NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 / ÅRGANG 87 VIL DU ENGASJERE DEG I BRANSJENS FREMTID? SIDE 5 EIENDOMSMEGLINGSLOVEN: - HVILKE ENDRINGER FORESLÅR DEPARTEMENTET? SIDE 7 HVILKE REGLER GJELDER EGENTLIG? SIDE 20
LEDELSEN Vil du engasjere deg i bransjens fremtid? Eiendomsmeglingsloven endelig i Stortinget VERDT Å VITE Prop. 41 L Endringer i eiendomsmeglingsloven (budgivning, egnethetskrav og sanksjoner mv.) - hvilke endringer foreslår departementet Eiendomsmegleren som hytterådgiver Månedens meglerprofil: Espen Skarbø Fosmark går av som leder i nemnda MENINGER Et dypdykk i endringen i avhendingslova MEDLEMSNYTT Vi gratulerer INNHOLD Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Ida Emilie Bergmann Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: ida@nef.no Priser 2025: Helside (240x297 mm) 15.474,- Halvside (205x120 mm) 10.522,- 1/3 side (205x75 mm) 8.149,- Midtsidene (480x297 mm) 28.990,- Content artikkel, fra 11.347,- Prisene er eks. fremstilling og mva. EIENDOMSMEGLEREN NO - 1430 NEF Vårkonferanse 8. mai 2025 Hotel Continental, Oslo nef.no/varkonferanse Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 5 utgaver pr. år ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Pilat666 / iStockphoto.com Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,- 5 6 7 11 12 13 14 15 16 18 20 22 24 27 FAGSTOFF NEF-kurs Erstatning ved midlertidige støyulemper? Hvor langt rekker utbyggers forbehold om avtaleinngåelse? Nye krav om registrering av eierskap: Hvilke regler gjelder egentlig? Ansvar for vedlikeholdskostnader ved eierskifte i eierseksjonssameier Nytt Fra Reklamasjonsnemnda
NEF Vårkonferanse 8. mai 2025 Hotel Continental, Oslo nef.no/varkonferanse
EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 5 Vi arbeider hver dag for å sikre gode arbeidsvilkår for bransjen og samtidig bidra til at bolighandelen blir trygg og forutsigbar for forbrukerne. De 10 lokalforeningene våre er selve livsnerven i dette fellesskapet. Gjennom lokalforeningene sikrer vi nærhet til medlemmene og gir rom for at enkeltpersoner kan påvirke på nasjonalt nivå. Jo flere aktive medlemmer vi har, jo sterkere blir vi som organisasjon. Jeg er overbevist om at et aktivt medlemskap i NEF og deltagelse i lokalforeningene styrker både den enkelte eiendomsmegler og bransjen som helhet. Lokalforeningene skaper engasjement, bygger gode nettverk og bidrar til at bransjen vår opprettholder høy profesjonalitet og integritet. Dette bidrar også til å bygge tillit i markedet og styrke omdømmet vårt overfor kundene. Vil du være med å styre retningen i bransjen vår? Hvilke tjenester ønsker du av NEF, og hva er det viktig for deg at NEF arbeider for? Snart er det tid for årsmøter i lokalforeningene våre, hvor nye styrer skal velges. Dette er en gyllen mulighet for deg til å bidra til å forme rammebetingelsene for eiendomsmeglingsbransjen. Som medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund har du allerede vist at du forstår verdien og kraften av et samlet fellesskap og at NEF er en viktig stemme for bransjen vår. Du støtter arbeidet vårt bare ved å være medlem, men vi trenger også noen som tar rollen som tillitsvalgt. Som eiendomsmegler har du et sterkt engasjement for jobben din. Det er en krevende jobb, ofte med høyt tempo og stort ansvar. Mange vil kanskje spørre seg: «Hvordan kan jeg finne tid til å ta på meg et tillitsverv i tillegg?» Min erfaring er at et slikt verv ikke bare gir energi, men også verdifull erfaring og et stort nettverk. Du får innsikt i bransjen fra et annet perspektiv, og muligheten til å utvikle deg faglig og personlig. Å være styremedlem i en lokalforening oppleves meningsfylt fordi du får være med og påvirke bransjens utvikling direkte. Du møter kollegaer fra andre foretak, utveksler erfaringer og bygger relasjoner som kan vare livet ut. Jeg har selv vært engasjert i NEF og lokalforeninger gjennom en årrekke. Det har gitt meg et bredt nettverk av kollegaer, gode venner og en unik mulighet til å dele erfaringer på tvers av foretak. Det å være med i beslutningsprosesser som påvirker hele bransjen har vært en uvurderlig erfaring. Nå er kanskje tiden inne for å stille som kandidat til styret i din lokalforening? Det er en mulighet du ikke vil angre på. Å ta del i dette arbeidet vil gi deg mer enn du tror – både personlig og profesjonelt. Takk til deg som allerede har engasjert deg som tillitsvalgt, og takk til deg som stiller til valg i det kommende årsmøtet. Ditt engasjement kan utgjøre en forskjell for både medlemmene og bransjen som helhet. LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID RANDI HOLLINGEN STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STYRELEDEREN HAR ORDET VIL DU ENGASJERE DEG I BRANSJENS FREMTID? Som profesjonsutøver er det vanskelig å nå frem med erfaringer, fakta og synspunkt om en står alene. Norges Eiendomsmeglerforbund samler landets eiendomsmeglere for å ha en sterk og tydelig stemme når vi snakker eiendomsmeglernes sak i samfunnet. Nå er kanskje tiden inne for å stille som kandidat til styret i din lokalforening? Det er en mulighet du ikke vil angre på. Å ta del i dette arbeidet vil gi deg mer enn du tror – både personlig og profesjonelt. Lykke til med årsmøtene alle sammen!
6 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 I januar 2025 leverte endelig Finansdepartementet sitt lovforslag til Stortinget. Departementet legger vekt på at eiendomsmeglere hjelper folk i livets viktigste økonomiske beslutning, og sikrer seriøsitet i et marked som kan være krevende for forbrukere. På NEFs webinar for eiendomsmeglere MNEF understreket departementets representant at vi er en svært viktig bransje, basert på samfunnets tillit til at eiendomsmeglere gjør bolighandelen tryggere. Samtidig er tillit noe man bygger opp over år, men kan miste på en dag. Intensjonen med lovforslaget er derfor å legge til rette for at forbrukeren får økt trygghet og kan ha enda større tillit til eiendomsmegleren. Vi skal være stolte av myndighetenes gode attest. Samtidig er det i profesjonens interesse at lovverket strammes inn for å hindre meglere og forbrukere som ikke respekterer reglene. Departementet har i denne omgang prioritert å følge opp forslag fra utvalget som de mener er effektive tiltak mot svakheter ved rammene for eiendomsmeglingsvirksomhet. Temaene som er behandlet i lovforslaget er: • Hemmelige bud • Bud direkte til selger («kupping») • Egnethet • Sikring av klientmidler • Undersøkelses- og opplysningsplikt • Plikter ved budgivningen • Akseptfrist • Kontroll av budgivers finansiering • Forenklinger • Sanksjoner Departementets forslag tar sikte på å tette noen hull i loven som utvalget og NEF har tatt til orde for. Vi hadde gjerne sett at departementet fulgte opp enda flere av de gode forslagene fra lovutvalget, men er i hovedsak fornøyd med det som er lagt fram. Når vi ønsker endringer av departementets forslag adressere vi dette på Stortinget. Stortinget skal behandle forslagene i vår. NEF har allerede hatt de første møtene med finansfraksjonene til sentrale stortingspartier. Her drøfter vi blant annet reguleringen av direktebud/ kupping som NEF mener er for svak, og kravet om å skrive regning for medgått tid som NEF mener er bare byråkrati, og ikke minst om departementets forslag er godt nok til å stoppe avskiltede eiendomsmeglere. NEF vil også følge opp arbeidet med reviderte forskrifter til eiendomsmeglingsloven i dialog med Finanstilsynet og Finansdepartementet. CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EIENDOMSMEGLINGSLOVEN ENDELIG I STORTINGET I juni 2021 leverte eiendomsmeglingsutvalget sin evaluering av eiendomsmeglingsloven til Finansdepartementet. Utvalget konkluderte med at loven av 2007 har fungert godt, og at kompetanselinjen har bidratt til et kvalitetsløft i bransjen. Utvalget så derfor ikke behov for store endringer i gjeldende lov, men foreslo noen endringer for å tette hull i loven, styrke forbrukervernet og spare bransjen for unødige kostnader. Illustrasjonsfoto: tony7406077 stock.adobe.com
STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 7 I lovproposisjonen som ble oversendt Stortinget i januar i år, har Regjeringen ved Finansdepartementet fulgt opp noen av utvalgets forslag, nemlig sikring av klientmidler, oppdragstakers undersøkelses- og opplysningsplikt, oppdragstakers plikter ved budgivningen, enkelte forenklinger i regelverket, krav om egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, samt Finanstilsynets sanksjonsmuligheter. Departementet begrunner utvelgelsen med at de har prioritert å følge opp forslag som vurderes som «effektive tiltak mot identifiserte svakheter ved rammene for eiendomsmeglingsvirksomhet.» Departementet uttaler samtidig at de senere vil vurdere behovet for ytterligere regelverksendringer, hvilket tyder på at siste ord kanskje ikke er sagt. SIKRING AV KLIENTMIDLER Departementet foreslår å endre ordlyden i lovens § 2-7 fra «forsikring» til «sikkerhet». Hensikten med endringen er å unngå tvil om a det er en sikkerhetsstillelse som kreves. Videre foreslås det en ny § 3-2 annet ledd annet punktum om at klientmidler ikke kan disponeres på annen måte enn det som er avtalt. Formålet med den nye regelen er å innta en handlingsnorm i loven, slik at brudd på dette kan sanksjoneres av Finanstilsynet. I tillegg foreslås det å utvide forskriftshjemmelen i eiendomsmeglingsloven § 3-2 fjerde ledd til også å gjelde sikring av klientmidler. Forskriftshjemmelen omfatter i dag kun behandling av klientmidler. MEGLERS UNDERSØKELSES- OG OPPLYSNINGSPLIKT Departementet foreslår for det første å lovfeste dagens ulovfestede krav om at oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes, skriftlig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. I tillegg foreslås det lovfestet at opplysningene skal gis på en tydelig måte. Når det gjelder plikten til å gi opplysninger om eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål (§ 6-7 annet ledd nr. 7) og ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse (§ 6-7 annet ledd nr. 8), foreslås det kravene bytter plass. Bakgrunnen for forslaget er at det er mer logisk at punktet om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse kommer før punktet om adgang til utleie. Forslaget innebærer følgelig ikke noen endring i rettstilstanden. Når det gjelder plikten til å gi opplysninger om konsesjonsplikt og odelsrett etter § 6-7 annet ledd nr. 10, foreslås det en presisering i loven om at plikten til å gi slike opplysninger kun gjelder der det er relevant. Eiendomsmeglingsutvalget foreslo å oppheve plikten til å opplyse hva som er avtalt om eiendomsmeglerens vederlag (§ 6-7 annet ledd nr. 14). Departementet er uenig i dette, og anfører at kravet sikrer åpenhet om faktiske priser, som kan ha vesentlig nytteverdi for forbrukerne. I lovproposisjonen vises det til at Finanstilsynet i sin forvaltningspraksis har lagt til grunn at det som er avtalt i oppdragsavtalen om PROP. 41 L ENDRINGER I EIENDOMSMEGLINGSLOVEN (BUDGIVNING, EGNETHETSKRAV OG SANKSJONER MV.) - HVILKE ENDRINGER FORESLÅR DEPARTEMENTET? Til tross for at Eiendomsmeglingsutvalget konkluderte med at gjeldende lov om eiendomsmegling fungerer på en god måte, og at utvalget derfor ikke så behov for store endringer i lov, leverte utvalget i 2021 en omfattende NOU til daværende finansminister Jan Tore Sanner. AV CECILIE EIDE KNUDSEN, JURIDISK DIREKTØR I NEF
8 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID vederlag og utlegg, også må fremgå av salgsoppgaven. Departementet uttaler at salgsoppgaven derfor bør inneholde opplysninger om hva som er avtalt om provisjon, andre former for vederlag, som for eksempel tilrettelegging, markedspakker, oppgjørshonorar, samt hvilke utlegg megler kan kreve dekket fra oppdragsgiver. Departementet mener at det er mer dekkende om bestemmelsen henviser til lovens § 6-4 første ledd nr. 4 til 6 (opplysninger som skal inngå i oppdragsavtalen), fremfor til lovens § 7-2 (generelt om vederlaget), slik det følger i dag. Videre foreslår departementet at det tas inn i bestemmelsen at det også skal opplyses om hva som er avtalt om rett til å kreve dekning av utlegg. Kravet følger i dag av eiendomsmeglingsforskriften § 6-2, men plikten foreslås altså flyttet til loven. Departementet foreslår i tillegg at de øvrige pliktene etter forskriftens § 6-2 (krav til opplysninger om oppdragstakerens registrerte navn, forretningsadresse og organisasjonsnummer, hvem som er ansvarlig megler for oppdraget og fremgangsmåten ved budgivning og budgivers rettigheter og plikter) flyttes til loven som hhv. nye § 6-7 annet ledd nr. 15, 17 og 18. Som ny § 6-7 annet ledd nr. 16 foreslås det at salgsoppgaven også skal inneholde opplysninger om oppdragstakerens samarbeid med eller tilknytning til andre foretak med produkter eller tjenester som tilbys partene i forbindelse med oppdraget. Departementet viser til opplysninger om dette kan ha interesse for partene og potensielle budgivere. Opplysningsplikten vil omfatte tilknytning til f.eks. medieforetak eller finansforetak gjennom franchisesamarbeid. Videre foreslår departementet, som nytt § 6-7 sjette ledd, å lovfeste kravet om at salgsoppgaven skal være ferdigstilt og tilgjengelig før oppdragstakeren kan markedsføre eiendommen for salg. Formålet med bestemmelsen er å tydeliggjøre at oppdragstakeren ikke skal legge til rette for at eiendommer selges før lovpålagte opplysninger er innhentet og undersøkt. I forslaget gjøres det unntak for salg av bolig som ennå ikke er fullført. Departementet bemerker imidlertid at det kan være behov for å tydeliggjøre i forskrift hva som skal omfattes av unntaket. Dersom overnevnte forslag blir vedtatt, vil nåværende sjette ledd om at det i forskrift kan fastsettes nærmere regler om hvilke opplysninger som skal inntas i salgsoppgaven, samt fastsette ytterligere krav, bli nytt syvende ledd. PLIKTER KNYTTET TIL BUDGIVNINGEN Departementet er enig med Eiendomsmeglingsutvalget i at dagens forskriftsregler knyttet til budgivning har fungert godt og i hovedsak bør videreføres. Departementet er også enig med utvalget i at pliktene er så sentrale at de bør fremgå av loven, og ikke i forskrift. Departementet foreslår derfor at store deler av dagens forskriftsbestemmelse i § 6-3 flyttes til loven som ny § 6-8 med noen språklige endringer, og med en annen oppdeling og rekkefølge. Oppdragstakers plikt til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden foreslås videreført som ny § 6-8 første ledd. Dagens formulering i forskriften om at oppdragstaker skal «avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg», samt frarådingsplikten ved bud som inngis med en frist som åpenbart er for kort til at oppdragstaker kan håndtere budet på en forsvarlig måte etc. (forskriftens § 6-3 annet ledd første og andre setning) foreslås opphevet da dette anses å ligge i kravet om å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I ny § 6-8 annet ledd foreslås det å lovfeste at oppdragstakeren skal oppfordre oppdragsgiveren til ikke å inngå avtale direkte med budgiveren, men henvise til oppdragstakeren. Videre foreslås det at oppdragstakeren skal oppfordre opp- dragsgiveren til å konferere med oppdragstakeren, dersom oppdragsgiveren mottar bud direkte. Forslagene innebærer skjerpede krav til megler hva gjelder direktebud til selger. Eiendomsmeglingsutvalget foreslo å lovfeste at oppdragstaker ikke skal kunne formidle bud med kortere akseptfrist enn det som følger av forskrifter gitt av Finansdepartementet, og anbefalte at det ble innføres krav til minste akseptfrist på 30 minutter for alle bud. Departementet er enig med utvalget i at det er behov for regulering av akseptfrister, og at slike regler bør fremgå i forskrift. Dette er foreslått hjemlet i ny § 6-8 tredje ledd første setning. Det er ikke foreslått å endre på gjeldende forskriftsbestemmelse om at oppdragstaker ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, men Finansdepartementet har i brev av 24. januar 2025 bedt Finanstilsynet foreslå endringer i forskrift om eiendomsmegling som følge av de foreslåtte lovendringene, herunder minste akseptfrist. Departementet foreslår å utvide dagens formidlingsforbud til også å gjelde bud med forbehold om at bud eller forbehold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Forslaget innebærer med andre ord et forbud mot å formidle hemmelige bud. Departementet begrunner forslaget med at bruk av hemmelige bud i en ellers åpen budrunde kan føre til at handelen blir gjennomført på grunnlag av ufullstendig informasjon ved at andre budgivere, med en høyere betalingsvilje, ikke øker sine bud fordi de ikke har kjennskap til det hemmelige budet. Dette vil igjen gi et samfunnsøkonomisk tap, idet eiendommen ikke blir kjøpt av den som verdsetter den høyest. Det vises også til at en mer åpen og transparent budgivning kan fremme allmennhetens tillit til at eiendomsomsetningen går riktig for seg, og gjøre det lettere for oppdragstaker å opptre i samsvar med god meglerskikk. Forslaget er inntatt i ny § 6-8 tredje ledd andre setning. Videre foreslår departementet å lovfeste dagens ulovfestede plikt for oppdragstaker til å kontrollere budgivers finansiering før handel sluttes. Forslaget omfatter også en plikt for oppdragstaker til å gi selger skriftlig orientering om grunnen dersom slik kontroll ikke er foretatt, herunder mulige konsekvenser av at kontrollen ikke er foretatt. Forslaget er foreslått som ny § 6-8 sjette ledd. FORENKLINGER Eiendomsmeglingsutvalget foreslo å oppheve plikten til å gi timepristilbud, kravet til å skrive regning på medgått tid, samt, som tidligere nevnt, kravet om prisopplysninger i salgsoppgaven. Forslagene er ikke tatt videre av departementet. Departementet begrunner dette med at plikten til å gi timepris, etter departementets vurdering, kan bidra til å bevisstgjøre forbrukeren om kostnadene ved oppdraget. Når det gjelder plikten til å skrive regning bemerker departementet at plikten fremdeles kan ha en viktig funksjon i markedet, siden regningen skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført. Når det gjelder kravet om prisopplysninger i salgsoppgaven vises det til det som allerede er sagt under Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt over. Etter gjeldede § 2-9 andre ledd siste setning kan Finanstilsynet gi tillatelse til at samme person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller én filial, såkalt delt fagansvar. Departementet foreslår imidlertid at det overlates til styret i foretaket å vurdere om det er for
EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 9 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID svarlig at én og samme person kan være fagansvarlig for flere filialer (§ 2-9 annet ledd tredje setning). Det understrekes imidlertid i lovproposisjonen at Finanstilsynet, selv søknadsplikten skulle bli opphevet, vil kunne gi pålegg om endring hvis tilsynet skulle komme til at delt fagansvar for flere filialer ikke er forsvarlig. For delt fagansvar for mer enn ett foretak vil det fortsatt være krav om tillatelse fra Finanstilsynet (§ 2-9 annet ledd siste setning). EGNETHETSVURDERING AV EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER OG MEDHJELPERE Eiendomsmeglingsutvalget foreslo at det skulle innføres krav om egnethet for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, og at egnethetsvurderingen skulle foretas av Finanstilsynet bl.a. på grunnlag av fremlagt politiattest. Et flertall av utvalgets medlemmer mente det også burde innføres hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper ettersom dagens regelverk ikke gir Finanstilsynet adgang til å forby personer å jobbe i slike stillinger selv om det skulle avdekkes forhold som tilsier at de ikke er egnet. Departementet er enig med utvalget i at eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere bør underlegges krav om egnethet, og at de som et ledd i dette må fremlegge politiattest. Departementets har imidlertid konkludert med at det mest naturlige utgangspunktet for en ny regulering for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere er kravene som i dag gjelder for styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig etter eiendomsmeglingsloven § 2-9. Departementet foreslår derfor ny § 2-9 fjerde ledd hvor det foreslås at kravet om relevante kvalifikasjoner og yrkeserfaring, hederlig vandel og at man for øvrig ikke har utvist utilbørlig atferd som gir grunn til å anta at stillingen ikke vil kunne ivaretas på forsvarlig måte (§ 2-9 første ledd) samt plikten til å fremlegge politiattest (§ 2-9 annet ledd), også skal gjelde for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere. Forslaget innebærer m.a.o. at foretaket må påse kravene til egnethet mv. er oppfylt. Det understrekes likevel i lovproposisjonen at Finanstilsynet kan reagere overfor foretaket dersom foretaket ikke overholder sine plikter Etter femte ledd i forslaget skal det imidlertid sendes melding til Finanstilsynet innen 14 dager ved ansettelse av oppgjørsmedhjelpere og eiendomsmeglerfullmektiger, slik det i dag skal ved skifte av styremedlem, daglig leder og fagansvarlig. Etter forslaget skal altså Finanstilsynet også vurdere egnetheten til oppgjørsmedhjelperne og eiendomsmeglerfullmektiger, på samme måte som egnetheten til styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig etter mottak av meldinger om skifte av disse. Departementet har ikke fulgt opp forslaget fra flertallet i Eiendomsmeglingsutvalget om å innføre hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper dersom disse begår handlinger som gjør dem uegnet for slike stillinger etter at de har blitt ansatt. Departementet uttaler i proposisjonen at de legger til grunn at eiendomsmeglingsforetaket, eller advokaten som driver eiendomsmegling, i slike tilfeller uansett vil kunne treffe tiltak overfor den ansatte, og mener at en slik tilnærming vil være en mer hensiktsmessig ordning overfor eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere enn forslaget om at Finanstilsynet skal føre tilsyn med og kunne sanksjonere personer som ikke har personlige tillatelser. Departementet mener derfor at arbeidsgiver bør ha et løpende ansvar for å påse at sentrale medarbeidere som eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere oppfyller kvalifikasjonskrav og er egnet til å inneha sine stillinger. De foreslåtte reglene vil i utgangspunktet gjelde for ansettelser etter at lovendringene har trådt i kraft. Departementet presiserer derfor at dersom en person mister tillatelsen som eiendomsmegler, vil overgang til stilling som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper være å anse som en ansettelse som krever egnethetsvurdering, selv om overgangen skjer innad i et foretak. Når det gjelder å sikre at ikke uegnede, allerede ansatte eiendomsmeglerfullmektiger kan fortsette i stillingene på ubestemt tid, uttaler departementet at det tar sikte på å fastsette overgangsregler som innebærer at allerede ansatte eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere skal bli egnethetsvurdert av Finanstilsynet innen en viss tid (f.eks. tre år) etter ikrafttredelse av lovendringene. Departementet bemerker likevel at eiendoms- meglerforetakenes løpende ansvar for å ha egnede ansatte ikke vil avhenge av en slik overgangsordning. SANKSJONER Dagens eiendomsmeglingslov har ikke hjemler for ileggelse av overtredelsesgebyr, og Eiendomsmeglingsutvalget mente at dagens reaksjonsmidler ikke er tilstrekkelig for å sikre etterlevelse av regelverket, ettersom tilbakekall av tillatelse og straff ikke er aktuelt ved mindre alvorlige overtredelser av regelverket, og bruk av pålegg og dagmulkt bare er aktuelt så lenge overtredelsen pågår. Det er imidlertid anført at Finanstilsynet ofte avdekker feil som ikke kvalifiserer til å kalle tillatelsen tilbake, men som i sum kan påvirke publikums tillit til bransjen. Departementet foreslår derfor at Finanstilsynet skal få hjemmel (ny § 8-9) til å ilegge overtredelsesgebyr ved brudd på vesentlige plikter foretaket har overfor sin oppdragsgiver, dennes motpart og øvrige interessenter (lovens kapittel 3, 6 og 7), kravene til foretakets og ansattes uavhengighet (lovens kapittel 5) og opplysningsplikten overfor Finanstilsynet (lovens § 8-1 annet og tredje ledd). Overtredelse av disse bestemmelsene kan ha stor betydning for den som rammes, tilliten til eiendomshandel gjennom eiendomsmegler og for Finanstilsynets mulighet for å drive effektivt tilsyn. Når det gjelder å sikre at ikke uegnede, allerede ansatte eiendomsmeglerfullmektiger kan fortsette i stillingene på ubestemt tid, uttaler departementet at det tar sikte på å fastsette overgangsregler som innebærer at allerede ansatte eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere skal bli egnethetsvurdert av Finanstilsynet innen en viss tid (f.eks. tre år) etter ikrafttredelse av lovendringene.
10 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Det er foreslått at både foretak og fysiske personer skal kunne ilegges overtredelsesgebyr. Etter forslaget må det for fysiske personer være snakk om forsettlige eller grovt uaktsomme overtredelser, mens foretak skal kunne ilegges overtredelsesgebyr for forsettlige eller uaktsomme overtredelser begått av foretaket eller noen som har handlet på foretakets vegne. For fysiske personer er det foreslått overtredelsesgebyr på inntil 2 millioner kroner. For foretak er forslaget at foretaket kan ilegges overtredelsesgebyr på inntil 5 millioner kroner eller 5 prosent av foretakets årsomsetning etter siste godkjente årsregnskap dersom dette utgjør et høyere beløp. Det er for øvrig foreslått at adgangen til å ilegge overtredelsesgebyr foreldes fem år etter at overtredelsen er opphørt. VEIEN VIDERE OG IKRAFTTREDELSE Finansdepartementet har som nevnt bedt Finanstilsynet om å foreslå endringer i forskrift om eiendomsmegling som følge av de foreslåtte lovendringene. Departementet har anmodet Finanstilsynet om å oversende et utkast til høringsnotat med forslag til forskriftsendringer innen 14. november 2025. Departementet har samtidig bedt om at høringsnotat med forslag til forskriftsendringer oversendes så snart som mulig, og senest innen 30. april 2025, for det tilfelle at Finanstilsynet vurderer at det er forskriftsendringer som bør settes i kraft samtidig med lovendringene. I forbindelse med NEFs webinar 29. januar om forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven uttalte daværende statssekretær i Finansdepartementet, Geir Indrefjord, at man ser for seg at vedtatte endringer vil tre i kraft allerede 1. juli 2025. UNNTAK VED NÆRING- OG/ ELLER UTLEIEMEGLING? Når det gjelder forslaget om at salgsoppgaven skal være ferdigstilt og tilgjengelig før eiendommen markedsføres, er endringen foreslått som ny § 6-7 sjette ledd. Som kjent er det adgang til å fravike § 6-7 ved næringsmegling, og forslaget vil derfor (dersom det vedtas som foreslått), kunne fravikes. Det samme gjelder de andre endringene som er foreslått i § 6-7. Når det gjelder forslaget om krav til kontroll av budgivers finansiering (ny § 6-8 sjette ledd) fremkommer det av lovforslaget at det «Etter utvalgets oppfatning bør (…) åpnes for å kunne fravike denne plikten i næringsmeglings- og utleiemeglingsoppdrag, i medhold av lovutkastet § 1-4. Den nærmere regulering av dette bør være i eiendomsmeglingsforskriften.» Videre skriver departementet at det med hjemmel i lov vil være mulig å gi unntak fra kontrollplikten for visse typer meglingsoppdrag. Det må antas at Finanstilsynet i forbindelse med vurderingen av behovet for forskriftsendringer vil vurdere hvilke lovendringer som skal være unntatt ved f.eks. utleiemegling og næringsmegling. 2 x helsider kr 17 000,- ink mva 2 x halvsider kr 9500,- ink mva på rubrikk fritid ANNONSER FRITIDSBOLIG Ta kontakt med: marianne.block@hegnar.no // (+47) 941 38 401
EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 11 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Eiendomsmeglerne har en viktig oppgave som rådgivere for både selgere og kjøpere i dette markedet. Når de økonomiske rammene for mange er trangere enn før, må målet være å vise hva som er mulig å få til med et nøkternt budsjett. Der det ikke er rom for utbygging eller full rehabilitering, er svaret smarte, rimeligere løsninger. Å synliggjøre hyttas potensial er en viktig del av eiendomsmeglernes oppgave. EIENDOMSMEGLEREN SOM HYTTERÅDGIVER Det går mot vinterferie og hytteliv. Økt rente, prisstigning og lav forutsigbarhet har de siste årene lagt begrensinger på folks økonomiske handlefrihet. Dette har ikke minst påvirket markedet for vinterhytter. INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, MONN INTERIØRARKITEKTER SITUASJON 1: HYTTA BURDE IDEELT SETT VÆRE STØRRE Hvis man ikke har økonomi til å kjøpe flere kvadratmeter, må arealet i en mindre hytte utnyttes maksimalt. Nøkkelen er fleksibilitet, dvs. løsninger som dekker flere behov, eller kan «krympes» eller stues vekk når de ikke er i bruk. Dette er interiørarkitektenes hjemmebane, og basert på lang erfaring mener jeg at eiendomsmeglerne bør gi følgende råd: Installer en kjøkkenøy dersom det er plass til dette. Den gir økt funksjonalitet, flere sitteplasser og blir et nytt samlingspunkt. Behovet for at alle deltar i matlagingen er ofte større på hytta enn hjemme. Kjøkkenøya aktiviserer folk. Velg møbler som kan tas fra hverandre, stables, settes sammen på ulike måter og ikke er for tunge, dvs. moduler. Sørg for et langbord med plass til mange. Det bør ikke være for bredt - 80 cm gjør samværet ekstra sosialt. Benker i stedet for stoler gir rom for flere og fungerer også bedre sosialt. Vurder i tillegg enkle bord som kan felles ned og lette, sammenleggbare stoler som kan henges på en krok på veggen når de ikke er i bruk. Dette gir ekstra plass til gjester og frigjør lekeareal på dagtid. Krakker og puffer er også praktisk å ha når man får besøk. Velg smarte oppbevaringsløsninger. Utnytt veggplassen - la f.eks. kjøkkenskapene gå helt opp til taket. Hyller under taket og kroker og knagger er også gode løsninger. Senger og eventuelle sittebenker bør ha skjult lagringsplass. Sørg for at livet kan leves ute når det er mulig. Bålpanne, utekjøkken, stikkontakt for vaffelsteking - alt avlaster. Prioriter gode helårs utemøbler. Er møblene lett tilgjengelige, vil man bruke uteplassen oftere enn ellers. SITUASJON 2: PROBLEMET ER AV ESTETISK ART. HYTTA ER NEDSLITT ELLER UMODERNE Selgeren er gjerne opptatt av å tilrettelegge for høyest mulig pris. Det er ikke gitt at store investeringer i forkant av salget lønner seg, men en blanding av overflateoppussing og nødvendig utskifting kan være det som får interesserte kjøpere til å vurdere salgsobjektet nærmere. Eiendomsmeglerne kan eksempelvis gi disse rådene: Ingenting er så effektivt som å male eller beise veggene i en ny farge. Det gjør i seg selv at hytta blir «ny». Er gulvet nedslitt, kan det erstattes med naturtro vinyl som ser ut som tre. Materialet er veldig slitesterkt og tåler at folk går inn og ut med sko. Start med entreen. Et flislagt inngangsparti med varmekabler i gulvet, riktig belysning og en fin farge løfter inntrykket av hele hytta. I oppholdsrommet, dvs. stue og kjøkken, er spiseplassen viktigst. Tett sosialt samvær gir høy trivsel, og en god taklampe, et langbord og komfortable benker bidrar til gode opplevelser både til frokost, lunsj og middag. Samtidig ligger alt til rette for hyggelige spillkvelder. Ved behov for streng prioritering bør man legge vekt på belysningen. Tidsmessig lys vil få hele hytta til å fremstå som frisk og moderne. Dessuten trengs det godt lys enten man skal lese eller lage mat. Hytte betyr kos. Bruk tekstiler på så mange måter som mulig. Puter i ulike varianter med fargemix, gardiner i ull til vinterhytta og i lin eller bomull til sommerhytta – alt bidrar til god atmosfære. Til slutt en nyttig påminnelse fra eiendomsmegleren til alle hyttekunder: Det som skiller hytter fra vanlige boliger er stemningen. Våg å bruke dype farger - ikke hvitt som lett gir assosiasjoner til en minimalistisk byleilighet. Illustrasjonsfoto: Espen / stock.adobe.com
12 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 MÅNEDENS MEGLERPROFIL ESPEN SKARBØ Navn: Espen Skarbø Arbeidssted: Legal Eiendomsmegling i Ålesund Alder: 42 Sivilstatus, barn: Samboer og 3 barn Sist leste bok? Nr. 24 om Gunnar «Kjakan» Sønsteby Favoritt TV-program? Slår et slag for at humorserien «Visning» på NRK, med Christian Mikkelsen og Martin Beyer-Olsen fortjener en ny sesong. Ellers går det i golf og fotball på TV. Favorittmusikk: Rock og Hip Hop. Må også innrømme at Post Malones siste album har åpnet country(d)ørene mine på vidt gap. Der har blant annet Chris Stapleton krøpet godt opp på topplistene mine på Spotify for å si det sånn. Sjekk det ut! «Favorittdings» Ipad Pro – Uunnværlig i jobbhverdagen. Kjører? El-bil Hvor mange timer jobber du i uken? 40 – 60 t, avhengig av sesong. Hva gjør du for å koble av? Det blir «litt» golf innimellom og filmkvelder med familien. Spiller også trommer i garasjen for å avreagere. Hva er din beste idrettsprestasjon? Det stoppet på ett kretsmesterskap (5. div) i fotball for min del. Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Jeg er veldig svak for ostekaker, og det meste som involverer sjokolade i en eller annen form og variant. Beste reisemål? Italia og California er personlige favoritter. Jeg har allerede nevnt golf som hobby, og da må nok La Finca i Spania også med på listen. Har du noen dårlige sider? Opptil flere, men den verste er at jeg kan være ekstremt utålmodig. Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Åpne eget kontor Hvor mange ganger har du flyttet? Mer enn nok. Bygde hus i 2020, og der blir jeg. Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? At «lave felleskostnader» brukes som et argument for leiligheter i borettslag og bygårder med åpenbart vedlikeholdsetterslep, samt bruken av ordet strøken. Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Har kjøpt/solgt via andre meglere tre ganger, og med godt resultat hver gang. Gjennom mine år i bransjen, har jeg også fått gleden av å bli kjent med mange fantastisk dyktige og hyggelige kolleger, fra dag en til nå. Karrierevei fram til der du er i dag? Startet i bransjen høsten 2007, som visningsassistent hos Vikebø & Jørgensen i Bergen. Fortsatte som megler der i et par år etter BI. Deretter gikk veien hjem til Ålesund i 2010, hvor jeg var 4 år i Notar, etterfulgt av 6,5 år i Krogsveen med perioder både som fagansvarlig og daglig leder. Tok steget over til næringsmegling i Eiendomsmegler 1 under corona, og så da for meg en mer familievennlig hverdag, men fant veien gradvis tilbake til boligmarkedet i 2021 etter at jeg ble hentet tilbake til Krogsveen. En golfrunde med en god venn og bransjekollega, ville det så til at jeg kort tid etterpå endte opp i Møremegling, hvor jeg jobbet frem til sensommeren 2024. Åpnet Legal Ålesund i november som var, så nå er det fullt fokus på å bygge portefølje og få fotfeste med en ny merkevare inn i 2025. Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Informasjon, kompetanse, trygghet, erfaring og notoritet. Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Vi blir nok enda mer teknologidrevet og dermed utfordret fra flere hold. Det blir derfor viktig å implementere riktig teknologi, som kan hjelpe oss i meglerhverdagen og oppdragsløsningen. Råd- giverrollen vil aldri forsvinne, så jeg er trygg på at yrket står seg godt, også i 2035. Hva er den største utfordringen til bransjen? Jeg har et STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID
EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 13 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID håp om at både foretakene, store som små, og enkeltmeglere tar mer eierskap til faget og rollen som helhet, fremfor å lene seg for mye på intern salgsstøtte, tredjepartsleverandører og AI. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Som i de fleste bransjer er det sikkert mye som kan tas tak i, selv om jeg har en oppfatning av at de fleste skjøtter jobben sin veldig godt. Oppslagene om avskiltede meglere som fortsetter å jobbe som fullmektiger, er i alle fall ikke noe som hjelper på. Her har jeg faktisk vanskeligheter med å forstå at integriteten hos foretakene som har ansatt disse, ikke står sterkere, så vi kan jo eksempelvis begynne der. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Så lenge det er et generelt etterslep på omsetning og ferdigstilling av nybygg, vil det nok være god fart i markedet over hele landet tror jeg. Det er jo det som er hovedårsaken til at bruktmarkedet har stått såpass sterkt til tross for en bratt renteøkning. Når dette nå krydres med lavere egenkapitalkrav og lavere renteutsikter igjen, så er det nok bare å stramme joggeskoene skikkelig til i de kommende årene. For oss handler det jo i hovedsak om å kunne navigere i det markedet som gjelder til enhver tid, så får nå heller opp- eller nedgang i markedet forbli statistikk. Gjennom sin dedikasjon, faglige integritet og juridiske ekspertise har han bidratt til å styrke tilliten til og kvaliteten i eiendomsmeglingsbransjen. I løpet av perioden har han ledet 170 nemndsmøter, og lagt ned utallige arbeidstimer med forberedelser og etterarbeid, ved siden av sitt daglige virke som lagdommer i Borgarting Lagmannsrett. Reklamasjonsnemnda spiller en viktig rolle i å sikre ivaretagelsen av forbrukernes rettigheter i møte med eiendomsmeglerne, og Fosmarks ledelse har vært preget av både solid juridisk innsikt og et sterkt fokus på rettferdig behandling av alle parter. Hans evne til å balansere hensynet til forbrukere og bransjeutøvere har sikret at Reklamasjonsnemnda oppfattes som et uavhengig og troverdig klageorgan. Gjennom perioden har han vært med å behandle over 2 000 saker, hvorav 800 av disse har endt med fellelse for meglerforetaket helt eller delvis. Avgjørels- ene er rådgivende, men har likevel vært rettferdige nok til å leve med i 99% av sakene. Fosmarks mangeårige erfaring som advokat, dommer og akademiker har vært uvurderlig i utformingen av nemndas praksis og avgjørelser. Hans lederskap har også vært avgjørende for å videreutvikle nemndas arbeid, sikre effektiv saksbehandling og tilrettelegge for løsninger som tjener både forbrukerne og bransjen. På vegne av bransjen og alle som har nytt godt av Reklamasjonsnemndas tjenester, ønsker vi å rette en stor takk til Per Racin Fosmark for hans lange og trofaste innsats. Hans arbeid har lagt et solid grunnlag for videre utvikling av nemnda og vil fortsette å være en rettesnor for rettferdighet og kvalitet i eiendomsmeglingsbransjen. FOSMARK GÅR AV SOM LEDER I NEMNDA I nærmere tolv år har Per Racin Fosmark vært en sentral skikkelse som leder av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. I tillegg har Fosmark holdt eiendomsmeglingsfaglige kurs og hatt fast spalte «Nytt fra Reklamasjonsnemnda» i Megleren. AV LENA DRØNNESUND, SEKRETARIATSLEDER, REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER PER RACIN FOSMARK
14 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 STUDENTER FRITID MEDLEMMER MENINGER Endringene i avhendingslova har skapt stort engasjement, noe som tydelig fremgår av kommentarene til Borgarting lagmannsretts avgjørelse fra 17. april 2024. Ankende parts prosessfullmektig, Andreas Langeland har i eiendomsmegleren nr. 4 i fjor kritisert dommen på flere punkter. Ankemotpartens partsrepresentant og prosessfullmektig, Martin Nymoen, har i eiendomsmegleren nr. 5 i stor grad gitt dommen sin tilslutning. Selv om de to advokatene prosederte saken grundig i to instanser, har de fortsatt mange meninger om saken. Uenigheten går både på resultat og på innhold, og særlig på spørsmålet om dommen er klar og tydelig, eller om dommen etterlater seg flere spørsmål enn svar. I andre fora finner vi også uenighet knyttet til avhendingslova, blant annet knyttet til lovens vellykkethet etter lovendringen. NEF presenterte i samarbeid med en rekke aktører, blant annet HELP Forsikring AS, statistikk over eierskiftesaker gjennom «trygghetsindeksen». Enkelte aktører, som blant annet NEF og Norsk Takst, har tolket resultatene i trygghetsindeksen som lovende. Andre har gått langt i både å angripe tallene og metoden som er brukt i undersøkelsen. Felles for begge leire ligger etter min mening ønsket om å påvirke boligmarkedet i en retning der overraskelsene etter salget er færre, og konfliktnivået er lavere. Også i takstbransjen har lovendringen i avhendingslova med tilhørende forskrift ført til behov for endring. Strengere krav til tilstandsvurderinger gjør at det skal mindre til før den sakkyndige trår feil, noe som igjen kan føre til en ansvarssak mot den sakkyndige. Grundigere undersøkelser fører samtidig til bedre beslutningsgrunnlag for kjøperne. Camilla Brekke, advokat i Norsk Takst, viser i eiendomsmegleren nr. 5 til egne undersøkelser som viser at tilstandsrapportene har større betydning ved salget – de sakkyndige får flere spørsmål enn tidligere, og de sakkyndige opplever at flere kjøpere får et korrekt bilde av eiendommen de kjøper. Brekke viser samtidig til at det er tidlig å konkludere, og adresserer behovet for «mer analyse, sammenlignbare data og samarbeid på tvers av aktørene i bransjen. Økt innsats for å informere forbrukerne og styrke forventningsstyringen kan bidra til å ytterligere redusere konfliktnivået og gjøre bolighandelen tryggere for alle parter.» Brekke understreker behovet for felles innsats i eiendomsbransjen for å redusere antall tvister, avklare regler og sikre forutsigbarhet for alle involverte parter, enten det er selger, kjøper, sakkyndig eller megler. Arbeidet med å dempe antall tvister er ikke arbeid som gjøres utelukkende et enkelt sted, eller av en bestemt gruppe involverte. Det legges ned en betydelig innsats allerede for å heve kunnskapsnivået og kompetansen hos en rekke aktører. Fra desember 2024 er det satt i gang et PhD-prosjekt knyttet til mangelsspørsmålene etter avhendingslova – der lovendringen som trådte i kraft 2022 har en sentral plass. Prosjektet er et samarbeidsprosjekt mellom HELP forsikring AS og en rekke aktører i eiendomsbransjen: NEF, Norsk Takst, NEAK, Huseierne og advokatfirmaet Solver. Gjennom fire år skal jeg dykke dypere ned i de etter min mening mest omstridte temaene etter lovendringen, med et håp om å finne praktiske løsninger på flere spørsmål. Sammen med partnerne i prosjektet og HELPs egen kunnskap om eierskiftesaker har jeg en unik mulighet til bred tilgang på kunnskap og erfaringer. Prosjektet er samtidig underlagt PhD-programmet ved juridisk fakultet i Oslo, og vil underlegges de samme krav til faglig kvalitet som gjelder for all andre ved PhD-programmet. Skeptikerne kan tenke at forskning gjennomført av en ansatt ved HELP Forsikring, kan anses som et partsinnlegg, mer enn et uavhengig stykke forskning. HELP Forsikring representerer som kjent utelukkende bolig- kjøpere, og kan dermed sies å ha en ensidig interesse i et bestemt utfall. Den største egeninteressen vi i HELP har i prosjektet vil likevel etter min mening være rettsavklaring: per nå er det et vell av uavklarte rettslige spørsmål, noe som igjen fører til at vi tar svært mange saker videre. Vi plikter overfor våre forsikringstakere å føre saker så lenge det er sannsynlighetsovervekt for å vinne frem etter avhendingslova. Jo flere spørsmål som er uavklarte, jo flere saker tar vi videre. Det er ikke dermed sagt at sakene fører frem, og unødige prosesser er både energikrevende og tidkrevende for våre klienter. Våre klienter er dermed tjent med avklaringer – å få en hurtig avklaring er i mange tilfeller bedre for kjøper enn å stå i en prosess over flere år. Det står for meg klart at prosjektet både er nødvendig og spennende, og jeg er svært takknemlig for at NEF og de øvrige aktørene ønsker å delta i prosjektet, og dermed bidra på nok en front for å trygge bolighandelen – for alle involverte. Jeg takker for tilliten, og ser frem til fortsettelsen. ET DYPDYKK I ENDRINGEN I AVHENDINGSLOVA Mye er fremdeles uklart etter lovendringen i avhendingslova som trådte i kraft 01.01.2022. Fra desember 2024 er det satt i gang et PhD-prosjekt ved Universitetet i Oslo der målet er å bidra til avklaringer og dermed færre tvister mellom selger og kjøper etter boligsalg. AV HANS REPPEN, ADVOKAT I HELP FORSIKRING, PH.D.-KANDIDAT VED UIO MED STØTTE FRA NORSK TAKST, NORGES EIENDOMSAKADEMI, NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND, ADVOKATFIRMAET SOLVER, HUSEIERNE OG HELP FORSIKRING Foto: Help Forsikring
STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER FULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO OPPDATERT KURSOVERSIKT PÅ nef.no DET KAN KOMME ENDRINGER I PROGRAMMET FØLG MED PÅ NEF.NO/KURS E-KURS PÅ NEF.NO FEBRUAR KURS OG ÅRSMØTE I FORUM FOR NÆRINGSMEGLERE, OSLO 11. FEB ÅRSMØTE I NEF TELEMARK, VESTFOLD OG BUSKERUD 13. FEB ÅRSMØTE I NEF ØSTFOLD 13. FEB KURS OG ÅRSMØTE I NEF VESTLAND 13. FEB ÅRSMØTE I NEF TRØNDELAG 13. FEB ÅRSMØTE I NEF ROGALAND 20. FEB FOREDRAG OG ÅRSMØTE I NEF OSLO OG AKERSHUS 27. FEB MARS OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER MED OPPSTART 3. MARS SALG AV OVERBEHEFTET EIENDOM – NEF 2-TIMERS DIGITALT KURS 6. MARS TOMTEFESTE – gjennomgang av viktige bestemmelser og praktiske temaer 13. MARS PROSJEKTMEGLING FRA A–Å, OSLO 19.–20. MARS TVANGSSALG FRA A–Å 27. MARS BOLIGMARKEDET, OSLO 28. MARS MAI NEF VÅRKONFERANSE, OSLO 8. MAI OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER MED OPPSTART 12. MAI FLERE KURS VIL BLI LAGT UT FORTLØPENDE SÅ FØLG MED PÅ NEF.NO NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET
16 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2025 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER UTBYGGING AV E18 E18 gjennom Bærum er en av de mest trafikkerte veiene i landet, og utvidelse av veien har vært diskutert siden 1980-tallet. Statens vegvesen igangsatte utbygging av E18 i Bærum i 2022, og er planlagt å vare helt frem til 2030. Prosjektet innebærer en vesentlig oppgradering av en svært trafikkert hovedfartsåre inn til Oslo, men før den tid – også en vesentlig belastning for flere av naboene. HØYESTERETTSDOM (HR-2024-1717-A) Høyesterett avsa den 26. september 2024 dom i en sak hvor fem eiendommer ved E18 fremmet krav om erstatning for støyulemper under anleggsperioden. Lagmannsretten vurderte at ulempene naboene ble påført måtte likestilles med «varige ulemper», og tilkjente derfor erstatning. Dette var Høyesteretts flertall på fire dommere ikke enig i. NABOLOVENS TÅLEGRENSE Nabolovens § 2 oppstiller en tålegrense for hva naboer må tåle av tiltak og handlinger på naboeiendommen. Ingen skal «gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom». Hva som skal til for at en ulempe er «urimelig» eller «uturvande» etter nabolovens § 2 må avgjøres konkret. At noe er «uturvande», innebærer at et tiltak er unødvendig. Dersom tiltaket i tillegg fører til skade, vil dette være ulovlig. Som eksempel kan det vises til tilfeller hvor en nabo, uten et fornuftig formål, påfører nabolaget massivt støy over lenger tid. Dette vil også kunne anses som en «urimelig» ulempe, som kan kreves opphørt. I vurderingen av om støyende atferd kan kreves opphørt, vil det i tillegg måtte ses hen til om nytteverdi for naboen veier opp for de ulempene denne opptredenen påfører naboene. Hvor terskelen i denne interesseavveiingen går er også svært skjønnsmessig. Tålegrensen mellom naboer gjelder ikke bare nærmeste nabo, men også gjenboere eller andre som kan bli berørt av den støyende aktiviteten. Nabolovens § 2 annet og tredje ledd tydeliggjør hva som skal vektlegges i vurderingen av om noe er «urimelig» eller «uturvande» til skade eller ulempe. Et sentralt moment er hva som må anses forventet på bakgrunn av situasjonen på stedet – og om tilstanden er verre enn det som må forventes av «vanlege bruks- eller driftsmåtar». Et klassisk eksempel er at det i et villastrøk må ses hen til en sammenlikning av hvordan støynivået er i andre villastrøk, for å avgjøre om tålegrensen er overskredet. Det følger av rettspraksis at det er en svært høy tålegrense for at noe skal anses urimelig i tilfeller hvor bruken eller tiltak må anses som «venteleg eller vanleg» på stedet. I den aktuelle Høyesterettssaken ble det lagt til grunn at tålegrensen i nabolovens § 2 var overskredet. Spørsmålet var om det var grunnlag for erstatning i henhold til nabolovens § 9, som åpner for et objektivt erstatningsansvar dersom tiltak er i strid med lovens § 2. ERSTATNINGSKRAV VED VARIGE ULEMPER I tråd med alminnelig erstatningsrett må det også foreligge et økonomisk tap for å tilkjennes erstatning. Slikt tap kan typisk oppstå dersom de tiltak som iverksettes på naboeiendommen medfører et verdifall for egen eiendom, og dermed en redusert formuesstilling. Det må videre være en adekvat årsakssammenheng mellom forholdet som er i strid med lovens § 2, og skadefølgen/tapet som påføres. ERSTATNING VED MIDLERTIDIGE STØYULEMPER? Det å bli ufrivillig nabo med et langvarig utbyggingsprosjekt kan både være forstyrrende og oppleves som en urimelig ulempe, men kan det gi krav på erstatning? Høyesterett har tatt stilling til spørsmålet, og gir tydelige begrensninger for erstatningsansvarets utstrekning ved forbigående anleggsarbeid. AV ADVOKAT/PARTNER JARLE EDLER OG ADVOKAT MARTINE VIKEN, BEGGE I RÆDER BING ADVOKATFIRMA AS JARLE EDLER MARTINE VIKEN Selv om betydningen av midlertidig støy fra naboeiendommen innebærer vanskelige skjønnsmessige vurderinger, er det bedre å gi opplysninger om midlertidig støy fra naboeiendommen, enn å ikke gi noen opplysninger.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy