30 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2024 FORUTSIGBARE AVTALEFORHOLD Som eiendomsmegler er det viktig å forespeile kunder og boligkjøpere forutsigbarhet. Mens utbyggere risikerer tap dersom de ikke får dekket prisstigningen, har forbrukere kanskje presset låneevnen for å få realisert boligdrømmen. Det er derfor viktig at megleren er kjent med bustadsoppføringslova («Buofl.») og reglene om prisendring, for å kunne formidle dette tydelig til både forbruker og utbygger. Forutsigbarhet var også lovgivers tanke, og buofl. § 41 sjette ledd har en klokkeklar ordlyd: «Entreprenøren har ikkje krav på tillegg for prisstigning uten at det er avtalt skriftlig». Bestemmelsen bygger videre på buofl. § 41 første ledd, som slår fast at «Forbrukeren skal betale det vederlaget som er avtalt». Utgangspunktet er derfor at vederlaget, som utgjør hele kjøpesummen, er det som ble avtalt ved kontraktsinngåelsen. Er det ikke inntatt en klausul om rett til prisstigning, gjerne kalt LPS-regulering, vil dermed utbygger ha risikoen for at kjøpesummen er tilstrekkelig for å dekke kostnadene i byggeperioden. Prisen er i så fall fast også uavhengig av årsaken til prisutviklingen, enten om prisstigningen er forårsaket av ugunstig valutaendring eller høy lønnsutvikling, og heller ikke som følge av at byggeprosjektet forsinkes av forhold utenfor partenes kontroll. Det kan nok tenkes helt særlige tilfeller hvor levering innenfor kjøpesummen er så urimelig at utbygger kan kreve justering etter avtalerettens regel om urimelige avtaler eller bristende forutsetninger, men dette er sjeldent og terskelen er svært høy. Utbygger kan derfor ikke regne med å få medhold selv om prisstigningen er forårsaket av covid-19 eller krig uten en avtale partene imellom. Buofl. § 41 sjette ledd bruker begrepet «prisstigning» som rent språklig kan forstås som bare materialer. Bestemmelsen gjelder allikevel alle utbyggers innsatsfaktorer, og inkluderer både lønninger, materialer, sosiale utgifter og ev. andre utgifter. Uten avtale, vil dermed utbygger ikke kunne kreve LPS-regulering av noen kostnadsarter. ULIKE VEDERLAGSMODELLER Det vanligste i kontrakter til forbrukere, er at det avtales en kjøpesum for hele leveransen der enten hele kjøpesummen er fast eller at summen vil være gjenstand for LPS-justering. Det er allikevel ikke noe i veien for å avtale eksempelvis at byggekostnadene skal prisjusteres, mens tomteprisen er fast, så lenge dette avtales. Partene kan også avtale regningsarbeid uten enhetspriser som dermed gir utbygger rett på alle nødvendige kostnader og dermed faktisk pris i henhold til buofl. § 41 annet ledd. Er det kun gitt et prisoverslag, har utbygger rett til å kreve et pristillegg innenfor grensen på 15 % etter buofl. § 41 tredje ledd. Et prisoverslag gir ikke i seg selv en rett til dekning av prisstigning, men i praksis vil utbygger kunne benytte slingringsmonnet på 15 % til dette. Forutsetningen er da at utbygger ikke har bundet seg til enkelte enhetspriser som i så fall vil kreve en avtale med forbruker for å få prisjustert. AVTALE KREVES Hvorvidt utbygger kan kreve justert vederlag, beror derfor som regel på om det er «avtalt» enten opprinnelig eller senere i en tilleggsavtale. Loven stiller krav om at retten på prisjustering må være avtalt «skriftlig». Det er altså ikke tilstrekkelig med en muntlig avtale, men det følger av buofl. § 6 a at en avtale STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER UTBYGGERS KRAV OM DEKNING AV PRISSTIGNING – HVA ER VIKTIG VED SALG TIL FORBRUKERE? Flere eiendomsmeglere får henvendelser fra utbyggere som ønsker å justere prisen i allerede inngåtte kontrakter på grunn av økte kostnader i byggeprosjekter. Det er ikke så overraskende at utbyggere lurer på dette, særlig i en periode hvor boligmarkedet har vært temmelig kaldt, med omfattende prisstigning på byggevarer, ettervirkninger av covid-19, krig og stadig økende renter. AV ADVOKATENE AKSEL STUMPF OG CARA VEDELER, BEGGE I ADVOKATFIRMAET GRETTE AS CARA VEDELER AKSEL STUMPF
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy