EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2024 33 var mangelfri, vil danne taket for den samlede utmålingen kjøper kan få av kjøpesum, erstatning og forsinkelsesrenter ved heving. Forståelse av differansen på økonomisk situasjon med og uten mangel, vil kreve at partene og deres medhjelpere har en praktisk og analytisk tilnærming til boligeieres økonomiske stilling. Vi vil anta at en det vil bli brukt en god del tid på diskusjoner mellom partene om hvilke faktorer som er relevante i et slikt oppsett, og størrelsen på de aktuelle faktorene. At man har et felles rammeverk for å forstå hva som er riktig utmåling, er uansett en god start for de vurderingene som skal gjøres ved et hevingsoppgjør. I den konkrete vurderingen til Høyesterett (avsnitt 69), velger retten å trekke ut effekten av bo-fordelsfradraget som lagmannsretten hadde satt til kroner 500 000. Høyesterett forklarer dette med at fradraget har medført at kjøperne hadde fått tilbakebetalt et lavere beløp enn kjøpesummen, og at det derfor var nødvendig for å sette kjøper i samme stilling som om kontraktsbruddet ikke hadde skjedd. Vi leser dette slik at det ikke er fastsatt noen regel fra Høyesterett som påvirker bofordelen, men at retten i den konkrete saken fant at det samlet ga rett utmåling. Vi antar betydningen av bofordelen og forståelsen av hva Høyesterett faktisk gjorde, vil være en hyppig tvistetema fremover. Vi kan fastslå at den tidligere nevnte diskusjonen om forsinkelsesrentenes «inflasjonselement» legges dødt. Utgangspunktet er full samordning av forsinkelsesrentene, inntil rammene for kjøpers økonomiske stilling uten mangler. I særlige tilfeller, der selger er å bebreide, kan kjøper også få et tillegg med det pønale elementet / straffelementet i forsinkelsesrentene. Høyesterett sier ikke hvor stort dette er, men vi vil mene at det ut fra forsinkelseslovens forarbeider er begrenset og ikke mer enn 2 prosents rente. Det er også verdt å merke seg at man ved et hevingsoppgjør må ha et blikk til periodisering. Samordning kan kun finne sted for tap og renter som løper i samme periode. Høyesterett avklarer heller ikke når utmålingen av tapt verdistigning skal finne sted – dette kan eksempelvis gjøres ved hevningserklæringen, eller det kan gjøres ved domsavsigelsen. Her vil det være være behov for ytterligere avklaring fra domstolene. Saken er også illustrerende for skattemessige sider av en kravstillelse. Dersom kjøper fremsetter større deler av kravet som et skattefritt erstatningskrav, istedenfor en skattepliktig forsinkelsesrente, vil det samlede tapet i kontraktsrelasjonen mellom kjøper og selger blir lavere. Vi vil legge til grunn at kjøperne i et tapsbegrensningsøyemed vil være forpliktet til å rette kravet på en måte som legger minst mulig skattebyrde til kontrakten. Dette bør hensyntas av parter ved fremtidig kravstillelse. 3. BETYDNINGEN FOR PRISAVSLAG Dommen har også stor overføringsverdi til en diskusjon som foreligger mellom partene i boligtvister, for om kjøper kan kreve tillegg for kostnadsstigning for utbedringskostnader og samtidig forsinkelsesrenter fra opprinnelig kravstillelse. Når høyeste rett nå har uttalt at forsinkelsesrente tar hensyn til taps verdistigning, kan en heller ikke ved utmåling av prisavslag nyte godt av både prisstigningen og rentekompensasjon. Prinsipielt vil vi vise til at riktig utmåling for et prisavslag er tidspunktet for overtagelse. Rent praktisk legges likevel ofte kostander på et langt senere tidspunkt til grunn – eksempelvis når takstrapporter mottas. I tillegg har flere kjøpere krevd tap for at kostnadene har økt mens de har ventet på å igangsette utbedringer. RENT PRAKTISK MÅ DOMSTOLENE OG KJØPERNE NÅ I HVERT FALL VÆRE BEGRENSET TIL Å VELGE MELLOM ETT AV TO ALTERNATIVER: - Kravsstørrelse fra opprinnelig krav, og deretter forsinkelsesrenter. - Kravsstørrelse hensyntatt kostnadsstigning, men ikke forsinkelsesrenter. Selv om dette ikke konkret er vurdert av Høyesterett, vurderer vi det slik at dette må bli konsekvensen også for prisavslag. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER ADVOKATFIRMAET RIISA & CO Advokatfirmaet Riisa & Co er et av landets ledende advokatfirmaer innenfor erstatnings- og forsikringsrett.Firmaet tilbyr også spesialkompetanse innenfor en rekke andre fagområder, herunder fast eiendom, entreprise, arv/skifte, oppg jørsmegling i anledning bolig/næringsbygg/selskaper, samt generell rådgivning for både private kunder og næringskunder, herunder eiendomsbesittere, eiendomsutviklere, næringsmeglere, arkitekter, entreprenører, byggherrer og andre eiendomsaktører innenfor privat og offentlig sektor. Relatert til eiendomsmeglingsfaglig kompetanse behandler vi jevnlig ansvarsskader på vegne av eiendomsmeglernes forsikringsselskaper, herunder Codan, AIG og Tryg. Vi har også hatt og har flere avviklingsoppdrag på vegne eiendomsmeglere/advokater som driver eiendomsmegling sin sikkerhetsstiller og Finanstilsynet. Vi har i en årrekke også undervist i flere fag på BI i både Oslo og Bergen knyttet til eiendomsmeglingsutdanningen, og har foredrag for NEF. Advokatfirmaet Riisa & Co ble etablert i 1989 og består i dag av over 40 advokater og advokatfullmektiger fordelt på kontorer i Oslo, Bergen og Trondheim. Vårt firma har omfattende prosedyreerfaring, og 9 av advokatene har møterett for Høyesterett. For mer informasjon kan Dere se på www.riisa.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy