32 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2023 EKSPROPRIASJON SOM VIRKEMIDDEL For eiere av nærings- og utviklingseiendom kan ekspropriasjon være et virkemiddel for å erverve nødvendige rettigheter og grunn for utviklingsplaner på eiendommen. Behovet for erverv av grunn og andre rettigheter kan for eksempel aktualiseres ved oppfyllelse av opparbeidelsesplikten for vei, vann, fellesareal og avløp etter plan- og bygningsloven §§ 18-1 og 18-2. Tilsvarende behov kan utløses for oppfyllelse av rekkefølgekrav knyttet til vei og annen infrastruktur. Dette er infrastrukturtiltak som normalt beslaglegger areal på naboeiendommer. I fravær av en minnelig avtale vil ekspropriasjon være grunneiers virkemiddel. Eiendomsaktører må derfor ha et bevisst forhold til å identifisere nødvendig grunnerverv, risikoen for å måtte utbetale erstatning, samt den fremdriftsrisikoen en ekspropriasjonsprosess innebærer. På den annen side erfarer vi at nærings- og utviklingseiendom stadig oftere blir gjenstand for ekspropriasjon som følge av utbygging av vei, jernbane og andre offentlig bygg og anlegg. Uavhengig av om ekspropriasjon skjer helt eller delvis, er det viktig å kjenne til utmålingsprinsippene for å vurdere eiendommens erstatningsposisjon. OM VERDSETTELSESPRINSIPPENE VED UTMÅLING AV EKSPROPRIASJONSERSTATNING Den som avstår eiendom eller andre ekspropriasjonsrettslig vernede rettigheter til fast eiendom (ekspropriaten) ha krav på full erstatning. Erstatningen utmåles etter ekspropriasjonserstatningslovens regler, hvor utmåling skjer etter salgsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi. Salgsverdi og bruksverdi er de to hovedverdsettelsesmetodene, og i valget mellom salgsverdi og bruksverdi har ekspropriaten krav på den høyeste verdien. Gjenanskaffelsesverdi er forbeholdt tilfeller hvor verken salgsverdi eller bruksverdi holder ekspropriaten skadesløs og er sjeldent aktuell for nærings- eller utviklingseiendom. Salgsverdien fastsettes med utgangspunkt i hva en vanlig kjøper vil gi for eiendommen ved frivillig salg. Etter ekspropriasjonserstatningslova § 5 skal det legges vekt på hvilken eiendom det gjelder, hvor eiendommen ligger og den påregnelige utnyttelsen som det reelt er grunnlag for ut fra forholdene på stedet. Bruksverdien fastsettes ut fra eiendommens påregnelige og fremtidige avkastning etter ekspropriasjonserstatningsloven § 6. For å finne frem til nåverdien blir den årlige nettoavkastningen deretter neddiskontert ved bruk av en kapitaliseringsrente. Begge verdsettelsesmetodene kan være aktuell ved utmåling av bruksverdi og salgsverdi. Bruksverdi og salgsverdi kan ofte være sammenfallende, men det finnes eksempler fra rettspraksis hvor det gjøres gjeldende en høyere bruksverdi enn salgsverdi. Dette kan skyldes for eksempel ulikhetene mellom fastsettelsen av avkastningskrav (yield vs. kapitaliseringsrenten). Det er også eksempler hvor utbygger mener at utvikling i egenregi vil gi en høyere fortjeneste enn hva markedet er villig til å betale for eiendommen på verdsettelsestidspunktet. Sentralt for å fastsette eiendommens verdi både ved utmåling av salgsverdi og bruksverdi er å finne frem til eiendommens påregnelige utnyttelse. Hovedregelen er at gjeldende reguleringsplan gir uttrykk for eiendommens påregnelige utnyttelse. Fra dette utgangspunktet er det i rettspraksis etablert to unntak: • Unntaket for offentlig anlegg: Gjelder for areal som er regulert til offentlig bebyggelsesformål (vei, skole mv.). Kommer unntaket til anvendelse skal man se bort fra reguleringsplanen og finne eiendommens alternative påregnelige utnyttelse, ekspropriasjonstiltaket tenkt borte. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER EKSPROPRIASJON AV NÆRINGS- OG UTVIKLINGSEIENDOM - ERSTATNINGSUTMÅLING I STADIG UTVIKLING Ekspropriasjon er et praktisk virkemiddel for å gjennomføre reguleringsplaner og viktige samfunnsoppgaver. For å sikre forutberegnelighet i både salgs- og utviklingsprosesser hvor enten grunnerverv- eller grunnavståelse kan bli aktuelt, er det viktig for eiendomsaktører å kjenne til rammeverket for ekspropriasjon. Spesifikt for meglere, er kjennskapet til regelverket viktig enten oppdraget gjelder salg av eiendom, oppdrag som sakkyndig vitne eller skjønnsmedlem i et ekspropriasjonskjønn. AV ROAR R. LILLEBERGEN, PARTNER OG MARTIN HELLAND JOHANNESSEN, ADVOKAT, BEGGE I FØYEN ADVOKATFIRMA ROAR R. LILLEBERGEN MARTIN HELLAND JOHANNESSEN
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy