EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2023 29 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER ET STRENGT OBJEKTIVT ANSVAR Etter meglerstandarden garanterer selger at «[d]e opplysninger vedrørende omstendigheter ved Selskapet og Eiendommen som Kjøper har mottatt fra Selgers side før signering av denne avtalen, er riktige». Bestemmelsen innebærer et strengt objektivt ansvar for uriktige opplysninger, noe som betyr at selger ikke går fri selv om selger hverken forsto eller burde forstått at opplysningene var uriktige. I en fotnote til bestemmelsen er det inntatt en alternativ regulering, som innebærer at selger kun hefter for uriktige opplysninger fra selgers side hvis selger kjenner til at opplysningene var uriktige, eller mangler en rimelig grunn til å være uvitende om forholdet.1 Megler bør derfor gjøre selger oppmerksom på at utgangspunktet er et strengt objektivt ansvar, og at fotnotens alternativ innebærer en mer selgervennlig regulering. NÆRMERE OM VILKÅRENE Standardens bestemmelse oppstiller fire vilkår som alle må være oppfylt for at et utsagn skal omfattes av garantien. Det må dreie seg om (i) opplysninger (ii) vedrørende omstendigheter ved selskapet eller eiendommen (iii) som kjøper har mottatt fra selgers side (iv) før signering av avtalen. Vi skal her se nærmere på vilkårene (i) til (iii). Det første vilkåret er «opplysninger». Uttrykket er ikke definert i standarden. En må derfor ta utgangspunkt i den vanlige språklige forståelsen av ordet. Rent språklig kan ordet gi inntrykk av at alt som uttrykkes fra selgers side om selskapet eller eiendommen, omfattes av bestemmelsen. Så vidt kan nok ikke «opplysninger» forstås. Som etter bakgrunnsretten, må det etter vårt syn trekkes en grense mot vage og vurderingspregede karakteristikker. Etter bakgrunnsretten tolkes «opplysninger» som relativt objektiv informasjon om salgsobjektet,2 som for eksempel at eiendommen er egnet for boligformål eller at selskapet ble stiftet ved fisjon.3 Uttrykket avgrenses mot vurderingspregede karakteristikker, usikre formodninger og mistanker,4 som for eksempel at eiendommen er strøken eller har høy standard.5 Oppsummert må utsagnet fra selgers side være tilstrekkelig konkret og spesifisert for at det skal omfattes av selgers opplysningsgaranti. For det andre må det være snakk om opplysninger «vedrørende omstendigheter ved Selskapet eller Eiendommen». Formuleringen henger sammen med det første vilkåret, og trekker opp grensen for hvilke forhold opplysningen må knytte seg til for at opplysningen skal omfattes av garantien. Betegnelsene selskapet og eiendommen er normalt definert innledningsvis i avtalen, og det er derfor sjelden tvil om hvilken eiendom og hvilket selskap det siktes til. Uttrykket «omstendigheter» favner vidt og omfatter etter sin ordlyd alle positive opplysninger som er gitt om selskapet eller eiendommen. I tillegg omfatter ordlyden opplysninger om at et forhold som vanligvis er negativt, ikke gjør seg gjeldende for selskapet eller eiendommen. Etter bakgrunnsretten er det ikke ment å ligge noen avgrensning i ordet omstendigheter.6 Det kan heller ikke være tilfellet etter meglerstandarden. Grensetilfellene oppstår der opplysningene ikke gjelder eiendommen eller selskapet selv, men naboeiendommer eller mor-/datter-/søsterselskaper. Opplysninger om naboforhold som objektivt sett har betydning for verdsettelsen av eiendommen vil antagelig omfattes av garantien. Det samme må gjelde opplysninger om mor-/datter-/søsterselskaper som gis i anledning salget. Det tredje vilkåret krever at kjøper har mottatt de aktuelle opplysningene fra «Selgers side». I meglerstandarden er selger definert innledningsvis i avtalen. Ofte er selger en juridisk person, typisk i form av et aksjeselskap, og det er derfor ikke nødvendigvis opplagt hvilke fysiske personer som må identifiseres med «Selger» etter kontrakten. Dette problemet er tatt opp i en fotnote til meglerstandarden, SELGERS ANSVAR FOR URIKTIGE OPPLYSNINGER ETTER MEGLERSTANDARDEN Avtaler om kjøp og salg av næringseiendom i Norge inngås normalt med utgangspunkt i meglerstandarden. Meglerstandarden inneholder en såkalt garantikatalog, der selger garanterer for en rekke forhold overfor kjøper både ved signering og overtakelse. De to første bestemmelsene i garantikatalogen gjelder kort fortalt selgers ansvar for (a) tilbakeholdte opplysninger og (b) uriktige opplysninger. I denne artikkelen ser vi nærmere på rekkevidden av selgers ansvar for uriktige opplysninger. AV DINA ALMÅS OG HARALD HOLMSTAD, BEGGE I BAHR ADVOKATFIRMA DINA ALMÅS HARALD HOLMSTAD
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy