Eiendomsmegleren nr. 1 - 2024

36 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2024 TINGRETTEN: KRAV OM PRISAVSLAG OG ERSTATNING PÅ GRUNN AV HØYE STRØMKOSTNADER OG FUKTPROBLEMER I en fersk dom fra Borgarting lagmannsrett var spørsmålet om kjøperen av en selveierleilighet i en bygård fra 1891 i Oslo hadde krav på prisavslag og erstatning etter avhendingsloven. Leiligheten var på 66 kvadratmeter og var plassert i første- og kjelleretasjen. På salgstidspunktet var leiligheten innredet med soverom og kjellerstue i kjelleretasjen, og kjøkken, bad og stue/soverom i første etasje. Kjøper kjøpte leiligheten i januar 2022, og oppdaget kort tid etter overtakelsen at både strømforbruket og luftfuktigheten var høy, noe han ikke hadde fått informasjon om ved kjøpet. Kjøper fremsatte som følge av dette krav om kompensasjon for mangelfull ventilasjon og fremtidige merkostnader til strøm. Kjøper ble i tingretten tilkjent prisavslag for mangelfull ventilasjon, men ble ikke hørt med at de øvrige forholdene utgjorde mangler i avhendingslovas forstand. LAGMANNSRETTEN: KRAV OM PRISAVSLAG OG ERSTATNING PÅ GRUNN AV FEIL I GULVKONSTRUKSJONEN Da saken gikk for tingretten var ingen av partene klar over den underliggende årsaken til problemene. Etter tingrettsbehandlingen avdekket kjøper imidlertid at kjellergulvet var bygget opp uten isolasjon og uten fuktsperre. Kjøper engasjerte en sakkyndig, som konkluderte med at gulvet var bygget opp i strid med god byggeskikk. Saken ble anket til lagmannsretten, hvor kjøper blant annet anførte at leiligheten ikke var i samsvar med det han med rimelighet kunne forvente. Sentralt i dette henseende var at kjelleren var bygget ut og pusset opp i senere tid, og at det hverken i kjøpekontrakten eller salgsoppgaven var noen opplysninger om at kjellergulvet manglet isolasjon og fuktsperre. Før lovrevisjonen måtte man i et slikt tilfelle normalt ta utgangspunkt i avhendingsloven § 3-9, som stiller krav til at leiligheten må være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. Ettersom kjøpekontrakten ble inngått etter de nye lovendringene trådte i kraft hadde selger ikke adgang til å selge boligen «som den er». Dette innebar at lovens øvrige regler, herunder avhendingsloven § 3-2, også kom til anvendelse. LEILIGHETEN VAR IKKE I SAMSVAR MED DET KJØPER KUNNE FORVENTE Etter avhendingsloven § 3-2 foreligger det en mangel dersom leiligheten ikke er i samsvar med det kjøperen kan forvente ut fra blant annet leilighetens type, alder og synlige tilstand. Det kreves altså ikke at leiligheten er i vesentlig dårligere stand enn kjøpers forventninger skulle tilsi, slik situasjonen var før lovendringen. Det sentrale spørsmålet for lagmannsretten var derfor om kjøper med rimelighet kunne forvente at kjellergulvet var bygget opp med isolasjon og fuktsperre. For å avgjøre om det foreligger et STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER NY AVGJØRELSE FRA BORGARTING LAGMANNSRETT OM HVA KJØPER KAN FORVENTE VED KJØP AV ELDRE BOLIG SOM ER PUSSET OPP I NYERE TID Som de fleste etter hvert har fått med seg trådte rekke endringer i avhendingslova i kraft 1. januar 2022. En av de viktigste endringene var at selgere ikke lenger kan ta såkalte «som den er»-forbehold eller lignende ved boligsalg til forbrukere. Slike forbehold har tidligere vært brukt i stor utstrekning, og endringen innebærer at risikoen for skjulte feil i større grad er flyttet over på selgersiden ved slike salg. Bakgrunnen for lovendringene var at lovgiver ønsket å stimulere selger til å gi mest mulig informasjon om boligen før salget, slik at risikoen for tvister og forventningsavvik hos kjøper ble redusert. Vi begynner nå å se konturene av lovendringene i rettspraksis. AV ANNA MALENE WICKMANN, WIERSHOLM ANNA MALENE WICKMANN

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy