Eiendomsmegleren nr. 1 - 2024

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2024 37 forventningsavvik etter avhendingsloven § 3-2 må det foretas en helhetsvurdering av en rekke momenter som henger nært sammen. Det avgjørende er ikke hva kjøperen faktisk forventet, men hva kjøperen med rimelighet kunne forvente. Med andre ord er det kun kjøperens berettigede forventinger som er beskyttet. Det må tas utgangspunkt i hva en «vanlig» kjøper med gjennomsnittlig fagkunnskap og erfaring burde skjønne, med mindre kjøperen er særlig kyndig på det relevante området. Den som kjøper en brukt bolig kan normalt ikke forvente at boligen er i perfekt stand. Av lovforarbeidene fremgår det at boligens alder gjennomgående vil være et viktig moment i vurderingen. Er boligen gammel, tilsier det isolert sett at det må forventes en del skader og svakheter som følge av slitasje. Motsatt vil det at boligen er ny, regelmessig innebære at kjøperen kan stille nokså høye krav. Boligens alder må samtidig ses i sammenheng med synlig tilstand. Hvis en gammel bolig i det ytre fremstår som ny, vil kjøperen kunne forvente mer av boligen – og omvendt. Samtidig må leilighetens synlige tilstand også ses i lys av det som er avtalt, og markedsføringen av boligen ellers. Selv om bygården i den konkrete saken ble oppført i 1891, var kjelleren i leiligheten bygget ut og pusset opp i nyere tid. Det fremgikk av prospektet at kjelleren var bygget ut og bruksendret til bolig, og det var lagt ved en ferdigattest for bruksendringen datert i 2015. Kjelleren var også innredet med stue og soverom, og var generelt gitt tilstandsgrad 1. Leiligheten ble videre beskrevet som «pen og godt vedlikeholdt» med normalt god standard. Etter hvert ble det også kjent at det var gitt dispensasjon fra kravene til isolasjon i TEK10, men kjøperen fikk ikke informasjonen om dette før en god stund etter salget. Borgarting lagmannsrett konkluderte med at det forelå en mangel i avhendingslovas forstand. Etter lagmannsrettens vurdering måtte kjøper, basert på de opplysningene kjøper fikk, kunne forvente at kjellergulvet var fagmessig utført og ikke i strid med god byggeskikk. Lagmannsretten påpekte imidlertid at en forutsetning for en slik forventning var at kjelleren måtte regnes som en «ganske ny bolig»: Til dette kommer at bruksendring av kjellerdel til del av overliggende leilighet skjedde for bare vel 10 år siden, og kjelleren må således regnes som «en ganske ny bolig». Situasjonen ville kunne vært en annen om dette hadde skjedd for mange år siden. Dommen illustrerer at dersom det har vært foretatt op�­ pussing, ombygging, rehabilitering eller lignende i nyere tid, vil det kunne gi kjøper en berettiget forventning om en bedre tilstand enn leilighetens alder isolert skulle tilsi. I tillegg må kjøper normalt kunne forvente at arbeidet er utført fagmessig, med mindre man får opplysninger som tilsier noe annet. Slike opplysninger kan for eksempel være at selger har utført arbeidet ved egeninnsats eller lignende. Av interesse er det også at lagmannsretten – på generelt grunnlag – uttalte at de oppfatter at endringene i avhendingslova innebærer at terskelen for når det foreligger mangel, i noen sammenhenger i praksis har blitt senket. Dommen viser at det er selger som har risikoen for denne typen skjulte feil og mangler, og belyser hvor viktig det er å gjøre grundige undersøkelser før man selger. Selgere og meglere bør undersøke boligen godt i forkant av salget, og sørge for å opplyse om alle relevante forhold. Wiersholm bistod kjøper i ankesaken.  STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER WIERSHOLM Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med mer enn 260 advokater og 60 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området. www.wiersholm.no Selgere og meglere bør undersøke boligen godt i forkant av salget, og sørge for å opplyse om alle relevante forhold

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy