36 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2023 I februar 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Eiendommen ligger i et særdeles attraktivt boligområde, og megleren estimerte verdien til 22 500 000 kroner. Eiendommen ble solgt for 22 500 000 kroner i februar 2022 til en utbygger. Klageren var misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Han anførte at megleren hadde presset frem et «off market»-salg, og at det ikke forelå gyldig oppdragsavtale på salgstidspunktet som måtte få betydning for vederlaget. Nemnda ga klageren medhold på disse punkter og uttalte: «OPPDRAGSAVTALEN - GYLDIG FORNYELSE? Oppdragsavtalen ble inngått den 17. februar 2021, og kjøpekontrakten ble signert i april 2022. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd at oppdraget skal gjelde for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder. Salget fant følgelig sted mer enn seks måneder etter den opprinnelige oppdragsavtalen. Fornyelse av oppdraget skal være skriftlig, men i praksis er det tilstrekkelig at dette bekreftes pr. e-post eller sms. For at det skal foreligge en fornyelse av oppdraget, må oppdragsgiveren (selgeren) som et minimum har gitt uttrykk for at han ønsker at oppdraget skal løpe videre, jf. LB-2008-55346 Forum Hotell-bygg. På den opprinnelige oppdragsavtalen er det påført med penn «Resignering 22.01.22». Det kan derfor reises spørsmål om dette er tilstrekkelig for at det foreligger en gyldig fornyelse av oppdragsavtalen, da det ikke foreligger en aksept eller underskrift fra klageren eller e-post/sms fra ham som bekrefter fornyelsen. Slik nemnda ser, har ikke megleren her sørget for notoritet (bevis) om at oppdragsgiveren har gitt uttrykk for at oppdraget skal løpe videre. Oppdragsavtalen gir megleren bemyndigelse til å arbeide med salg av fast eiendom, og det er derfor viktig at de formelle kravene ved en fornyelse av oppdragsavtalen er oppfylt. Det er ikke tilstrekkelig at oppdragsgiveren eventuelt i praksis aksepterer at oppdraget løper videre. Klageren har her også anført at oppdragsavtalen var utløpt ved salget. Konsekvensen av at det ikke forelå en gyldig fornyelse av oppdragsavtalen på salgstidspunktet, er at innklagede ikke har krav på vederlag. Vederlag er alle priselementer som inneholder et fortjenesteelement. Det er følgelig ikke bare det som er angitt som provisjon som er å anse som vederlag, men for eksempel visninger. Nemnda viser til RFE-2021, RFE-2019-091 og RFE-2020-179. Det kan fremstå som urimelig at innklagede ikke har krav på vederlag. Men nemnda vil i den forbindelse bemerke at for meglerforetak bør det generelt være enkelt å ha systemer som varsler når en oppdragsavtale begynner å nærme seg utløpstidspunktet, slik at man eventuelt kan sørge for å få fornyet avtalen på lovlig måte før den har utløpt. […] «OFF MARKET-SALG» - FRARÅDINGSPLIKT Det følger av Finanstilsynets brev til bransjen 14. mars 2018 at kravet om sikker eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-1, innebærer at alle sider av et eiendomsmeglingsoppdrag lar seg dokumentere. Dette gjelder blant annet meglers råd til selger med advarsel om at et «off market»-salg må antas å gi selger en dårligere pris enn ved et ordinært salg. Meglerforetaket har erkjent at det ved en glipp ikke ble innhentet noen erklæring fra selgeren STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER REKLAMASJONSNEMNDA: «OFF MARKET»-SALG IKKE GYLDIG FORNYELSE AV OPPDRAGSAVTALEN – BORTFALL AV VEDERLAG Nemndas sak RFE-2022-158 reiste flere spørsmål, hvor kun spørsmål om oppdragsavtalen var gyldig fornyet, og om megler hadde oppfylt sin frarådningsplikt ved «off market»-salg omtales her. Kort om sakens bakgrunn: AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER PER RACIN FOSMARK
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy