32 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2024 1. SAKEN OG HØYESTERETTS VURDERINGER Spørsmålet som lå til behandling hos Høyesterett, var om kjøper hadde rett på erstatning for tapt verdistigning på boligen og samtidig utmåling av forsinkelsesrenter. Problemstillingen har versert i underinstansene i lang tid, der erstatning og renter gjennomgående har blitt samordnet. Graden av slik samordning har imidlertid variert (avsnitt 54 i dommen), og i flere tilfeller har lagmannsrettene omtalt samordningen av et såkalt «inflasjonselement» i forsinkelses- rentene. Konkret hadde Borgarting lagmannsrett kommet til at det var grunnlag for heving, og at det i tillegg var grunnlag for erstatning. Lagmannsretten hadde lagt til grunn at den tapte verdistigningen var om lag 1 million kroner, med at dette ble gjort opp for med de løpende forsinkelsesrentene på ca. 1,1 millioner kroner. Kjøpernes anke gitt da ut på at de mente seg berettiget til både erstatningen for verditapet og de fulle rentene – totalt 2,1 millioner kroner. Høyesterett fastslår tidlig at det erstatningsrettslige utgangspunktet, også etter avhendingsloven, er at kjøper skal ha erstattet det økonomiske tapet som følge av avtalebruddet (avsnitt 28). Videre slås det fast i avsnitt 29 at dette innebærer at kjøperen «skal stilles i den samme økonomiske stillingen som om selgeren hadde foretatt en riktig oppfyllelse av kontrakten». Dette innebærer videre at kjøperen ikke skal ha rett på noe mer enn det fulle tapet – kjøper «skal ikke tjene på kontraktsbruddet» (avsnitt 30). Dette fremstår antagelig ganske åpenbart, men er likevel et nødvendig grunnpremiss for vurderingen Høyesterett skulle foreta videre. Retten foretok videre en grundig drøftelse av innholdet i, og formålet med, forsinkelsesrenter. Årsaken til dette, var at det måtte undersøkes om forsinkelsesrentene dekket opp et annet tap hos kjøper eller i det vesentlige det samme tapet som kjøper krevde ved tapt verdistigning. Høyesterett konkluderte med at rentene er ment å dekke et normaltap rentetap hos kravsstiller, som også inkluderer kompensasjon for prisstigning/inflasjon (avsnitt 44). Følgelig blir konklusjonen i avsnitt 50, at «tapt verdistigning og forsinkelsesrenter i alle fall et stykke på vei er ment å gi kompensasjon for samme tap». På den bakgrunn konkluderer Høyesterett med at det skal gjøres samordning, for å unngå dobbelterstatning. Samordningen må imidlertid gjøres konkret og gjøres samlet, og er ikke avgrenset til enkeltposter (avsnitt 59). Forsinkelsesrentene inneholder et såkalt prevensjonstillegg, nemlig at retten settes høyt for å virke som et betalingsoppfordring. Dette omtales noen ganger som et straffeelement. Høyesterett angir at det skal gjøres en konkret vurdering av om selger er å bebreide for tiden som går, for at dette prevensjonselementet eventuelt ikke samordnes (avsnitt 60). Den konkrete saken viser imidlertid at det skal en del til før dette blir aktuelt. 2. PRAKTISK OM BETYDNINGEN FOR HEVINGSOPPGJØR Den praktiske betydningen av saken er at partene i et hevingsoppgjør må sette opp en oppstilling der det vurderes hvordan kjøpers økonomiske situasjon hadde vært dersom det ikke hadde være noe mangler ved boligen, og sammenligne med situasjonen med mangler. Kjøper ville da blant annet måtte ha betalt kjøpesum, dokumentavgift og tinglysningsgebyr, og løpende vedlikeholdskostnader for å holde boligen i god stand; samtidig ville kjøper kunne ha tatt del i en prisstigning, men også et potensielt prisfall. Summen av faktorene som viser hva som hadde vært kjøpers økonomiske situasjon hvis boligen STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER NYTT OM HEVINGSOPPGJØR – HØYESTERETTS DOM I HR-2023-2415A I desember avsa Høyesterett dom i sak med spørsmål om utmåling av hevingsoppgjør mellom boligkjøper og boligselger. Dommen avklarer grunnleggende spørsmål for utmåling av erstatning og forsinkelsesrenter ved heving av boligkjøp. Helt kort, skal kjøper ved erstatningen stilles som om boligen var uten mangler – de skal ikke tape på manglene, men heller ikke tjene på disse. Selv om utgangspunktet er godt etablert, gjenstår fortsatt flere spørsmål og praktiske avklaringer ved håndtering av hevingssaker fremover. AV JOACHIM M. SKJELSBÆK, PARTNER/ADVOKAT OG MAGNUS GUDERUD, ADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET RIISA JOACHIM DAHL WOGSTAD SKJELSBÆK MAGNUS GUDERUD Den praktiske betydningen av saken er at partene i et hevingsoppgjør må sette opp en oppstilling der det vurderes hvordan kjøpers økonomiske situasjon hadde vært dersom det ikke hadde være noe mangler ved boligen, og sammenligne med situasjonen med mangler
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy