34 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER I markedsføring av boliger for salg, og ellers i dagligtalen, erfarer vi at uttrykkene hybel, praktikantdel, utleiedel og utleieenhet brukes om hverandre. Felles for alle begrepene, er at ingen av dem er definert i lov eller forskrift. De har nødvendigvis heller ikke det samme meningsinnhold i dagligtalen, slik at forståelsen kan variere fra person til person. Det er kun begrepet «boenhet» som er definert i TEK 17 – her omtalt som «selvstendig boenhet». Vi erfarer at begreper som «utleiedel» eller «utleieenhet» normalt sett forbindes med selvstendige boenheter. I så fall er det viktig at utleiedelen tilfredsstiller de strenge kravene som gjelder for selvstendige boenheter, nemlig være en fullverdig leilighet med alle hovedfunksjoner. I tillegg til å oppfylle tekniske krav, må den som minimum inneholde soverom, eget bad og kjøkken samt ha egen separat inngang. Det stilles derimot mindre strenge krav til det som normalt omtales som en «hybel» eller «praktikantdel». Disse utgjør en mindre del av et hus eller leilighet, og er derfor ikke en selvstendig boenhet. Så lenge rommene er godkjent til bruk til varig opphold og har en intern gjennomgang (dør) til hoveddelen, er dette tilstrekkelig. GODKJENNING OG REGLER UTLEIE AV ROM FOR BEBOELSE MÅ VÆRE GODKJENT FOR VARIG OPPHOLD Felles for enhver utleie til beboelse, er at arealene må være godkjent for varig opphold. Rom for varig opphold må oppfylle krav om blant annet romstørrelse, takhøyde, vindusstørrelse/lysinnslipp, rømningsveier og brannsikkerhet. Kommunen kan følge opp ulovlig bruk og kreve at bruken opphører og eventuelt sanksjonere med bøter. Utleier kan da risikere et økonomisk ansvar overfor leietakeren fordi leieavtalen ikke kan oppfylles. Ved et salg vil en selger dessuten kunne komme i økonomisk ansvar overfor kjøperen dersom boligen er solgt med lovnad om mulighet for leieinntekter uten at det samtidig opplyses om at den delen som leies ut ikke er godkjent til varig opphold. Men konsekvensene kan også bli langt mer alvorlige, for eksempel dersom det begynner å brenne og leietakeren ikke kommer seg ut. I slike tilfeller kan utleier også risikere å bli holdt strafferettslig ansvarlig. HYBEL/PRAKTIKANTDEL Forutsatt at det er en intern gjennomgang til den delen som leies ut fra hoveddelen, gjelder det ingen særlige krav til utleie av et ekstra soverom eller en innredet kjellerstue ut over at rommet som leies ut til beboelse må være godkjent for varig opphold. Hybelen/praktikantdelen blir regnet som en del av primærboligen. Man står med andre ord fritt til å leie ut et rom til det formål og bruk som rommet er godkjent for, og man trenger ikke å søke kommunen om tillatelse til slik utleie. Dersom man har bygget om, eller ønsker å bygge om, et rom som ikke har vært godkjent som et rom for varig opphold, for eksempel uinnredet kjeller eller bod, til bruk for boligformål (for eksempel utleie), innebærer det en søknadspliktig bruksendring. For å få bruksendringen godkjent må kravene i gjeldende byggteknisk forskrift være oppfylt. For boliger som er eldre enn 1. juli 2011, gjelder det litt mindre strenge krav sammenlignet med nyere boliger, for eksempel knyttet til takhøyde, størrelse på vindu, oppbevaring og ventilasjon. UTLEIEDEL/UTLEIEENHET – SELVSTENDIG BOENHET For at en bolig skal være en selvstendig boenhet, kreves det for det første at boenheten er fysisk adskilt fra resten av boligen med lukkede skillekonstruksjoner som vegger, gulv og tak (dvs. uten intern gjennomgang). Å etablere en utleiedel (egen boenhet) er dessuten søknadspliktig til kommunen, og utløser enda flere tekniske krav ut over at de krav som stilles til rom for varig opphold: HYBEL, PRAKTIKANTDEL ELLER EGEN UTLEIEENHET – DETTE ER REGLENE Utleie i tilknytning til egen bolig har mange økonomiske fordeler. En utleiedel kan være med på å finansiere boligdrømmen og samtidig være en kilde til «sikker» inntekt som i enkelte tilfeller er skattefri. I tillegg vil en utleiedel normalt øke verdien på boligen. AV THOMAS SETSAAS, SENIORADVOKAT OG JENS MICHAEL LORENTZEN LUND, ADVOKAT - BEGGE I ADVOKATFIRMAET HAAVIND JENS MICHAEL LORENTZEN LUND THOMAS SETSAAS
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy