EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2024 41 Det er ikke et krav om at megler må ha vært uaktsom ved pliktforsømmelsen, jf. Høyesteretts dom HR-2018-1234-A avsnitt 79. Det er heller ikke et krav om at oppdragsgiver (klagerne) har lidt et økonomisk tap som følge av forsømmelsen, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 144-145. Spørsmålet om det foreligger pliktforsømmelse må vurderes med utgangspunkt i reglene for god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Høyesterett har uttalt at god meglerskikk «er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis», jf. HR-20181234-A avsnitt 42. Vederlagsreduksjon (prisavslag) kan bare kreves dersom tilsidesettelsen av oppdragstagerens (meglerens) plikter er ikke ubetydelig, jf. NOU 2006: 1 side 110. Ved vurderingen av om det er grunnlag for et krav om prisavslag, har det betydning hvilke plikter megleren har tilsidesatt. Retten til vederlagsnedsettelse gjelder nedsettelse av meglers vederlag, det vil si alle priselementer som inneholder et fortjenesteelement. Eiendomsmeglingsloven § 7-7 gir ikke rett til justering av meglers utlegg. Når det gjelder det første salget som ikke ble gjennomført, har nemnda kommet til at meglers forsømmelse er såpass alvorlig at vederlaget bør bortfalle i sin helhet.» STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER Håndteringen av budgivningen er en sentral oppgave for eiendomsmegleren. Det er viktige beslutninger som skal tas, og tempoet kan bli høyt. Både selger og budgivere vil normalt ha forventninger til at megleren skal håndtere budgivningen på en ryddig og profesjonell måte. Megleren skal i et salgsoppdrag jobbe for å få flest mulig budgivere med, for å få best mulig pris for selger. Men megleren har også et ansvar for å ivareta budgivernes interesser i budrunden, herunder gi råd til budgiverne, jf. eiendomsmeglerloven § 6-3 andre ledd og eiendomsmeglingsforskriften § 6-2 tredje punktum. Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 at megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og avpasse tempoet slik at deltagerne sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Hele budgivningsprosessen skal foregå skriftlig for å sikre etterprøvbarhet. Meglerens formidling av bud, avslag og aksept skal skje skriftlig, slik at kommunikasjonen fra megler til selger, budgivere og øvrige interessenter om innkomne bud og innholdet i budene kan dokumenteres, jf. NOU 2021: 7 Trygg og enkel eiendomsmegling side 222. Høyesterett har i HR-2022-1316-A avsnitt 46 uttalt at formidlingen av tilbud og aksept fra deltagerne i budprosessen er i selve kjernen av meglerens oppdrag. Dette har betydning for hvilke berettigede forventninger partene må kunne ha til meglerens opptreden NEMNDA FÅR TIL TIDER SAKER SOM GJELDER OM ET BUD ER AKSEPTERT, SE FOR EKSEMPEL RFE-2023-137. FAKTUM I KORTHET: I mars 2023 deltok klagerne i en budrunde på en enebolig som meglerforetaket formidlet. Boligen hadde en prisantydning på 3 990 000 kroner. I budrunden deltok totalt tre budgivere. Etter at klagerne hadde inngitt et bud på 4 650 000 kroner, snakket megleren med de andre budgiverne som fortalte at de ikke ønsket å inngi flere bud. Etter en stund mottok klagernes bankforbindelse et spørsmål fra megleren om når oppgjøret kunne være klart. Bankforbindelsen oppfattet dette som at klagernes bud var akseptert og gratulerte dem med kjøpet. Etter ønske fra klagerne spurte bankforbindelsen om dette stemte, noe megleren først besvarte «Ja». Under ett minutt senere ble bankforbindelsen informert om at budet stod i tyve minutter til. Før akseptfristens utløp kom det inn et nytt bud og budrunden fortsatte helt til klagerne fikk aksept for sitt bud på 5 050 000 kroner. Klagerne mente at de opprinnelig fikk aksept for sitt bud på 4 650 000 kroner, og krevde erstatning for differansen mellom de to budene. Spørsmålet for nemnda var om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, samt om klagerne hadde krav på 400 000 kroner i erstatning. Nemnda kom under dissens til at klagen ikke førte frem. Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Kopstad, kom til at det avtalerettslig ikke ble gitt en aksept på budet på 4 650 000 kroner og uttalte: «Det er på det rene at hverken selgeren eller megleren på noe tidspunkt har sagt til klagerne at deres bud på 4 650 000 kroner var akseptert, og at det følgelig var inngått en bindende avtale til denne prisen. Det som skaper problemer i denne saken, er den informasjon som bankrådgiveren ga til klagerne (kjøperne). Konkret er det spørsmål om denne informasjonen må anses som en aksept av klagernes bud i avtalelovens forstand, jf. avtaleloven §§ 2 og 3. Ordene som ble brukt her fra bankrådgiverens side, var at klagerne hadde «vunnet» budrunden, noe som kan tolkes som at deres bud var akseptert. Spørsmålet er imidlertid hvilken betydning det har at denne informasjonen kom fra bankrådgiveren - og ikke megleren som representerte selger og forestod budprosessen. Det var bankrådgiveren som ordla seg som «vunnet budrunden» og ikke megleren. Bankrådgiveren hadde ingen fullmakt fra megler til å videreformidle en eventuell aksept fra selger. Megleren var heller ikke klar over hva den bankansatte hadde formidlet til klagerne, og bankrådgiveren har i ettertid også erkjent at hun gikk utenfor det som var hennes oppgaver. Flertallet har derfor kommet til at bankrådgiverens uttalelser til klagerne ikke er å anse som en aksept i avtalerettslig forstand. Sett i ettertid er det selvsagt uheldig at megleren i kommunikasjonen med bankrådgiveren ordla seg slik at det oppstod den misforståelsen som er sakens kjerne. Men i motsetning til mindretallet, finner ikke flertallet at meglers kommunikasjon med bankrådgiveren var i strid med god meglerskikk. Det fremstår også for flertallet som noe uklart hvordan ordene nærmere falt i kommunikasjonen mellom megleren og bankrådgiveren. Flertallet vil i tillegg bemerke at et vilkår for at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, er at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. For meglere gjelder det en streng aktsomhetsnorm. Dette er et utslag av at profesjonsutøveren normalt er underlagt faglige krav og normer ved profesjonsutøvelsen, som både kontraktsparter og andre med rimelighet kan forvente at vedkommende overholder. RFE-2023-137: BUDPROSESSEN – AKSEPT AV BUD
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy