42 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2024 I Høyesteretts dom HR-2018-1234-A Heimdal Eiendomsmegling var spørsmålet om en eiendomsmegler hadde handlet erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å opplyse selgeren av en bygård om en interessent som ikke hadde inngitt bud, men som etter salget hadde uttrykt interesse for å kjøpe eiendommen for en høyere pris enn den ble solgt for. Høyesterett konkluderte med at megleren burde opptrådt annerledes, men at hans opptreden likevel ikke var erstatningsbetingende uaktsom. I dommens avsnitt 41 er det med henvisning til Rt-1995-1350 tatt utgangspunkt i at det «gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere», men at det likevel er «et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet». Det er altså et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomt. Flertallet finner på denne bakgrunn at det ikke kan legges til grunn at megler opptrådte uaktsomt i sin dialog med bankrådgiveren, slik at erstatningskravet under enhver omstendighet ikke kan føre frem.» Mindretallet, forbrukerrepresentant Sørlie, kom til et annet resultat og uttalte: «Mindretallet er av den oppfatning at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved uten forbehold å bekrefte overfor bankrådgiveren at klagerne hadde vunnet budrunden, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det fremgår i HR-2022-1316-A avsnitt 46 at «[v]ed salg av fast eiendom gjennom auksjon ligger formidlingen av tilbud og aksept fra deltakerne i budprosessen i selve kjernen av meglerens oppdrag.» Dette vil derfor ha «betydning for hvilke berettigede forventninger partene må kunne ha til meglerens opptreden.» Videre er det presisert i avsnitt 52 at «deltakere i en budrunde må kunne forvente at formidling skjer på en ryddig og korrekt måte». Dette tilsier etter mindretallets syn at det skal lite til før kritikkverdig opptreden knyttet til formidling av tilbud og aksept i budprosessen utgjør brudd på god meglerskikk. Etter mindretallets syn vil det å bekrefte ut til eksterne at en budgiver har vunnet budrunden, samtidig som budrunden fremdeles holdes åpen for høyere bud fra andre budgivere, være et klart brudd på god meglerskikk. Spesielt må dette gjelde der hvor megleren må forstå at budskapet kommuniseres ut til en aktør som er i et kontraktsforhold med budgiveren og som naturlig også vil ha løpende kontakt med budgiveren i en slik prosess. Megleren har på denne måten handlet erstatningsbetingende uaktsomt. For at klagernes erstatningskrav skal kunne føre fram, må det også foreligge et økonomisk tap og årsakssammenheng. ØKONOMISK TAP Avgjørende for om det kan sies å foreligge et økonomisk tap, er om klagerne gjennom kommunikasjonen med bankrådgiveren fikk en bindende aksept for sitt bud på kr 4 650 000. Det klare avtalerettslige utgangspunktet er at der hvor en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristen, er det inngått en bindende avtale. Klagernes bud oppfylte skriftlighetskravet i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd. Videre legges det til grunn at megleren i dette tilfellet hadde fått fullmakt fra selger til å akseptere bud, slik at innhenting av skriftlig aksept fra selger til dette konkrete budet ikke var nødvendig. Mindretallet forstår eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd slik at den ikke oppstiller et absolutt formkrav til hvordan en aksept skal formidles fra megleren til budgiveren, herunder om slik formidling kan skje via tredjemenn. Det er klart at budgiveren ikke kunne bygge rett på bankrådgiverens antakelse/tolkning av meldingene om ønsket overtakelse og spørsmålet om på hvilket tidspunkt oppgjøret kunne være klart. Som hendelsesforløpet viser stilte klagerne seg også spørrende til bankrådgiverens antakelse, all den tid de ikke hadde hørt noe fra megleren. På bakgrunn av dette spurte bankrådgiveren megleren eksplisitt; «Har de vunnet budrunden?». Dette svarte som kjent megleren bekreftende på, og i første omgang uten ytterligere informasjon. Mindretallet legger til grunn at dette svaret umiddelbart ble videreformidlet muntlig fra bankrådgiveren til klagerne, før bankrådgiveren fikk kjennskap til etterfølgende melding fra megleren. Etter mindretallets oppfatning er det ikke uklart hvordan ordene falt i kommunikasjonen mellom megleren og bankrådgiveren. Det er vanskelig å forstå svaret «Ja» fra megleren på noen annen måte enn at budet var akseptert. Det fremgår for øvrig av korrespondansen mellom megleren og bankrådgiveren at det var det konkrete budet på kr 4 650 000 som var utgangspunkt for den siste meldingsutvekslingen. Mindretallet vil presisere at den etterfølgende meldingen for øvrig ikke endrer på inntrykket av at klagerne hadde vunnet budrunden, da bekreftelsen ble gjentatt med ordlyden «[d]et har de». Samtidig ble det gitt informasjon om at megleren ønsket å «fortelle [klagerne] det selv først» og at «budet står i 20 min til». Saksopplysningen om at «budet står i 20 min til» kan i denne konteksten ikke forstås som en korreksjon av bekreftelsen man har gitt om at klagerne hadde vunnet budrunden. Spørsmålet blir videre om det foreligger omstendigheter som tilsier at klagerne likevel ikke kunne bygge rett på aksepten de fikk formidlet via bankrådgiveren. Det er et moment i vurderingen at prisantydningen var satt til kr 3 990 000. Da gjeldende bud var på kr 4 650 000, hadde man altså passert den forventede prisen med god margin. Det måtte derfor fremstå som påregnelig for klagerne at budet kunne bli akseptert på det aktuelle tidspunktet i budprosessen. Normalt er det megleren selv som formidler aksepten direkte til budgiveren, gjerne både muntlig og skriftlig. At klagerne fikk informasjonen via en tredjemann er et moment som trekker i retning av at klagerne ikke kunne ha en berettiget forventning om å bygge rett på informasjonen de fikk. På den andre siden måtte klagerne kunne legge til grunn at megleren var seg bevisst at informasjon hun ga til bankrådgiveren kunne bli videreformidlet til dem. Både megleren og bankforbindelsen som har ansvaret for lånebeløpet, er tillitspersoner som budgiveren naturlig har kontakt med ved en budaksept. Mindretallet har etter en helhetsvurdering kommet til at klagerne gjennom kommunikasjonen med den bankansatte fikk en bindende aksept for sitt bud på kr 4 650 000, og at det dermed foreligger et økonomisk tap da budrunden likevel fortsatte og klagerne først fikk tilslag på eiendommen etter å ha inngitt bud på kr 5 050 000. Det faktum at klagerne var villig til å fortsette budrunden for å sikre seg eiendommen, kan ikke føre til at de i realiteten ikke har lidt et økonomisk tap, jf. HR-2022-1316-A avsnitt 60. ÅRSAKSSAMMENHENG Det foreligger også årsakssammenheng mellom meglerens erstatningsbetingende handlinger – bekreftelsen gitt til bankrådgiveren og unnlatelsen av å stanse budrunden – og det økonomiske tapet. Mindretallet er etter dette av den oppfatning at meglerforetaket er erstatningsansvarlig etter skadeserstatningsloven § 2-1, og at klagernes krav på kr 400 000 i erstatning må føre fram.» STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy