Eiendomsmegleren nr. 1 - 2024

40 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2024 Eiendomsmeglingsloven regulerer ikke direkte eiendomsmeglerens plikt til å kontrollere kjøpers finansiering før bindende avtale inngås, men det kan være forutsatt i oppdragsavtalen. Det følger imidlertid av nyere rettspraksis (f.eks. LE-20157588), nemndspraksis (f.eks. RFE-2018-200) og den praksis som synes å være etablert i eiendomsbransjen at kravet til god meglerskikk innebærer en forpliktelse for megleren til å kontrollere kjøpers finansiering så langt det er mulig, før megler gir sin vurdering av budet til selger. Dersom det ikke har vært mulig for megleren å kontrollere finansieringen, må megleren kommunisere dette til selgeren, jf. NOU 2021: 7 Trygg og enkel eiendomsmegling side 223. Megleren vil også ha en egeninteresse i å kontrollere finansieringen for å unngå erstatningskrav fra selgeren hvis kjøper ikke kan gjøre opp for seg. Kontroll av kjøpers finansiering er også viktig av hensyn til overholdelse av hvitvaskingsregelverket. NEMNDA FÅR STADIG SAKER SOM GJELDER MEGLERS KONTROLL AV KJØPERS FINANSIERING. ET NYERE EKSEMPEL HER ER RFE-2023-066. FAKTUM I KORTHET: I mai 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes (selgernes) enebolig. Boligen ble lagt ut med en prisantydning på 21 000 000 kroner. En interessent som tidligere hadde vist interesse for eiendommen, innga et bud på 20 500 000 kroner. Under budrunden fortalte vedkommende at hele kjøpesummen skulle dekkes av egenkapital. Hun forklarte videre at hun hadde en kjæreste i USA som skulle sende henne 40 millioner kroner for å betale kjøpesummen. Etter kjøpekontrakten var signert, viste det seg imidlertid at kjøperen hadde blitt svindlet, og ikke hadde midler til å betale for eiendommen. Det måtte derfor gjennomføres et dekningssalg der man «kun» oppnådde en salgssum på 16 millioner kroner. Opprinnelig kjøper betalte i ettertid 2 millioner kroner i erstatning til klagerne. Spørsmålet var ommegleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med kontroll av kjøperens finansiering, samt om megleren hadde utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. I tillegg var det spørsmål om det forelå en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gav grunnlag for bortfall av meglerens vederlag. Nemnda kom enstemmig til at klagen førte frem og uttalte: «God meglerskikk – budgivningen Det sentrale spørsmålet er om megleren i tilstrekkelig grad har informert opdragsgiverne før budaksept om risikoen for å akseptere budet på 20 500 kroner. I dette tilfellet skulle kjøpet i sin helhet finansieres ved egenkapital, og budgivers kjæreste i USA skulle angivelig overføre beløpet (40 millioner). Et slikt opplegg er etter nemndas syn såpass spesielt at det måtte fremstå som åpenbart at det kunne innebære en betydelig risiko å akseptere et bud med en slik finansieringsplan. I en slik situasjon må en megler sørge for at selgerne (klagerne) blir informert om denne risikoen, og megler bør sørge for notoritet, for eksempel i form av e-post, for den informasjon klagerne får. Det er uenighet om hvilken informasjon selgerne fikk. Men det er megler som den profesjonelle part som må sørge for å sikre bevis (notoritet) for den informasjonen han eventuelt har gitt klagerne om dette. Det har megler ikke gjort. Konklusjonen er at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom. ERSTATNING Etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 er meglerforetaket erstatningsansvarlig for meglers uaktsomme handlinger i salgsprosessen. Det forutsetter at det foreligger årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagernes økonomiske tap. For det første har klagerne krevd 2,5 millioner kroner i erstatning tilsvarende differansen mellom budet og salgssummen ved dekningssalget pluss det den opprinnelige budgiveren har betalt. Nemnda finner ikke at dette kravet kan føre frem. Det må legges til grunn at prisen for dekningssalget tilsvarte omsetningsverdien. Beløpet på 16 millioner kroner må anses som markedsverdien for boligen og ikke budet på 20 500 000 kroner, da kjøperen ikke oppfylte den avtalen. I den forbindelse er det ikke avgjørende at den opprinnelige budgiveren innga et bud på 20 500 000 kroner, og at denne kjøperen har betalt 2 000 000 millioner kroner i erstatning til klageren. Det foreligger derfor ikke noe økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse. Nemnda bemerker for øvrig at meglerforetaket vil være erstatningsansvarlig for de merutgifter som klagerne er påført som følge av meglers forsømmelse. Slik klagerne har utformet påstanden, tar nemnda ikke stilling til de enkelte tapsposter, herunder om kravene til årsakssammenheng og økonomisk tap er oppfylt. NEDSETTELSE AV VEDERLAG Klagerne har krevd nedsettelse av vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen lyder: «Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort.» STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER PER RACIN FOSMARK FRA REKLAMASJONSNEMNDA AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER RFE-2023-066: MEGLERS KONTROLL AV KJØPERS FINANSIERING

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy