6 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2023 CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND SUMMEN AV BEGRENSNINGER GIR FÆRRE OG DYRERE BOLIGER Selv om renteutviklingen senker kjøpekraften og demper den samlede etterspørsel etter lån, er det et underliggende boligbehov som skal tilfredsstilles. Og behovet vokser når arbeidsinnvandringen øker etter pandemien og strømmen av flyktninger fra Ukraina er stor. Derfor går bruktmarkedet bra etter en kortvarig korreksjon, og vi registrerer at det hittil i år er solgt flere bruktboliger enn det er lagt ut for salg. I denne situasjonen er det ikke usannsynlig at prisutviklingen i bruktmarkedet blir sterkere enn mange tror. Når det skjer krympes prisdifferansen til nye boliger, og salget av nye boliger vil trolig ta seg opp utover våren. Men skaden er allerede skjedd. I følge Boligprodusentenes forening ble det i fjor for første gang siden finanskrisen solgt under 20000 boliger i Norge, langt under det demografiske behovet som er beregnet til 29000 boliger. Mange store byggeprosjekter er lagt på is eller kansellert og med det følger oppsigelser og permitteringer i byggebransjen, og dermed faller igangsettingstakten raskt. Dermed er det duket for tilbudsunderskudd i boligmarkedet på relativt kort sikt. Dette problemet kunne vært betydelig mindre dersom flere kommuner hadde ført en mer aktiv boligpolitikk og redusert flaskehalsene i boligutviklingen. Kommuner som har tilrettelagt for høy byggeaktivitet har nemlig en mer robust tilbudsside i møte med endrede boligbehov. Et eksempel på det er Kristiansand. Eksempler på det motsatte er Tromsø og Oslo som med trege plan- og byggeprosesser bidrar til både høyere byggekostnader og boligmangel. Mens inflasjon er et forbigående problem, er den passive boligpolitikken et varig problem. Tromsø kommune har erkjent byens store boligutfordringer. Høsten 2021 estimerte Tromsø et behov for 600 nye boliger hvert av de neste 10 årene. Etter krigsutbruddet har byggetakten falt, mens behovet for boliger har økt. I 2023 etterspør kommunen 400 nye boliger for flyktninger. Når man ser på boligforsyningen de siste 10 årene fram til krigen, og utsiktene deretter, ser det ikke spesielt lyst ut for boligforsyningen i Tromsø. Oslo har slitt med et akkumulert boligbyggeunderskudd i en årrekke. Plan- og byggeprosessene går ualminnelig tregt, og listen av kommunale begrensinger er lang. En av de mest omstridte er den såkalte leilighetsnormen. Normen ble innført for å sikre en mer variert boligsammensetning. Hovedpoenget var å få flere barnefamilier til å bli boende i Oslo. 15 år senere har NEF analysert effektene av normen, i samarbeid med Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse. Resultatene er nedslående. Normen har riktig nok bidratt til en mer variert boligsammensetning. Andelen små leiligheter i indre by har falt, og andelen store leiligheter har økt. Men det samme har skjedd i de bydelene som ikke er omfattet av normen, og normen har ført til at det er bygget færre boliger totalt. Målet om å få barnefamiliene til å bli har feilet fullstendig. Småbarnsfamiliene har stadig andre områdepreferanser enn Oslo sentrum, og i den grad de vil bo i byen har de færreste råd til å kjøpe en familiebolig. Derfor fortsetter de å flytte ut av Oslo. Vinnerne etter normen er ressurssterke par uten hjemmeboende barn som har økt sin andel av boligmassen med åtte prosent i indre by. Taperne er singelhusholdninger som har falt med 14 prosent. Det paradoksale er at det meste av Oslos befolkningsvekst de siste par tiårene har kommet i indre by, i stor grad som følge av arbeidsinnvandring. Oslos innvandrerbefolkning har økt fra 18 til 34 prosent. Mange innvandrere har naturlig nok begrenset med ressurser, derfor er eierraten bare mellom 50 og 60 prosent for innvandrere mot nesten 80 prosent blant etnisk norske osloborgere. Men motivasjon til å eie er sterk, og norskfødte barn av innvandrere adopterer den norske boligmodellen på linje med andre barn. Derfor er det synd at det er stadig dårligere tilgang på små og rimeligere leiligheter som flere kunne hatt råd til å eie. Leilighetsnormen bidrar ikke til en bedre befolkningssammensetning, men den bidrar til at eierraten faller i i Oslo. Kommunene sitter med hovedansvaret for den operative boligpolitikken. Dette blir tema i årets kommunevalgkamp. For tiden er det høy aktivitet i bruktmarkedet. Usikkerheten har avtatt og mange kjøpere har kommet ned fra gjerdet. Prisutviklingen er normal for årstiden. På samme tid er salget av nye boliger svært lav, tynget av inflasjon med høyere bygge- og finansieringskostnader. Når prisdifferansen er stor ledes det meste av etterspørselen til bruktmarkedet. Kommunene sitter med hovedansvaret for den operative boligpolitikken. Dette blir tema i årets kommunevalgkamp
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy