligrettslige regler. Men hva er BORI-dommene, og hvilken betydning har avgjørelsene for kjøpere av nyoppførte boliger? AV JARLE EDLER, ADVOKAT OG MADS LANGELAND, ADVOKAT – BEGGE I BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA JARLE EDLER MADS LANGELAND
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy