24 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2024 I høst ble det avsagt ytterligere en dom om utforming av parkeringsplasser i garasjeanlegg i boligsameier. I dom LA-2023-14638-2 har Agder lagmannsrett blant annet behandlet spørsmålet om parkeringsplassene i et boligsameie var for smale, og i strid med TEK 10, jf. bustadoppføringsloven § 25 første ledd. Seksjonseierne (kjøperne) fikk ikke medhold i sitt krav om at det forelå mangler ved parkeringsplassene. Det interessante i denne dommen er at seksjonseierne anførte at det gjennomsnittlige avviket fra SINTEF Byggforsk var på 25,5 cm. Til tross for dette konkluderte lagmannsretten med at samtlige parkeringsplasser, med ett unntak, var funksjonelle. Basert på denne dommen taler mye nå for at rettspraksis beveger seg bort fra den strenge normen som tilsynelatende ble lagt til grunn i LE-2020-66633. Dommene omhandler i første rekke SINTEF Byggforsk fra 2015. Denne standarden er nå blitt revidert, og det nye produktbladet inneholder til dels flere, men også tydeligere krav til parkeringsplassenes utforming. Det er liten tvil om at parkeringskjellerne vil bli vesentlig større dersom utformingen av parkeringsplassene nå skal prosjekteres etter den nye revisjonen av SINTEF sitt deltaljblad 312.130 som kom høsten 2023. Spørsmålet er når parkeringsplassene vil være mangelfulle og hvilken grad avvik fra SINTEF vil bli akseptert av domstolene. KRAV TIL UTFORMING AV P-PLASSER I BOLIGSAMEIER Av avhendingsloven § 3-2 tredje ledd og bustadoppføringsloven § 25 andre ledd følger det at det foreligger en mangel dersom eiendommen ikke samsvarer med «offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov». Av plan- og bygningsloven § 29-5 følger det at «Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller krav til sikkerhet, helse, miljø, energi og bærekraftig- het, og slik at vern av liv og materielle verdier ivaretas». Bestemmelsens femte ledd er hjemmelen for byggteknisk forskrift (TEK 17). Utgangspunktet i TEK17 §§ 8-1 er at opparbeidet uteareal skal utformes slik at det er tilstrekkelig egnet til sin «funksjon». Med uteareal menes blant annet parkeringsareal, inkl. både utvendig og innvendig p-plasser. Det samme utgangspunktet følger av TEK10. Funksjonskravet i TEK innebærer at parkeringsplassene må være utformet slik at de er egnet for parkering. Det er videre på det rene at det ikke foreligger preaksepterte ytelser hva gjelder parkeringsplassenes utforming. I LE-2020-6663 ble det lagt til grunn at parkeringsplassene var mangelfulle. Lagmannsretten la som sagt til grunn at minimumsbredden til parkeringsplassene i denne saken måtte være 2,5 meter for å være «funksjonell». Som nevnt innledningsvis er det mye som trekker i retning av at rettspraksis har beveget seg bort fra det strenge utgangspunktet som ble lagt til grunn i LE-2020-66633. Slik vi leser Agder lagmannsrett (LA-2023-14638-2) gir ikke SINTEF Byggforsk 312.130 fra 2015 uttrykk for minimumskrav knyttet til utformingen av parkeringsplasser. Veiledningen er ikke rettslig bindende, og hvorvidt parkeringsplassene oppfyller sin funksjon må vurderes konkret i lys av gjeldende normer og retningslinjer. Videre kommer lagmannsretten til å parkeringsplassene ikke var i strid med TEK10 til tross for at det forelå avvik fra SINTEF Byggforsk. HVA SKJER VIDERE? Dommene som omhandler parkeringsplassenes utforming, har tatt utgangspunkt i SINTEF byggforsk fra 2015. I denne versjonen følger at parkeringsplassens bredde «bør» være 2,5 meter. Videre åpner den for at smalere plasser kan benyttes på visse vilkår. Innledningsvis følger det også at dersom parkeringsplassene benyttes av faste brukere, slik som beboere, kan utformingen av parkeringsplassene være STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER CHRISTIAN HARTMANN KRISTINE ULLERN NÅR ER PARKERINGSPLASSENE MANGELFULLE? Spørsmålet om mangelfulle parkeringsplasser har vært gjenstand for mange tvister de siste årene, særlig etter at Eidsivating lagmannsrett i LE-2020-66633 la til grunn at minimumsbredden i denne konkrete saken måtte være 2,5 meter. Det ble i den forbindelse lagt svært stor vekt på SINTEF Byggforsk deltaljblad 312.130 «Parkeringplasser og garasjeanlegg» fra 2015. I ettertid har det blitt reist spørsmål om det i det hele tatt er anledning til å fravike denne standarden, noe som vil innebære at små centimeteravvik fort fører til at parkeringsplasser må anses som mangelfulle, og potensielt store erstatningskrav mot utbyggere. AV CHRISTIAN HARTMANN, PARTNER OG KRISTINE ULLERN, ADVOKAT, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SANDS
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy