NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EIENDOMSMEGLEREN NR 01-20256 / ÅRGANG 88 EN BRANSJE I ENDRING SIDE 5 FLERE KLAGER OG TYDELIGE TRENDER I 2025 SIDE 10 FORBUDET MOT Å DRIVE HANDEL MED FAST EIENDOM ELLER ANNEN NÆRINGSVIRKSOMHET SIDE 18
GJØR BOLIGKJØPET EKSTRA TRYGT {Boligkjøperforsikring} Boligkjøperpakken for hus, hytte og leilighet gjør hverdagen litt enklere for deg som megler. Samtidig får kjøperen en trygg start – enten det er i nytt hjem eller på hytta. Kjøperen er dekket i inntil fem år og får juridisk bistand hvis det oppstår klagesaker. Les mer om hvordan boligkjøperpakken kan gjøre jobben din enklere:
LEDELSEN Konsolidering, compliance og kjernevirksomheten – en bransje i endring Boligskatten som traff helt feil VERDT Å VITE Kontorlokalene som konkurransefortrinn Rekordår for Reklamasjonsnemnda – flere klager og tydelige trender i 2025 Slik pusset vi opp i 2025 Månedens meglerprofil Kaisa Strøm ETTER ARBEID Padel – en enkel vei inn i en sosial treningsform MEDLEMSNYTT Vi gratulerer INNHOLD Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Snipetjernveien 4 1405 Langhus Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Ida Emilie Bergmann Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: ida@nef.no Priser 2025: Helside (240x297 mm) 15.474,- Halvside (205x120 mm) 10.522,- 1/3 side (205x75 mm) 8.149,- Midtsidene (480x297 mm) 28.990,- Content artikkel, fra 11.347,- Prisene er eks. fremstilling og mva. EIENDOMSMEGLEREN Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 5 utgaver pr. år ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Smitt / iStockphoto.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,- 5 6 8 10 12 14 15 16 18 20 22 24 26 28 30 34 36 FAGSTOFF NEF-kurs Avhendingslova - utvikling i underrettspraksis – to dommer i kjølvannet av Muselortdommen Forbudet mot å drive handel med fast eiendom eller annen næringsvirksomhet – hvor går grensen(e)? Hyblifisering og korttidsutleie - Status for regelverket før nye innstramminger Nylige endringer i konsesjonsloven Er eiendomsmeglerforetakene klare for DORA? Endring i Kartverkets praksis ved tinglysing av urådighetserklæringer Beslutningsprosesser og konfliktløsning – særlig i små eierseksjonssameier Nytt Fra Reklamasjonsnemnda
Visste du at... Du enkelt kan vise kundene dine hva MNEF betyr? Eiendomsmegler MNEF er et kvalitetsstempel. Tittelen er varemerkebeskyttet og kan bare brukes av deg som kvalifiserer for medlemskap. Vi vet at kampen om oppdragene kan være tøff der ute, og da kan det hjelpe med et ess i ermet? Nå kan du enkelt vise kundene dine at du er MNEF og hva det betyr med NEFs egne MNEF-flyer! Denne kan alle våre medlemmer som har rett til å kalle seg for MNEF bruke i møte med kunder for å vise til at det å være medlem av NEF er et kvalitetsstempel, samt gi en god og enkel forklaring på hva dette innebærer. Flyeren lastes ned på din medlemsside ”Min NEF” under ”Medlemsfordeler”. Flyeren er personlig for hvert medlem og kan brukes på flere måter – for eksempel printes ut og deles ut på befaring, vedlegges salgs- oppgaver, prospekter eller lignende. Last ned flyer via Min NEF
EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 5 Historisk sett har eiendomsmegling i stor grad vært preget av lokale aktører – «megleren på hjørnet» – med sterk forankring i nærmiljøet og personlige relasjoner til kundene. Denne modellen har hatt mange styrker: nærhet til markedet, lokalkunnskap og tillit bygget over tid. Samtidig har rammevilkårene gradvis blitt mer komplekse. Økte krav til dokumentasjon, internkontroll, risikostyring og etterlevelse av andre regelverk har endret forutsetningene for hvordan virksomheten kan drives. Kravene til compliance har vokst betydelig, både i omfang og kompleksitet. Hvitvaskingsregelverk, personvern, forbrukerbeskyttelse og rapporteringsplikt stiller store krav til systemer, kompetanse og organisering. For mange mindre foretak har dette gjort det krevende å stå alene. Resultatet har vært en tydeligere konsolidering i bransjen, med større kjeder og færre uavhengige aktører. Denne utviklingen er ikke unik for eiendomsmegling. Vi ser tilsvarende tendenser i bank- og finanssektoren, der stadig strengere compliance-krav har bidratt til sammenslåinger og større enheter. Storskala gir mulighet til å fordele kostnader, bygge robuste systemer og sikre tilstrekkelig kompetanse. De strenge kravene til compliance er både viktige og i stor grad nødvendige. De skal beskytte forbrukerne, sikre tillit til markedet og forhindre misbruk av systemet. Vi eiendomsmeglere forstår godt samfunnsrollen vår, og vi ser alle den samfunnsøkonomiske nytten i compliance-arbeidet vi gjør. Samtidig er det grunn til å reflektere over konsekvensene, og stille spørsmålet om ikke vi i mange tilfeller «skyter spurv med kanoner». For mange oppleves det som at stadig mer av kapasiteten går med til dokumentasjon, kontroll og rapportering – på bekostning av selve kjerne- virksomheten: rådgivning, formidling og tett oppfølging av kundene. Når en stadig større del av arbeidshverdagen brukes på å sikre etterlevelse, er det en reell risiko for at fagrollen slik vi historisk kjenner den, snevres inn. Det er en fare for at vi i større grad blir en forvalter av systemer og sjekklister, fremfor en aktiv rådgiver med tid og rom til å bruke kompetansen vår der den gir størst verdi. Dette er en utfordring bransjen må ta på alvor, uavhengig av organisasjonsstørrelse. Derfor er det i dag enda viktigere at vi som bransje står samlet og jobber sammen om å finne gode løsninger. Norges Eiendomsmeglerforbund vil hjelpe bransjen til å sikre både faglig kvalitet mot kundene og et mer effektivt compliancearbeid mot myndighetene. Som medlem i NEF bidrar du til at NEF kan være en tydelig stemme i det politiske landskapet og en trygg leverandør av tjenester til bransjens beste. LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STYRELEDEREN HAR ORDET KONSOLIDERING, COMPLIANCE OG KJERNEVIRKSOMHETEN – EN BRANSJE I ENDRING Siden Norges Eiendomsmeglerforbund ble stiftet i 1932, har eiendomsmeglerbransjen vært i kontinuerlig utvikling. Endringene har kommet som følge av samfunnsutvikling, teknologiske fremskritt, nye kundebehov og ikke minst skjerpede krav fra myndighetene. Likevel er det få perioder der endringstakten har vært like merkbar som i de senere årene. Når en stadig større del av arbeidshverdagen brukes på å sikre etterlevelse, er det en reell risiko for at fagrollen slik vi historisk kjenner den, snevres inn
6 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 Eierlinjen er et bevisst fordelingspolitisk valg. Lav boligbeskatning og sparing i egen bolig har vært blant Norges sterkeste fordelingsverktøy – og gitt husholdninger en økonomisk trygghet ingen bankrente kan matche. Samtidig har eierlinjen vært en samfunnsmotor: Den bidrar til økt sysselsetting, bedre boforhold, robuste lokalsamfunn og lavere press på velferdsordningene. Den norske boligmodellen har hvilt på to pilarer: moderat skatt på folks hjem og tilstrekkelig boligbygg- ing. Nå svekkes begge. Boligskatten øker i det stille, og boligbyggingen er på et historisk lavmål. Det rammer bredt i en tid der bokostnadene allerede har skutt i været og gjør det vanskeligere for folk flest å eie sin egen bolig. Hvis politikerne mener at boliger bør beskattes hardere, må de si det åpent. I stedet får vi en gradvis og lite ærlig opptrapping. Folk aksepterer skatt på inntekt – den er presis og forutsigbar. Boligskatt oppleves som vilkårlig og treffer ofte dem med lav betalingsevne, ikke dem med høy formell formue. Utviklingen de siste årene viser tydelig retningen. Verdsettelsen av primærboliger over 10 millioner kroner er økt dramatisk. «Dyr bolig» – et begrep Norges Eiendomsmeglerforbund advarte mot allerede i 2020 – har blitt et skattemessig verktøy for å omdefinere helt vanlige boliger til «skatteobjekter». Vi advarte om at dette ville åpne for gradvise skjerpelser. Det fikk vi rett i. Så kom regjeringens nye beregningsmodell for boligformue, markeds- ført som mer treffsikker og rettferdig. Resultatet er det motsatte. I små grunnkretser blåses snittprisene opp av få, men svært dyre salg. Dermed skattlegges vanlige boliger som «dyre», mens mange av de virkelig eksklusive boligene fortsatt verdsettes kunstig lavt. Dette er ikke rettferdig fordeling. Det er i praksis en snikinnføring av økt boligskatt. Konsekvensene er betydelige. Flere hundre tusen boligeiere får høyere formuesverdi og skatt. Staten øker provenyet med rundt én milliard kroner. Kommuner kan hente inn ekstra eiendomsskatt når statens modell legger grunnlaget. I realiteten blir det dobbeltbeskatning av folks hjem – uten en eneste åpen politisk diskusjon om hva som egentlig skjer. Problemet er ikke teknisk, men prinsipielt. Statistiske modeller kan ikke treffe individuelle boligverdier. For presis verdsetting måtte staten vurdert hver bolig enkeltvis – noe som er lite realistisk. Derfor må enhver modell være konservativ og forsiktig. Den modellen vi nå har fått, gjør det motsatte. Når dette skjer samtidig med rekordlav boligbygging, presses prisene opp og bokostnadene øker. Unge stenges ute, og eldre med lave inntekter rammes av skattehopp. Over tid svekkes selve fundamentet i norsk boligpolitikk. Skatteendringene de siste årene har påført hundretusener en langt høyere boligskatt enn det den norske boligmodellen har vært bygget på. Stoltenberg har selv erkjent at modellen treffer feil. Det gjenstår å se hvordan finansministeren vil rette opp feilen. Norges Eiendomsmeglerforbund mener at ordningen bør reverseres i Revidert nasjonalbudsjett og at innslagspunktet for «dyr bolig» bør heves til minst 20 millioner kroner i pressområder – justert årlig. Det vil være et første, nødvendig skritt for å gjenopprette tilliten i boligpolitikken. Norge trenger en åpen og ærlig debatt om boligskatt. Ikke skattepolitikk gjennom bakdøren. CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND BOLIGSKATTEN SOM TRAFF HELT FEIL Økonomer omtaler gjerne formuesskatt på bolig som «rettferdig», særlig for dem med høye boligverdier. Men for folk flest er boligen først og fremst et hjem – ikke et skatteobjekt. Den norske boligmodellen er bygget på at vanlige mennesker med ordinær arbeidsinntekt kan bli boligeiere gjennom nedbetaling av boliglån med allerede beskattede inntekter. Risikoen for boligverdiene bæres av husholdningene selv, og boligskatt oppleves som langt mer inngripende enn skatt på finansiell formue. Norge trenger en åpen og ærlig debatt om boligskatt. Ikke skattepolitikk gjennom bakdøren
8 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Kapital skrev i høst at japanske møbel- og innredningsselskaper opplever et kraftig oppsving. Utformingen av kontorlokaler har fått en helt annen prioritet enn tidligere, noe som bl.a. skyldes at befolkningsnedgang gjør jakten på talenter tøffere. Lokaler som skiller seg ut, er blitt et lokkemiddel for å tiltrekke seg riktige folk. DET HØRES KJENT UT Også i Norge ser vi at kontorinnredning er blitt viktigere. Eldrebølgen kombinert med reduserte fødselstall vil føre til mangel på arbeidskraft, og kampen om arbeidstakerne må vinnes. Vi kan legge til én særnorsk årsak: Flere og flere arbeidsgivere ønsker medarbeiderne tilbake fra hjemmekontoret. Den fysiske arbeidsplassen må derfor gjøres så attraktiv at den foretrekkes både av jobbsøkere og medarbeidere man ønsker å beholde. Når lokaler skal innredes, er første skritt å kartlegge hva som tiltrekker seg riktige folk. Som interiørarkitekt med lang erfaring fra innredning av næringsbygg mener jeg at svaret ligger i å gjøre kontoret til mer enn bare en arbeidsplass. Lokalene må dekke alle jobbrelaterte behov, men også sikre at medarbeiderne kan være seg selv i et uformelt arbeidsmiljø. Det betyr at perspektivet må utvides. Kontoret må fungere godt som sosial møteplass og arena for utvikling. Spesielt unge arbeidstagere trenger anerkjennelse – de vil bli sett og verdsatt. Høye ambisjoner på dette punktet er én ting; å integrere dem i de fysiske omgivelsene noe ganske annet. ØKTE KRAV TIL HELHETLIGE OG GJENNOMARBEIDEDE KONSEPTER Kontorene må speile både bedriftens identitet og en ung livsstil. Det innebærer nytekning og nyskapende konsepter som utfordrer uten å være ekskluderende. Layout, materialbruk og lyssetting må være slik at medarbeiderne ønsker å bli forbundet med lokalet. Bærekraftige løsninger er selvsagt vesentlig, men i manges øyne er det like viktig å jobbe et kult sted. KONTORLOKALENE SOM KONKURRANSEFORTRINN Den demografiske utviklingen endrer samfunnet og gjør at vi må stille nye krav til det fysiske arbeidsmiljøet. Kontorlokalene blir en konkurransefordel. INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, PARTNER MONN INTERIØRARKITEKTER Fleksible sosiale soner som også egner seg for fellesmøter, frokostmøter og interne fagarrangementer der man kan lære av hverandre er i dag et must.
EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 9 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID NYE KRAV TIL SAMHANDLINGSARENAER I et fragmentert samfunn der jobben kan utføres hvor som helst er behovet for uformelt samvær større enn tidligere. Det er en av årsakene til at hjemmekontoret har mistet noe av sin posisjon. Ifølge Ledelsesbarometeret 2025, gjenomført av fagforeningen Lederne, opplever mange «at hjemmekontor kompliserer relasjoner og arbeidsmiljø». De unge som nå melder seg i arbeidslivet, er digitalt innfødte: De bruker kontoret på en annen måte enn voksnere arbeidstakere. Ofte foretrekker de å sitte i loungemøbler med laptop på fanget heller enn ved en pult, og uformelle arbeidsmåter appellerer mer til dem enn faste strukturer. Fleksible sosiale soner som også egner seg for fellesmøter, frokostmøter og interne fagarrangementer der man kan lære av hverandre er i dag et must. På dette området har kontorsektoren mye å lære av hotellnæringen. I kontorlokaler har målet ofte vært et enhetlig preg. Hotellsektorens interiører bygger på prinsippet om variasjon, ganske enkelt fordi gjestene har mange behov. De ulike delene av lokalene må derfor innredes på forskjellige måter, og det legges stor vekt på bekvemmelighet og estetikk. Et eksempel til etterfølgelse for arbeidslivet. MER ENN EN ARBEIDSPLASS Begrepet «organizational commitment» – eller forpliktende tilknytning til bedriften – er hentet fra organisasjonspsykologien. Min erfaring er at arbeidsgivere som utvider perspektivet, får medarbeidere som identifiserer seg sterkere med bedriften og blir mer motiverte og produktive enn de ellers ville ha vært. Lokalene må derfor dekke behov som ikke er jobbrelaterte, men tar hensyn til hele mennesket. Å tilrette- legge for hygge, avkobling og restitusjon er like viktig som å planlegge effektive arbeidsprosesser. Noen eksempler: • Fast innredning bør enkelt kunne transformeres til en buffet eller bar i forbindelse med prework- eller afterwork-aktiviteter. • D et bør finnes treningsmuligheter, ikke bare til styrketrening, men også felles yogaklasser, pilates eller lignende. • M uligheter for aktiv avslapping er attraktive. Det kan være spillkonsoller, bordtennisbord eller hvilerom. KONKLUSJON Jeg tror selvsagt ikke at folk lar være å skifte jobb pga. flotte lokaler. Bedriften konkurrerer på lønn og attraktive arbeidsoppgaver, men det er en kjensgjerning at miljø og omgivelser er svært viktig for mange. Stolthet over egen arbeidsplass handler i høy grad om fysisk arbeids- miljø. Skal man være attraktiv som arbeidsgiver, må innredning av kontorlokalene være høyt prioritert. Stolthet over egen arbeidsplass handler i høy grad om fysisk arbeidsmiljø.
10 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STERK ØKNING I ANTALL KLAGER Nemnda mottok totalt 403 klager i 2025 – en økning på nærmere 45 % fra året før. Den høye aktiviteten i boligmarkedet og økt oppmerksomhet rundt meglers plikter trekkes frem som sentrale årsaker til veksten. Med rekordmange bruktomsetninger og en prisvekst på nær 5%, øker gjerne også antallet klager. I tillegg gjør en voksende bruk av KI-verktøy det enklere for forbrukerne å klage, samt forstå sine rettigheter. BEHANDLEDE SAKER OG UTFALL Nemnda behandlet i alt 210 klagesaker, dette var både saker innkommet høsten 2024 og våren/sommeren 2025. Fordelingen av utfall viser at ca. 40 % av klagerne fikk helt eller delvis medhold, mens ca. 60 % ikke fikk medhold/ ble avvist av nemnda. REKORDÅR FOR REKLAMASJONSNEMNDA – FLERE KLAGER OG TYDELIGE TRENDER I 2025 2025 ble et år med kraftig vekst i antall klager til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Økningen i saksmengde og endringer i klagegrunnlag gir viktige signaler til bransjen om behovet for tydeligere kommunikasjon, bedre rådgivning og styrket kompetanse. AV LENA DRØNNESUND, SEKRETARIATSLEDER, REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER Rekordår for Reklamasjonsnemnda – flere klager og tydelige trender i 2025 2025 ble et år med kraftig vekst i antall klager til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Økningen i saksmengde og endringer i klagegrunnlag gir viktige signaler til bransjen om behovet for tydeligere kommunikasjon, bedre rådgivning og styrket kompetanse. Sterk økning i antall klager Nemnda mottok totalt 403 klager i 2025 – en økning på nærmere 45 % fra året før. Den høye aktiviteten i boligmarkedet og økt oppmerksomhet rundt meglers plikter trekkes frem som sentrale årsaker til veksten. Med rekordmange bruktomsetninger og en prisvekst på nær 5%, øker gjerne også antallet klager. I tillegg gjør en voksende bruk av KI-verktøy det enklere for forbrukerne å klage, samt forstå sine rettigheter. Antall klager til Reklamasjonsnemnda i 2024 og 2025. Behandlede saker og utfall Nemnda behandlet i alt 210 klagesaker, dette var både saker innkommet høsten 2024 og våren/sommeren 2025. Fordelingen av utfall viser at ca. 40 % av klagerne fikk helt eller delvis medhold, mens ca. 60 % ikke fikk medhold/ ble avvist av nemnda. 26% 35% 42% 48% 42% 54% 56% 50% 43% 53% 20 % 9 % 8 % 9 % 5% 50 % 100 % Antall klager til Reklamasjonsnemnda i 2024 og 2025. Fordeling av utfall i behandlede saker i 2025. En voksende bruk av KI-verktøy gjør det enklere for forbrukerne å klage, samt forstå sine rettigheter. 100% 50% 0% 20% 9% 8% 9% 5% 54% 56% 50% 43% 53% 26% 35% 42% 48% 42% 2021 2022 2023 2024 2025 Medhold Ikke medhold Avvist
EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 11 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID HVA KLAGES DET MEST PÅ? Gjennomgangen av sakene viser noen tydelige mønstre: FEIL ELLER MANGELFULL INFORMASJON Klager hvor det hevdes at megler ikke har gitt tilstrekkelig eller korrekt informasjon om eiendommen, f.eks. areal, tilstand eller reguleringsforhold, topper fremdeles statistikken. BRUDD PÅ GOD MEGLERSKIKK, HERUNDER OMSORGS- OG RÅDGIVNINGSPLIKTEN Påstand om at megler har opptrådt uprofesjonelt, f.eks. ved å presse til budgivning eller ikke ivareta klagers interesser på en tilstrekkelig måte er også gjengangere. Klager over manglende oppfølging og veiledning har økt. Blant disse er også uklare oppdragsavtaler. MANGELFULL HÅNDTERING AV BUDRUNDE Kritikk av hvordan budrunden ble gjennomført, f.eks. manglende formidling av bud eller feil i tidsfrister, og manglende informasjon om forbehold er blant forholdene det klages mest på. MANGELFULL DOKUMENTASJON FRA MEGLERE Flere saker dreier seg om at megler ikke har sikret tilstrekkelig skriftlig dokumentasjon for avtaler som er gjort, og opplysninger som er gitt. Dette skaper tvil om hva som faktisk er avtalt. All kommunikasjon og avtaler bør dokumenteres skriftlig og lagres i sakssystemet, dette er en gjentagende problemstilling i mange nemndssaker. Dette gjør også bevissituasjonen vanskelig ved behandlingen av saken. MARKEDSFØRING OG SALGSOPPGAVER Det har også vært en markant økning i antall klager knyttet til lovlighetsmangler og da spesielt villedende annonser og feil opplysninger i salgsoppgaven. Nemnda har i flere av sine avgjørelser pekt på viktigheten av å opplyse tydelig om lovlighetsmangler i både annonse og salgsoppgave, samt peke på konsekvensene dette vil kunne få for kjøper. Klagerne forventer at megler gir tydeligere råd om risiko, særlig ved kjøp av eiendom med mangler eller uavklarte forhold. Feil eller mangelfull informasjon Klager hvor det hevdes at megler ikke har gitt tilstrekkelig eller korrekt informasjon om eiendommen, f.eks. areal, tilstand eller reguleringsforhold, topper fremdeles statistikken. Brudd på god meglerskikk, herunder omsorgs- og rådgivningsplikten Påstand om at megler har opptrådt uprofesjonelt, f.eks. ved å presse til budgivning eller ikke ivareta klagers interesser på en tilstrekkelig måte er også gjengangere. Klager over manglende oppfølging og veiledning har økt. Blant disse er også uklare oppdragsavtaler. Mangelfull håndtering av budrunde Kritikk av hvordan budrunden ble gjennomført, f.eks. manglende formidling av bud eller feil i tidsfrister, og manglende informasjon om forbehold er blant forholdene det klages mest på. Mangelfull dokumentasjon fra meglere Flere saker dreier seg om at megler ikke har sikret tilstrekkelig skriftlig dokumentasjon for avtaler som er gjort, og opplysninger som er gitt. Dette skaper tvil om hva som faktisk er avtalt. All kommunikasjon og avtaler bør dokumenteres skriftlig og lagres i sakssystemet, dette er en gjentagende problemstilling i mange nemndssaker. Dette gjør også bevissituasjonen vanskelig ved behandlingen av saken. Markedsføring og salgsoppgaver Det har også vært en markant økning i antall klager knyttet til lovlighetsmangler og da spesielt villedende annonser og feil opplysninger i salgsoppgaven. Nemnda har i flere av sine avgjørelser pekt på viktigheten av å opplyse tydelig om lovlighetsmangler i både annonse og salgsoppgave, samt peke på konsekvensene dette vil kunne få for kjøper. Klagerne forventer at megler gir tydeligere råd om risiko, særlig ved kjøp av eiendom med mangler eller uavklarte forhold. Behandlede saker sorter etter sakstype 2021–2025 Trender og utviklingstrekk i 2025 Digitalisering og automatisering Fra at mer enn halvparten av alle klagerne var representert av advokat er det nå blitt mer vanlig å søke bistand gjennom bruk av KI verktøy. Vi ser stadig flere KI genererte klager. Kompleksitet i sakene TRENDER OG UTVIKLINGS- TREKK I 2025 DIGITALISERING OG AUTOMATISERING Fra at mer enn halvparten av alle klagerne var representert av advokat er det nå blitt mer vanlig å søke bistand gjennom bruk av KI verktøy. Vi ser stadig flere KI genererte klager. KOMPLEKSITET I SAKENE Det blir stadig mer komplekse saker som krever mer grundig forberedelse. Dokumentmengden øker og vi har fått en mer digitalisert klageprosess, der KI-verktøy senker terskelen for å klage og skjerper forventningene til dokumentasjon og tydelighet. ØKT FOKUS PÅ RÅDGIVNINGSPLIKTEN Kundene forventer mer aktiv veiledning fra megler, særlig hvor salgsprosessen trekker ut i tid ser vi ofte at det klages over manglende oppfølging. Megler bør informere om status i prosessen, særlig ved forsinkelser eller endringer. Mange klager handler om opplevelsen av å bli «glemt». Behandlede saker sorter etter sakstype 2021–2025 Kundene forventer mer aktiv veiledning fra megler, særlig hvor salgsprosessen trekker ut i tid ser vi ofte at det klages over manglende oppfølging.
12 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Byggekostnadsindeksene viser at prisnivået i boligbygging fortsatt har steget inn i 3. kvartal 2025, og at særlig materialdelen ligger høyt sammenlignet med den generelle prisveksten. Med andre ord: det som går inn i vegger, tak og gulv har blitt relativt dyrere enn handlekurven ellers. Det merkes i valgene folk tar. I oppussingsundersøkelser fra 2024 og 2025 er det de «synlige» og modulære jobbene som dominerer: innvendig maling, utvendig maling, elektrikerarbeid og nye gulv/gulvbelegg. Dette er tiltak som gir stor visuell og praktisk effekt, men som er mulig å ta i etapper – rom for rom, flate for flate. Samtidig peker arbeidsmarkedsdata på økt arbeidsledighet og mer usikkerhet rundt inntekt i 2025, noe som naturlig nok gjør terskelen høyere for de største totalprosjektene. Resultatet er et mer planlagt og trinnvis oppussingsmønster. HVILKE ROM VI PRIORITERER OG HVORFOR Oppussing er ikke én bølge, men mange små strømmer rundt i landet. Undersøkelser og bransjeerfaring viser at stue, kjøkken, soverom og bad jevnt over er de mest populære rommene å oppgradere, men prioriteringen varierer regionalt. • På Vestlandet peker mye mot bad og entré/gang. Rom som både tåler hard bruk og er viktige «verdibevis» ved salg. • I Nord-Norge ligger fokuset ofte på stue, kjøkken og gang. Når klima og årstider gjør hjemmet til hovedarena for samvær, er det disse rommene som bærer hverdagen. • I Oslo og Akershus handler oppgraderinger ofte om finjustering av stue, soverom og kjøkken, grep som gjør eksisterende bolig mer fleksibel i et presset marked der flytting er dyrt og krevende. • I Trøndelag og Agder/Rogaland er det mye aktivitet i stuer, kjøkken og bad, med vekt på rom som samler folk og gjør hverdagen mer effektiv. Fellesnevneren er tydelig: De rommene vi er mest i, og som betyr mest for hverdagens flyt og trivsel, får prioritet først. GULV, FLISER OG TAPET – SMÅ VALG SOM VISER STORE TRENDER Gulvmarkedet, import av keramiske fliser og tapet og utviklingen i møbel- prisene gir flere interessante signaler. Tallene viser store kvartalssvingninger i både gulvvolum og import av fliser og tapet, med perioder der aktiviteten topper seg, og andre der den faller markant tilbake. Dette kan tolkes som et «rykk og napp»-mønster: Mange husholdninger handler når de først bestemmer seg, og gjerne i perioder med kampanjer eller større trygghet for økonomien, men utsetter når usikkerheten øker. Samtidig har prisene på møbler og innredning hatt tydelige hopp tidligere i perioden, før utviklingen ble mer blandet. Det tyder på at folk veksler mellom å gi rommet en helt ny ramme (gulv, maling, fliser, tapet) og å justere uttrykket med møbler og tekstiler, avhengig av hva lommeboken tåler det kvartalet. HVA BETYR DETTE FOR OPPUSSING I 2025–2026? Når vi legger kostnadsbildet, boligbyggingen og oppussingsintensjonen oppå hverandre, peker pilene mot et Norge som pusser opp med mer omtanke enn før. Byggekostnadene er høye, nybyggtakten er moderat, men bolig og vedlikehold tar fortsatt en stor del av husholdningsbudsjettene SLIK PUSSET VI OPP I 2025 Nybyggingen bremser, prisene på materialer er høye, men nordmenn har ikke sluttet å drømme om et bedre hjem. I stedet for «alt på en gang» velger stadig flere å bo seg videre der de er, og ta målrettede oppussingsgrep som gir mer funksjon og trivsel. AV: IFI.NO - INFORMASJONSKONTORET FOR FARGE OG INTERIØR FARGER: Nybyggingen bremser, prisene på materialer er høye, men nordmenn har ikke sluttet å drømme om et bedre hjem. Kanskje det nye året ser fargerikt ut? Chera Westman/ifi.no
Kilder • SSB (Statistisk sentralbyrå): Byggekostnadsindekser (boligbygg, eneboliger, boligblokker og material-/arbeidskraftdelindekser), konsumprisindeksen (KPI) og KPI for vedlikehold og reparasjon av boligen – kvartalstall til og med Q3 2025. • SSB: Igangsettingstillatelser, boliger under arbeid og fullførte boliger – kvartalstall til og med Q3 2025. • SSB/Eurostat (EU-referanser i datasettet): Arbeidsledighet og konsumprisindeks i EU – kvartalstall til og med Q3 2025. • Oppussingsintensjon – undersøkelse (RenovationIntentSurvey): Surveybølger i Q3 2024, Q1 2025 og Q3 2025, inkludert romvalg per region og planlagte aktiviteter. • Bransje- og handelsindikatorer i datasettet: Gulvmarkedet totalt volum, detaljhandel i relevante spesialforretninger, samt total import av keramiske fliser og tapet – kvartalstall til og med Q3 2025. TAK: I oppussingsundersøkelser fra 2024 og 2025 er det de «synlige» og modulære jobbene som dominerer: innvendig maling, utvendig maling, elektrikerarbeid og nye gulv/gulvbelegg. Foto: Iver Valkvæ/ifi.no DØR: Å male dører og fronter på kjøkkenet koster jo mye mindre enn å bytte ut alt, samtidig ser man umiddelbar endring så løsninger finnes alltid. Foto: Iver Valkvæ/ifi.no GULV: Undersøkelser og bransjeerfaring viser at stue, kjøkken, soverom og bad jevnt over er de mest populære rommene å oppgradere, men prioriteringen varierer regionalt. TAPET: Byggekostnadene er høye, nybyggtakten er moderat, men bolig og vedlikehold tar fortsatt en stor del av husholdningsbudsjettene. Maling, tapet og gulv er noe vi nordmenn liker å fornye. Iver Valkvæ/ifi.no OM INFORMASJONSKONTORET FOR FARGE OG INTERIØR IFI er en privat non-profitt organisasjon som er bransjeambassadør, inspirator og pådriver for igangsetting av nye store og små oppussings-, og nybyggsprosjekter i Norge. Virksomhetens aktiviteter strekker seg fra forbrukerinformasjon til bransjearrangementer. DE VIKTIGSTE UTVIKLINGSTREKKENE FREMOVER SER UT TIL Å BLI: • Mer trinnvis oppussing: Rom for rom og prosjekt for prosjekt, i stedet for totalrenovering. • Badet holder stand: Særlig i kyst- og nedbørstunge områder ser badet ut til å forbli et høyt prioritert rom, fordi det er kostbart å utsette for lenge. • Overflater som virkemiddel: Gulv, maling, fliser og tapet blir enda viktigere verktøy for å oppdatere hjemmet uten å rive alt. • Økt prisbevissthet: Husholdningene blir mer selektive, men ikke passive, og de velger tiltak som gir vedlikehold, komfort og bedre brukskvalitet, heller enn ren «kos-oppussing». STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 13
14 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MÅNEDENS MEGLERPROFIL KAISA STRØM Navn? Kaisa Strøm Arbeidssted: Aktiv Gamle Oslo/Bjørvika Alder? 23 år Sivilstatus, barn? Samboer Sist leste bok? Kan ikke skryte på meg at jeg leser så mange bøker. Favoritt TV-program? Hver gang vi møtes! Favorittmusikk? John Mayer, Highasakite og Bjørn Eidsvåg «Favorittdings»? AirPods Kjører? Den klassiske meglerbilen; BMW i3 Hvor mange timer jobber du i uken? 45-50 timer i snitt vil jeg anta Hva gjør du for å koble av? Jeg er ikke så god til å koble av, men hvis jeg skal slappe av så er det med et bra program på TV Hva er din beste idrettsprestasjon? Ble tatt ut til regions samlinger når jeg spilte håndball Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Lite som slår en god ostekake. Beste reisemål? Jeg er veldig glad i USA og har selv bodd der et år. Har du noen dårlige sider? Mange vil nok si jeg er ekstremt utålmodig. Alt skulle helst skjedd i går. Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Å forbli i eiendoms- meglerkjeden Aktiv når jeg flyttet til Oslo. Jeg er vokst opp med Aktiv og hatt et forhold til kjeden lenge. Jeg er trygg på kjeden, opplever at den har gode verdier og føler meg hjemme der. Hvor mange ganger har du flyttet? 5 ganger Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? «Eiendommen presenteres av …». Fokuset bør være på boligen og ikke megleren. Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Positiv! Jeg er vokst opp med to foreldre som er eiendomsmeglere, så de har vært til stor inspirasjon for meg. De har alltid vært yrkesstolte og vist meg at hard jobb kan føre deg hvor enn du vil. Karrierevei fram til der du er i dag? Jeg startet hos Aktiv Eiendomsmegling Elverum på videregående for så å jobbe hos Aktiv Gamle Oslo/Bjørvika. Her er jeg fortsatt. Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? God rådgivning tilpasset kundenes ulike behov. Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Digitalisering vil nok fortsette å ha stor betydning for bransjen, både når det gjelder effektivisering av arbeidshverdagen og synlighet i sosiale medier. Med et stadig strengere regelverk for eiendomsmegling vil håndtering og formidling av korrekte opplysninger spille en viktig rolle. Hva er den største utfordringen til bransjen? Jeg vil og trekke frem digitalisering her, i form av mindre kundekontakt gjennom fysiske møter. Det blir stadig viktigere å opprettholde kontakt som er tilpasset den enkeltes behov, fremfor å automatisere. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Dårlig arbeid gir dårlig omdømme. Har man fokus på å levere kvalitet i alle ledd til enhver tid, vil flertallet sitte igjen med en god opplevelse og positiv assosiasjon til bransjen og eiendomsmeglere. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Så lenge byggekostnadene for nyboliger er så høye som i dag, vil det ta tid før nyboligbyggingen er tilbake på et normalt nivå. Av den grunn vil bruktboligprisene trolig stige betydelig i årene som kommer.
STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER FULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO OPPDATERT KURSOVERSIKT PÅ nef.no DET KAN KOMME ENDRINGER I PROGRAMMET FØLG MED PÅ NEF.NO/KURS E-KURS PÅ NEF.NO NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET FEBRUAR MARS APRIL MAI JUNI KURS OG ÅRSMØTE I FFN 11. FEB. NEF MEDLEMSWEBINAR 11. FEB. ÅRSMØTE – NEF INNLANDET 12. FEB. ÅRSMØTE – NEF ROGALAND 12. FEB. ÅRSMØTE – NEF TELEMARK, VESTFOLD OG BUSKERUD 12. FEB. ÅRSMØTE – NEF TRØNDELAG 12. FEB. KURS OG ÅRSMØTE – NEF NORD-NORGE 13. - 15. FEB. ÅRSMØTE – NEF VESTLAND 13. FEB. ÅRSMØTE – NEF MØRE OG ROMSDAL 13. FEB. ÅRSMØTE – NEF ØSTFOLD 13. FEB. ÅRSMØTE – NEF OSLO OG AKERSHUS 26. FEB. ÅRSMØTE – NEF SØRLANDET 27. FEB. OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER MED OPPSTART 2. MARS BOLIGMARKEDET NEF OG SELVAAG BOLIG 5. MARS 5 KJAPPE MED NEF JURIDISK 6. MARS OPPLYSNINGSPLIKTENS GRENSELAND 12. MARS MEGLING & MINGLING 2026 18. MARS TVANGSSALG – UTVALGTE TEMAER OG «SPØRRETIME» 25. MARS MEGLERS ANSVAR I LYS AV AVHENDINGSLOVEN 26. MARS UTLEIE OG HUSLEIERETT 9. APRIL 5 KJAPPE MED NEF JURIDISK 10. APRIL PROSJEKTMEGLINGSKURS FOR ERFARNE PROSJEKTMEGLERE 15. APRIL PROSJEKTMEGLING A–Å 29.–30. APRIL 5 KJAPPE MED NEF JURIDISK 8. MAI OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER MED OPPSTART 11. MAI NEF MEDLEMSWEBINAR 13. MAI 5 KJAPPE MED NEF JURIDISK 5. JUNI LANDSMØTE I NEF MED REGIONAL KONFERANSE, BERGEN 11. JUNI FLERE KURS VIL BLI LAGT UT FORTLØPENDE SÅ FØLG MED PÅ NEF.NO
16 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 HØYESTERETTS DOM: AVSKJÆRING AV MANGELSKRAV OG UNDERSØKELSESPLIKT Høyesterett behandlet en sak om en bolig i Tromsø, hvor det var mus, feil ved kledning og garasje. Spørsmålet var om kjøpers eventuelle mangelskrav var avskåret etter avhendingslova § 3-10, med fokus på om kjøper kjente til forholdene eller hadde forsømt sin undersøkelsesplikt. Dommen er sentral fordi den tolker lovendringen fra 2022, der risikoen ble flyttet i større grad over på selger for å motivere til grundigere opplysninger om boligens tilstand. Det ble slått fast at det ikke er tilstrekkelig med kjøpers kjennskap om en konkret omstendighet for å avskjære et mangelskrav – kjøperen må også har forstått omstendighetens betydning som mangel. Generelle risikoopplysninger eller generell oppfordring til å undersøke nærmere utløser ikke automatisk undersøkelsesplikt; det må gis konkrete, begrunnede oppfordringer for å etablere en plikt til å undersøke nærmere. En opplysning om for eksempel egeninnsats, er ikke tilstrekkelig til å utløse en undersøkelsesplikt for kjøper. Høyesterett fant at verken selgers opplysninger om egeninnsats eller kjøpers oppdagelse av muselort på visning, var tilstrekkelig til å avskjære krav mot selger. Saken ble sendt tilbake til lagmannsretten for ny behandling, med viktige signaler om at selgers risikooverføring krever tydelig og spesifikk informasjon. Et viktig poeng som vi dermed kan ta med oss videre, er at risiko, for å utløse undersøkelsesplikt, må være tydelig og presist kommunisert. En slik forståelse er godt i tråd med klarhetskravet vi nå finner i § 3-10 første ledd, annet punktum, som setter rammene for kjøpers kjennskap forut for avtaleinngåelsen. Etter mitt skjønn vil også kravet til klart språk i forskrift til avhendingslova § 1-4 være et utslag av samme prinsipp – der den sakkyndige skal formidle sine funn gjennom et klart språk. HÅLOGALAND LAGMANNSRETT: MANGELSVURDERING OG BETYDNINGEN AV OPPLYSNINGER I lagmannsrettens fornyede behandling fikk kjøper medhold i at feil ved kledning, garasje og museskader utgjorde mangler etter avhendingslova § 3-2 og § 3-7. Særlig sentralt var vurderingen av hvilke opplysninger fra selger som faktisk overfører risiko til kjøper. Generelle risikoopplysninger, eller såkalte «nakne» opplysninger om ufaglært arbeid, ble ikke ansett som tilstrekkelig til å overføre risikoen. Dersom selger har krysset av for både faglært og ufaglært arbeid uten å spesifisere hvilke deler som er utført av hvem, er det usikkert for kjøper hva som kan forventes. Lagmannsretten la til grunn at det må gis mer utfyllende opplysninger om arbeidet for at det rettslig overfører risikoen for feil til kjøper. Videre ble det slått fast at avvik fra offentligrettslige krav, som tekniske forskrifter etter plan- og bygningsloven, utgjør en mangel etter § 3-2 tredje ledd dersom det ikke er opplyst om, eller avtalt slike avvik. Lovteksten isolert sett sier jo det samme, så det var særlig hva som skal til for at bestemmelsen anses fraveket, som var det sentrale i saken. Sentralt i dommen var viktigheten av å formidle fullstendige, presise og klare opplysninger om risiko. Det er ikke nok å bare krysse av i egenerklæringsskjemaet – kjøper må reelt sett ha mulighet til å sette seg inn i, og forstå betydningen av opplysningene som gis. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER AVHENDINGSLOVA - UTVIKLING I UNDERRETTSPRAKSIS – TO DOMMER I KJØLVANNET AV MUSELORTDOMMEN I løpet av andre halvår 2025 har flere sentrale dommer fått betydning for rettsstillingen mellom kjøper og selger etter endringene i avhendingslova som trådte i kraft 1.1.2022. Høyesteretts første dom etter lovendringen, sammen med to lagmannsrettsavgjørelser, gir viktige føringer for kjøpers undersøkelsesplikt, selgers opplysningsansvar og vurderingen av mangler. For eiendomsmeglere er det avgjørende å forstå hvordan disse dommene påvirker boligsalget, særlig med tanke på risikofordeling og hvilke opplysninger som må gis i salgsprosessen. AV HANS REPPEN, ADVOKAT I HELP For eiendomsmeglere er det viktig å bidra til gode og utfyllende salgsopplysninger, og å veilede selger om betydningen av å dokumentere utført arbeid og eventuelle avvik. Dette gir tryggere omsetning, færre konflikter og mer fornøyde kunder HANS REPPEN
EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 17 BORGARTING LAGMANNSRETT: PRISAVSLAG OG SPESIFIKASJON AV UNDERSØKELSESPLIKT Borgarting behandlet en sak der det ble krevd prisavslag for avvik ved el-anlegg, drenering og fuktskader i kjeller. Boligen var solgt som dødsbo, og det var gitt flere negative opplysninger før salget. Blant annet var det manglende samsvarserklæringer på el-anlegget og anbefaling om å undersøke nærmere med sakkyndig. Lagmannsretten kom frem til at de opplysningene som var gitt, ikke var nok til å utløse en plikt for kjøper til å kontrollere el-anlegget nærmere før kjøpet. Tilstandsgraden (TG2) gjaldt spesifikke avvik, og ikke hele anlegget. Da det senere ble avdekket flere feil og ufagmessig arbeid, ble dette ansett som uforutsette mangler, og kjøper fikk prisavslag på 900 000 kroner. For dreneringen var det gitt konkrete opplysninger om fukt på ett punkt, og anbefalt videre undersøkelser. Likevel mente lagmannsretten at oppfordringen bare gjaldt dette punktet, ikke hele dreneringen. Da det ble klart at hele dreneringen måtte skiftes, ble dette vurdert som en mangel etter både § 3-2 og § 3-7, og kjøper fikk ytterligere prisavslag. Fuktskader i kjelleren ble også ansett som mangler, med ytterligere prisavslag og fratrekk for standardheving. AVSLUTNING DOMSTOLENES PRAKSIS GIR FLERE VIKTIGE LÆRINGSPUNKTER: Risikooverføring krever tydelighet: Selger må gi detaljerte og presise opplysninger om både utført arbeid og eventuelle avvik fra tekniske krav. Generelle risikoopplysninger eller avkrysninger i skjema er ikke nok til å overføre risiko til kjøper. Eksempel: «Vi hadde tidligere mus i boligen. Vi tror vi fant årsaken til at musene kom inn i 2019, og har tettet igjen. Vi har ikke undersøkt de skjulte konstruksjonene, og det er usikkert om musene lagde skader inne i vegger og tak. Vi vet heller ikke omfanget på det tidligere museproblemet» Undersøkelsesplikt utløses av konkret og begrunnet oppfordring: For at kjøper skal ha plikt til å undersøke nærmere, må selger eller sakkyndig gi en spesifikk og godt begrunnet oppfordring. Oppfordringen må gjøre det klart hva som skal undersøkes og hvorfor. Eksempel: «Selger synes at utførelsen på el-anlegget ser ufagmessig ut, og har ikke kjennskap til hvem som har montert det, eller når dette var. På bakgrunn av manglende kunnskap om anleggets tilstand, og synlige utførelse, oppfordres kjøper til å undersøke anlegget med faglig bistand.» Opplysning om ufaglært arbeid må være utfyllende: Det bør fremgå nøyaktig hvilket arbeid som er utført av faglærte og ufaglærte, og hvilken kvalitet arbeidet har. Dette gir både kjøper og bygningssakkyndig et bedre grunnlag for å vurdere risikoen for feil eller skader. Avvik fra offentligrettslige krav gir mangel: Dersom det ikke er opplyst om avvik fra tekniske forskrifter eller lovkrav, vil slike avvik normalt utgjøre en mangel. Selger kan bare fritas for ansvar hvis kjøper har fått rimelig grunn til å forvente avviket eller hvis partene har avtalt det. Viktigheten av tidlig og tydelig kommunikasjon: For å unngå konflikter i etterkant bør risiko og eventuelle avvik avdekkes og kommuniseres så tidlig som mulig i salgsprosessen. Dette gir riktigere forventninger og mer forutsigbare resultater for både kjøper og selger. De siste dommene viser at domstolene stiller høye krav til presisjon og tydelighet i opplysninger fra selger og sakkyndig. For eiendomsmeglere er det viktig å bidra til gode og utfyllende salgsopplysninger, og å veilede selger om betydningen av å dokumentere utført arbeid og eventuelle avvik. Dette gir tryggere omsetning, færre konflikter og mer fornøyde kunder. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER HELP HELPs boligkjøperforsikring er kjøpers motvekt til selgers eierskifteforsikring. Tegner du boligkjøperforsikring hjelper våre spesialiserte advokater deg, blant annet med klagehåndtering. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak, næringsbygg eller bolig til utleie. Boligkjøperforsikring kan kun kjøpes i sammenheng med boligkjøpet, gjennom eiendomsmegleren som foretar salget. HELP Forsikring har mer enn 100 advokater og jurister fordelt på kontor i Oslo, Stockholm og København. Hovedkontor og administrasjon ligger i Oslo. www.help.no
18 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 Som vi skal se er regelverket skjønnsmessig utformet, men jeg liker å redegjøre for dette regelverket med følgende enkle utgangspunkt: I EIENDOMSMARKEDET ER DET TRE SENTRALE AKTØRER; - Kjøpere - Selgere - Eiendomsmeglere Som eiendomsmegler har man valgt den ene rollen, mellommannsrollen, og da kan man kun i begrenset grad inneha de øvrige to rollene. Formålet med artikkelen er å bevisstgjøre omkring det viktige regelverket og samtidig belyse det sentrale, og tidvis vanskelige, spørsmålet: Hvor går egentlig grensen? Artikkelen adresserer også at det egentlig er snakk om «to grenser», en presisering det kan være gode grunner for å holde fast i. Artikkelen er basert på kurset «Meglers egne eiendomsinvesteringer – hvor går grensen?» som ble holdt av undertegnede i regi av NEF høsten 2025. RETTSLIG BAKTEPPE Eiendomsmeglingsloven (heretter «emgll.») § 5-2 oppstiller forbud mot at «Ansatte …» ikke kan «… drive handel med fast eiendom …, verken «direkte eller indirekte». Bestemmelsen omfatter også en videre personkrets, jf. bestemmelsens første ledd, men dette berøres ikke i denne artikkelen hvor fokuset er ansatte, og da primært de som «megler» i meglerforetaket. I tillegg oppstilles forbud mot å drive «… annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet». Etter ordlyden er dette tale om to alternative grunnlag, «to grenser» jf. også innledningen, selv om det både i forarbeidene, forvaltningspraksis og juridisk teori ikke alltid skilles like klart mellom det ene og det andre. I praksis er kanskje skillet heller ikke så sentralt, resultatet kan fort bli det samme, men å skille mellom disse to kan være hensiktsmessig for å fastslå hva som normalt sett alltid er forbudt, noe jeg kommer tilbake til i del. 3. Bestemmelsen er inntatt i lovens kapittel 5, «Krav til uavhengighet». Dette er egnet til å si noe om bestemmelsens formål; å sikre meglers uavhengighet, jf. også lovens formål om å sikre at megler yter «uhildet bistand», se emgll. § 1-1. Brudd på bestemmelsen kan medføre personlig overtredelsesgebyr jf. emgll. § 8-9 og tilbakekall av eiendomsmeglerbrev jf. emgll. § 8-4 tredje ledd. Frem til lovendring 1.7.2025 var brudd på bestemmelsen straffe- sanksjonert. For eiendomsmeglerfullmektiger kan en se for seg at brudd på bestemmelsen også kan være relevant for egnethetsvurderingen som skal foretas ved søknad om eiendomsmeglerbrev. De potensielle sanksjonene ved brudd sier noe om at lovgiver anser bestemmelsen som viktig. Ansattes brudd på regelverket kan også medføre sanksjoner på foretaksnivå. Bestemmelsen hadde sin forløper i eiendomsmeglingsloven av 1989, hvor det i § 2-9 var et mer generelt forbud mot å drive «annen næringsvirksomhet». Med utgangspunkt i sistnevnte bestemmelse og någjeldende praksis er det sikker rett at megler har en viss adgang til å gjøre investeringer i fast eiendom med sikte på langsiktig utleie, noe jeg kommer tilbake til i del 4. EN KLAR GRENSE - FORBUDET MOT «Å SPEKULERE» Dette rammes av det som etter mitt syn er naturlig å omtale som «den første grensen» man må holde seg innenfor for å ikke operere i strid med § 5-2, forbudet mot å drive «handel med fast eiendom». I forarbeidene1 til loven kommer følgende til uttrykk: «En aktivitet som det av hensyn til tilliten til meglerens uavhengighet ikke gis tillatelse til i dag, er at eiendomsmeglere for egen regning driver som spekulanter i eiendomsmarkedet…». Av de samme forarbeidene fremkommer det videre på s. 152 at «Som et generelt utgangspunkt kan megleren som nevnt ikke delta aktivt i eiendomsmarkedet ved kjøp og salg». På denne bakgrunn ble det i någjeldende § 5-2 inntatt et uttrykkelig forbud mot å drive handel med fast eiendom. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER FORBUDET MOT Å DRIVE HANDEL MED FAST EIENDOM ELLER ANNEN NÆRINGSVIRKSOMHET – HVOR GÅR GRENSEN(E)? Som eiendomsmegler er man godt kjent med at investeringer i eiendomsmarkedet kan være svært lønnsomt. Med dette utgangspunktet kan det være fristende å selv hoppe på denne karusellen. I denne forbindelse er det viktig at man er vel bevisst at eiendomsmeglingsloven setter begrensninger for meglers adgang til å opptre på egne vegne i eiendomsmarkedet. AV TERJE BERGEM, HØYSKOLELEKTOR, ADVOKAT MNA MNEF TERJE BERGEM
EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2026 19 I kjernen av dette ligger at man som megler ikke kan erverve eiendom med det formål å selge videre med kortsiktig gevinst. Dette innebærer at en enkelt transaksjon normalt vil rammes av forbudet. Eksempelvis vil kjøp av et oppussingsobjekt med formål om å pusse opp og videreselge med gevinst være forbudt. Tilsvarende vil kjøp av bolig under oppføring med formål om å videreselge kontraktsposisjonen, eller den ferdigstilte boligen, være forbudt. Erfaringsmessig er mitt inntrykk at dette kommer som en overraskelse på enkelte, noe jeg tror skyldes forvirring/ sammenblanding med «den andre grensen» som knytter seg til forbudet mot å drive «annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til…». Som jeg straks kommer tilbake til har man ved vurderingen knyttet til dette alternativet fokusert på antall enheter som eies som ledd i langsiktig sparing, noe som kan ha ført til misforståelser omkring tolkningen av forbudet mot «handel med fast eiendom», men for dette alternativet er vi nært opp til å kunne oppstille en klar hovedregel. Å spekulere i eiendomsmarkedet én gang er forbudt. Dette gjelder også om investeringen skjer via et heleid selskap, jf. at forbudet rammer både «direkte» og «indirekte» handel. EN MINDRE KLAR GRENSE – FORBUDET MOT Å DRIVE «… ANNEN VIRKSOMHET …» Som angitt i pkt. 2 er det sikker rett at megler har en viss adgang til å gjøre investeringer i fast eiendom med sikte på langsiktig utleie. Dette må ses som et uttrykk for at slik aktivitet er å anse som virksomhet som ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. I ovennevnte forarbeider fremkommer på s. 152 at «skatte- myndighetenes praksis for hva som er å anse som næringsvirksomhet» er noe som kan vektlegges. Det skattemessige «virksomhetsbegrepet» er skjønnsmessig og beror på en konkret vurdering av aktivitetens art og omfang, men langvarig skatteforvaltningspraksis tilsier at grensen for virksomhet «som utgangspunkt» er passert ved utleie av «mer enn ca. 500 kvm. til «forretningsformål» eller «fem boenheter eller mer» til «bolig- og fritidsformål»2 Forarbeidene gir videre på s. 152 anvisning på at det «for langsiktig utleie kan være akseptabelt å eie noe flere eiendommer/ større areal enn det skattemyndighetene legger til grunn for hva som er å anse som næringsvirksomhet». Sistnevnte til tross, så er mitt inntrykk at «fem enheter eller mer» praktiseres som en absolutt regel av mange. Dette kan nok ha sammenheng med at også Finanstilsynet tidligere la stor vekt på denne grensen ved sine vurderinger. I tre klagesaker fra 2010-2011, avgjort av Finansdepartementet i 2015 (!) ble det fattet tre vedtak hvor det fremkommer at vurderingstemaet er mer nyansert og at det springende punkt ved vurderingen er om aktiviteten er «egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet». Felles for sakene er at Finansdepartementet fant at temmelig betydningsfulle eiendomsporteføljer ikke var i strid med regelverket3. I forlengelsen av disse vedtakene publiserte Finanstilsynet et rundskriv i juni 2015 som bidrar med stadig relevante avklaringer vedrørende adgangen til å gjøre langsiktige eiendomsinvesteringer4. Den skatterettslige vurderingen er stadig med, idet det presiseres at investeringer innenfor disse grensene «normalt» ikke kommer i konflikt med regelen. Videre er man i rundskrivet mer på linje med forarbeidene idet det åpnes for at investeringer som overstiger grensene kan være tillatt. I forlengelsen av dette gir Finanstilsynet veiledning på en del momenter som er relevante ved vurderingen (min tolkning): Geografi og bruksformål, sett opp mot hvilket marked megler opererer i/med S tillingstype kan ha betydning – den som megler, deltar i markedet og kjøpsforhandlingene kommer lettere i faresonen enn «backoffice»/oppgjørsmedarbeider Direkte eierskap eller via selskap er som utgangspunkt uten betydning – deltagelse i daglig drift, forvaltning, inngåelse av leiekontrakter er av betydning, formelle roller er underordnet Er eiendommen kjøpt før eller etter at man begynte som megler? Er eiendommen ervervet ved arv? Til syvende og sist koker saker som dette ned til konkrete vurderinger og en vurdering av om aktiviteten er «egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet» og det lar seg for denne grensen ikke oppstille noen klar grense. AVSLUTTENDE MERKNADER Ansvaret for etterlevelse av regelverket påhviler den enkelte ansatte, noe som blant annet også kommer til uttrykk gjennom ansattes plikt til å holde eiendomsregisteret, jf. eiendomsmeglingsforskriftens § 5-3 løpende, oppdatert. Samtidig har foretakets ledelse (fagansvarlig så vel som daglig leder og styret) et ansvar for å sikre at ansatte følger regelverket jf. kravet til å etablere forsvarlig risikostyring og internkontroll. Man kan etter dette ikke lene seg blindt på eiendomsregisteret i tillit til at den enkelte ansatte rapporterer kjøp/ salg av fast eiendom samvittighetsfullt. I kravet til forsvarlig risikostyring og internkontroll inngår ikke bare rutiner, men også opplæring og eventuelle kontrollhandlinger. Behovet for sistnevnte må vurderes konkret, men aktuelle kontroller kan være oppslag hos Kartverket eller ulike nettsteder som tilbyr foretaksinformasjon, der sistnevnte kan være egnet til å avdekke ev. indirekte eierskap. Siden man har med skjønnsmessige vurderinger å gjøre, især hva gjelder reglene omtalt i pkt. 4 kan det også være hensiktsmessig å ha som rutine at fagansvarlig skal informeres før ethvert mulig erverv/salg av eiendom. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER Referanser: 1. NOU 2006:1 Eiendomsmegling på s. 96 2. Skatte-ABC 2025 V-93.4.12 3. Finansdepartementets klagesaker 10/4122, 10/4125 og 11/1216. Avgjørelsene er også behørig omtalt i artikkel av Pettersen/ Rosén inntatt i Eiendomsmegleren 5/2015 4. Finanstilsynets rundskriv 7/2015 Høvet til å gjere langsiktige investeringar i fast eigedom
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy