30 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2023 hvor det fremgår at det er «[…] bakgrunnsretten som avgjør hvilke fysiske personer som skal regnes som «Selger» i garantikapittelet. Bakgrunnsretten gir en viss veiledning, men svarer ikke på alle spørsmål, herunder i hvilken utstrekning Selger hefter for styremedlemmer og eventuelle ansatte i Selskapet. Denne usikkerheten kan avhjelpes ved å angi hvem Selger skal identifiseres med.» Som det fremgår av fotnoten, kan dette gjøres ved å erstatte «Selger» med «Nøkkelpersonene» i garantikatalogen, og å definere «Nøkkelpersonene» som for eksempel styremedlemmer og eventuell daglig leder i Selger eller Selskapet. Dersom eiendommen forvaltes av en ekstern part, kan man også vurdere å navngi personer fra vedkommende forvalter som «Nøkkelpersoner». Garantibestemmelsen viser imidlertid ikke bare til «Selger», men til «Selgers side», og tilsier dermed at ikke bare styremedlemmer og ansatte i selger kan omfattes, men også andre som bistår selger i en salgsprosess. Dette vil typisk kunne være advokater, meglere, finansielle rådgivere og tekniske rådgivere. I transaksjoner skjer en vesentlig del av kontakten mellom kjøper og selger gjennom slike rådgivere. Dersom selger utelukkende kommuniserer gjennom sin rådgiver, må formuleringen «Selgers side» forstås slik at selger også hefter for opplysninger som formidles til kjøper av rådgiveren, om selgers opplysningsgaranti overhodet skal ha noen realitet. Men også der selger selv kommuniserer med kjøper parallelt med sine rådgivere, må opplysninger formidlet fra selgers rådgivere sies å være gitt fra «Selgers side». En slik forståelse harmonerer med innholdet i selger-uttrykket i avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8, som også omfatter personer som har fått i oppdrag å hjelpe til med salget – for eksempel en eiendomsmegler.7 Etter vårt syn må formuleringen «Selgers side» derfor romme enhver rådgiver selger har engasjert i anledning salget og gitt i oppdrag å gi opplysninger om selskapet eller eiendommen til kjøper. Selger påtar seg med andre ord et strengt og omfattende opplysningsansvar dersom meglerstandardens utgangspunkt velges. HVILKE UNNTAK GJELDER? Selv om selgers ansvar for uriktige opplysninger er strengt, og rekkevidden av selgers ansvar som utgangspunkt er stor, finnes det unntak fra hovedregelen. Det følger allerede av garantibestemmelsens andre setning at garantien ikke omfatter «opplysninger i dokumenter utarbeidet av andre enn Selger eller selskap i samme konsern som Selger, med mindre Selger kjenner til at opplysningene er uriktige ved signering av denne avtalen». Etter ordlyden er det klart at for eksempel verdivurderinger, takstrapporter, miljørapporter o.l. omfattes av unntaket. Dette er dokumenter som typisk er utarbeidet av en eller flere rådgivere, og som inneholder et omfattende informasjonsmateriale, hvor det er naturlig at ikke selger innestår for opplysningene rådgiverne presenterer på vegne av selger. Mer uklart er det hvor yttergrensen for hva som utgjør «dokumenter» skal trekkes. Et tolkningsalternativ er at «dokumenter» omfatter enhver opplysning som er formidlet skriftlig. I så fall vil det innebære at e-poster, brev, Q&A-skjemaer o.l. utarbeidet av selgers rådgivere til kjøper, faller utenfor garantien. En slik forståelse ville i stor grad uthulet opplysningsgarantiens innhold, idet en vesentlig del av opplysningene fra selgers side i en større transaksjon normalt formidles til kjøper skriftlig via selgers rådgivere. I tillegg ville unntakets anvendelse berodd på om selgers rådgivere formidlet opplysninger til kjøper skriftlig eller muntlig. En slik tolkning ville med andre ord gitt helt tilfeldige utslag, og kan etter vårt syn derfor ikke legges til grunn. Den logiske forståelsen er at unntaket avdemper eksponeringen selgers objektive opplysningsansvar medfører – ikke at unntaket slår bena under hovedregelen og i praksis fritar selger for ansvar. Betegnelsen «dokumenter» må med andre ord avgrenses mot den skriftlige korrespondansen kjøper har med selgers rådgivere, det være seg e-poster, tekstmeldinger, Q&A-skjemaer e.l. Etter meglerstandarden kan kjøper heller ikke gjøre gjeldende som en uriktig opplysning noe kjøper selv faktisk kjente til ved signeringen av avtalen, eller noe som rimelig klart og tydelig fremgikk av de skriftlige opplysningene som kjøper mottok fra selgers side før signeringen av avtalen. Det vil for eksempel si at dersom kjøper får opplyst og dokumentert fra leietaker før signering at det er rotter på eiendommen, kan ikke kjøper gjøre gjeldende selgers opplysning om at eiendommen er fri for skadedyr som et garantibrudd hvis kjøper oppdager rotter i kjelleren etter overtakelse. Unntaket vil for eksempel også innebære at en feilopplysning som i lys av det samlede skriftlige materialet kjøper forelegges før signering klart må forstås som en inkurie, heller ikke kan gjøres gjeldende som garantibrudd. Spørsmålet om hvem som må identifiseres med kjøper behandles ikke nærmere i denne artikkelen. LØFT FREM PROBLEMSTILLINGEN TIDLIG I SALGSPROSESSEN Oppsummert er det neppe noen tvil om at selgers ansvar for uriktige opplysninger etter meglerstandardens utgangspunkt er omfattende. Det er viktig at både selger og selgers rådgivere er klar over dette og allerede før kontakten med STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER Selv om selgers ansvar for uriktige opplysninger er strengt, og rekkevidden av selgers ansvar som utgangspunkt er stor, finnes det unntak fra hovedregelen
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy