EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2023 27 opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. I det videre vil vi se nærmere på noen typisk relevante momenter som har betydning for rekkevidden av opplysningsplikten der boligen er solgt med utsikt og begrenset innsyn. BETYDNINGEN AV HVILKE KVALITETER SOM ER TRUKKET FREM I MARKEDSFØRINGEN Hvordan boligen fremstår og hvordan den er markedsført, herunder hvilke kvaliteter som er trukket frem i salgsoppgave og på visning, kan få betydning for opplysningspliktens rekkevidde. Hvis utsikt og innsyn er fremhevet i salgsoppgaven, vil dette lettere skape en forventning hos interessenter om at det også opplyses om eventuelle forhold som kan forringe disse kvalitetene. Dette var tilfellet i en sak fra 2017, hvor det fremgikk av salgsoppgaven at boligen hadde «panoramautsikt og solrik balkong», og det var lagt ved flere bilder av leilighetens utsikt.1 I etterkant ble det klart at leiligheten ville miste deler av utsikten som følge av et byggeprosjekt i nærområdet. Lagmannsretten viste til måten leiligheten ble markedsført på i prospektet. Selv om leiligheten ikke ville miste hele utsikten, medførte byggesaken at et av leilighetens mest vesentlige salgsargumenter ville forsvinne. Lagmannsretten la til grunn at kunnskap om utsiktsreduksjonen ville ha dempet budgivernes betalingsvilje, og dermed hadde denne manglende opplysningen betydning for avtalen. Lagmannsretten kom til at selgerne hadde misligholdt sin opplysningsplikt ved å gi misvisende og utilstrekkelig informasjon om byggeplanene, og kjøperne ble tilkjent et prisavslag. BETYDNINGEN AV KOMMUNIKASJON MELLOM PARTENE OG SPESIELLE BEHOV HOS KJØPER Hvis megler får kunnskap om spesielle behov hos kjøper, skal dette etter lovens forarbeider tas i betraktning ved vurderingen av hvilke opplysninger som skal innhentes og formidles. Ettersom utsikt og innsyn kan være av avgjørende betydning for eiendommens verdi, er det ikke uvanlig at dette blir et samtaletema mellom kjøper og megler i forkant av kjøpet – f.eks. på visning. Det kan tenkes at kjøperne på denne måten tilkjennegir betydningen av slike forhold ovenfor megler, slik at dette må hensyntas ved vurderingen av hvilke opplysninger som skal innhentes og formidles i forbindelse med salget.2 Dialogen mellom kjøper og megler kan med andre ord få betydning for opplysningspliktens omfang. Hvis utsikten er et sentralt salgspunkt ved leiligheten, vil nærmest enhver alminnelig kjøper forvente opplysninger om byggeprosjekter som kan forringe denne. Ved salg av objekter der utsikten ikke står like sentralt, kan kommunikasjon om spesielle behov og forventninger om f.eks. utsikt og innsyn hos kjøper bli av større betydning for opplysningspliktens rekkevidde. BETYDNINGEN AV HVOR ENKELT DET ER FOR MEGLER Å FORETA DE NØDVENDIGE UNDERSØKELSENE Et annet moment av betydning for opplysningspliktens omfang er hvor enkelt, tidkrevende og kostbart det vil være for megler å innhente informasjon om den aktuelle byggesaken.3 Undersøkelsenes omfang må holdes opp mot viktigheten av byggesaken for den aktuelle eiendommen – omfattende undersøkelser av en byggesak langt unna boligen vil lettere falle utenfor meglers opplysningsplikt, sammenlignet med enkle undersøkelser av byggesaker i umiddelbar nærhet til boligen som vil kunne påvirke denne i større grad. Informasjon om byggesaker vil ofte være offentlig tilgjengelig, selv om innsynsløsningene varierer fra kommune til kommune. Undersøkelser av byggesaker kan derfor være enkle, raske og gratis å foreta. Mange meglere innhenter rutinemessig et plankart som viser ulike regulerings- og byggesaker i området. Det vil da kun kreves et par tastetrykk for å få opp nødvendig informasjon om de aktuelle byggesakene i nærheten. Dersom megler likevel ikke foretar slike enkle undersøkelser av eiendommer i nærheten og ikke opplyser om regulerings- eller byggesaker av betydning, risikerer megler å ikke overholde opplysningsplikten og bli erstatningsansvarlig. Dette var for eksempel tilfellet i saken fra Oslo tingrett (saksnr. 22-090639 TVISTUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 200 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no Hvis utsikten er et sentralt salgspunkt ved leiligheten, vil nærmest enhver alminnelig kjøper forvente opplysninger om byggeprosjekter som kan forringe denne
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy