26 EIENDOMSMEGLEREN NR 02-2023 INNLEDNING Megler er pålagt en undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven (emgll.). Ved brudd på meglers opplysningsplikt risikerer meglerforetaket å bli erstatningsansvarlig overfor kjøper etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Kjøper vil også kunne holde selger ansvarlig for manglende opplysninger fra meglers side, og selger vil på sin side kunne rette regresskrav mot megler. Det er derfor viktig at disse pliktene overholdes. Undersøkelses- og opplysningsplikten strekker seg lenger enn forhold ved selve boligen. Den overordnede normen for meglers opptreden følger av kravet til «god meglerskikk» (emgll. § 6-3 første ledd). Dette innebærer at megler må gi opplysninger som kjøper har grunn til å forvente å få, og som kan få betydning for avtalen (emgll. §§ 6-3 andre ledd og 6-7). I noen tilfeller er det enkelt å se at megler må opplyse om byggesaker. Det skal for eksempel oppføres et stort bygg på nabotomten som utvilsomt vil frata eiendommen store deler av utsikten, og gi økt innsyn. Dette vil kunne ha betydning for kjøpet. Men i andre tilfeller er det ikke like åpenbart, f.eks. der avstanden til eiendommen er større, eller byggesaken ikke er ferdigbehandlet eller kanskje ikke en gang reguleringen er endelig vedtatt. I det videre vil vi se nærmere på hvor langt meglers opplysningsplikt om byggesaker i nærområdet rekker, særlig ved salg av boliger som har utsikt og begrenset innsyn. Avslutningsvis ser vi spesielt på situasjonen der boligen ligger i et utviklingsområde, hvor det til en viss grad vil være generelt påregnelig at omgivelsene kan endres. KJØPERS NORMALFORVENTNING ER UTGANGSPUNKTET Utgangspunktet for rekkevidden av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt er hva en alminnelig kjøper forventer av informasjon om den aktuelle eiendommen. Det er oppstilt generelle minimumsplikter til hva megler må opplyse om i eiendomsmeglingsloven. Disse omfatter blant annet opplysninger om forholdet til endelige offentlige planer for selve eiendommen – i første rekke reguleringsplaner, kommuneplan og fylkesplan som gjelder eiendommen som selges. Hvorvidt megler har undersøkelses- og opplysningsplikt utover minimumspliktene må vurderes konkret, basert på kjøpers normalforventning til informasjon ved om det aktuelle salgsobjektet. Ved salg av bolig med utsikt og begrenset innsyn vil disse kvalitetene knyttet til beliggenheten kunne ha svært stor betydning for potensielle kjøperes interesse og betalingsvillighet. Slike kvaliteter bidrar også ofte til å drive både prisantydning og salgspris oppover. Byggesaker i nærområdet vil kunne medføre en forringelse av utsikten og den skjermede beliggenheten, og interessenter vil derfor forvente å få informasjon om disse. En relativt ny sak fra Oslo tingrett gir et godt eksempel (saksnr. 22-090639 TVI-TOSL/01). En leilighet i 6. etasje hadde en stor takterrasse med utsikt og skjermet beliggenhet. I mangel av andre opplysninger forventet kjøperne at disse kvalitetene ville bestå. På naboeiendommen var det imidlertid gitt rammetillatelse til oppføring av et syv etasjers kontorbygg som ville redusere utsikten og gi direkte innsyn. Dette ble ikke formidlet til kjøperne, og retten fant at megleren hadde brutt STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER MEGLERS OPPLYSNINGSPLIKT OM BYGGESAKER I NÆROMRÅDET Informasjon om byggesaker i nærområdet kan være av stor betydning for potensielle boligkjøpere – særlig ved salg av boliger som har utsikt og begrenset innsyn, men som mister dette når byggeprosjektet gjennomføres. I slike tilfeller kan det være helt avgjørende at megler gjør tilstrekkelige undersøkelser av aktuelle byggeprosjekter, og formidler nødvendig informasjon til interessenter. Hvor langt rekker meglers opplysningsplikt om byggesaker? Og får det betydning for opplysningspliktens rekkevidde at boligen ligger i et utviklingsområde? AV ANDREA KRISTENGÅRD MINUTELLA, ADVOKATFULLMEKTIG OG ANNA MALENE WICKMAN, ADVOKATFULLMEKTIG, BEGGE I ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM ANDREA KRISTENGÅRD MINUTELLA ANNA MALENE WICKMAN
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy