28 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2023 TOSL/01), hvor informasjonen var lett tilgjengelig på kommunens nettsider. SÆRLIG OM MEGLERS OPPLYSNINGSPLIKT VED BOLIGSALG I UTVIKLINGSOMRÅDER Pågående byggesaker kan være påregnelig for kjøper i utviklingsområder I områder med mye utvikling og høy frekvens av byggesaker, kan byggeplaner i nabolaget i større grad være påregnelig for interessenter. Det kan stilles spørsmål om meglers opplysningsplikt om byggesaker ikke favner like langt i slike tilfeller. Dersom boligen ligger i et utviklingsområde, vil det ofte være opplyst om dette i forkant av salget. Det kan for eksempel tenkes at det fremgår av salgsoppgaven at nærområdet er under stor utvikling og at byggearbeider må påregnes. Det kan det videre være opplyst om en rekke regulerings- og byggesaker i salgsoppgaven, at opplistingen ikke er uttømmende og at interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. I den nylig avsagte saken fra Oslo tingrett (saksnr. 22-090639TVI-TOSL/01) anførte meglerforetaket at disse opplysningene medførte at byggearbeid i området var påregnelig for kjøper, og at megler derfor ikke hadde plikt til å opplyse om byggesaken på naboeiendommen. Retten fant at opplysningene ikke fikk betydning for meglers ansvar, og viste til at kjøpere bør kunne føle seg trygge på at sentrale opplysninger som er kjent ved utarbeidelse av salgsoppgaven, er opplyst. Retten uttalte imidlertid at slike formuleringer er mer egnet til å overføre risikoen til kjøper for at det kan skje endringer i regulerings-/byggesaker etter at salgsoppgaven er utarbeidet. Formuleringen var også egnet til å overføre risiko for at det foreligger byggesaker av mindre betydning eller som ligger lenger borte fra leiligheten, og som det ikke er opplyst om. Retten viste også til at utviklingsgraden i området understreket viktigheten av at megler gjør gode undersøkelser og videreformidle relevant informasjon til interessenter. Stort antall byggesaker kan gjøre meglers undersøkelser mer krevende I utviklingsområder vil det gjerne være et større antall pågående bygge- og reguleringssaker, og meglers undersøkelser av byggesakene i området kan derfor bli mer omfattende. I mange tilfeller vil også majoriteten av byggesakene gjelde mindre tiltak uten betydning for boligsalget. Det kan stilles spørsmål ved om utviklingsgraden i området derfor kan begrense meglers opplysningsplikt. Som eksempel kan det vises til saken fra Oslo tingrett, hvor dette ble gjort gjeldende fra meglerforetakets side. Retten fant i denne saken at omfanget av byggesaker ikke kunne frita megler fra undersøkelses- og opplysningsplikten, og at byggesakene som lå nært leiligheten i det minste burde vært undersøkt. I dette tilfellet kunne det muligens vært forsvarlig å ikke undersøke byggesakene lenger unna boligen og som derfor ikke ville hatt betydningen for avtalen. Megler kan altså ikke unnlate å undersøke relevante byggesaker av betydning i boligens nærområde selv om dette området er under pågående utvikling. Dersom interessentene har grunn til å regne med å få opplysningene, og disse kan ha betydning for avtalen, plikter megler likevel å undersøke og formidle slike opplysninger. Kan megler fraskrive seg ansvaret for potensielle byggesaker? Hvis megler ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, skal kjøperen før handelen sluttes gis skriftlig orientering om grunnen til dette (se emgll. § 6-7). Dette er en snever unntaksregel, som åpner for at opplysningsplikten kan begrenses, for eksempel der oppfyllelse er umulig eller urimelig ressurskrevende for megler. Det er viktig å presisere at dette ikke gir megler adgang til å fraskrive seg ansvar på generelt grunnlag. Generelle forbehold om at informasjon om regulerings- og byggeprosjekter i prospekt eller annet salgsmateriale ikke er uttømmende, vil derfor ikke oppfylle vilkårene for å frita megler fra opplysningsplikten. Også her gir saken fra Oslo tingrett (saksnr. 22-090639TVI-TOSL/01) et eksempel. Her ble megler ansett å ha brutt opplysningsplikten, selv om det i salgsoppgaven stod at opplistingen av reguleringssaker ikke var uttømmende, og at interessenter var oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER Fotnoter 1 LB-2017-106064. Avgjørelsen gjaldt riktignok krav om prisavslag og erstatning grunnet misvisende og utilstrekkelige opplysninger om byggeplaner etter avhendingslova § 3-7. Avhendingslova § 3-7 angir imidlertid hvilke vurderingstemaer som er "styrende for meglers opplysningsplikt", jf. NOU 2006: 1 s. 119. 2 Se bl.a. LB-2003-10224 og 22-090639TVI-TOSL/01. 3 Bråthens kommentarutgave til Eiendomsmeglingsloven fra 2013, s. 290-291
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy