32 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2023 Avgjørelsen var en viktig avklaring for mange eiendomsutviklere. Avgjørelsen er også viktig for meglere å kjenne til. Store utbyggingsprosjekter bygges gjerne ut trinnvis og tomter fradeles til boligsameier, borettslag, og anleggseiendommer. Når boligene og parkeringsanlegg er ferdig utbygd står man igjen med «restarealer», typisk felles adkomstvei, lekeplasser, grøntarealer mv. Slike arealer overskjøtes gjerne til en huseierforening, velforening eller et sameie til slutt. Høyesterettssaken gjaldt et større prosjekt på Fornebu i Bærum kommune der nettopp et slikt restareal bestående av bla. interne adkomstveier, gjesteparkeringsplasser, grøntareal, lekeplasser og et bryggeanlegg ble overført fra grunneier Rolfsbukta AS til Rolfsbukta Huseierforening. Alle de omkringliggende boligsameiene var medlemmer i huseierforeningen. Utnyttelsesgraden i reguleringsplanen var fullt utnyttet og det var fastsatt i reguleringsplanen at de ubebygde arealene skulle være åpne for allmennhetens ferdsel i tillegg til beboernes. I det opprinnelige skjøtet som ble innsendt til Statens kartverk, ble salgsverdien av resteiendommen angitt til null kroner. Senere ble skjøtet endret og innsendt på ny med en oppgitt salgsverdi på 2 363 000 kroner. Heller ikke dette ble akseptert av kartverket. Kartverket mente at salgsverdien oppgitt i skjøtet åpenbart var for lav og nektet å tinglyse skjøtet i medhold av tinglysingsloven § 7 fjerde ledd, jf. dokumentavgiftsloven § 7 tredje ledd. Spørsmålet for Høyesterett var hvordan «salgsverdien» i dokumentavgiftsloven § 7 skal beregnes for overdragelse av resteiendommer. Kartverket hevdet at «salgsverdien» i dette tilfellet skulle beregnes basert på hva huseierforeningen hadde vært villig til å betale for å skaffe seg tilsvarende arealer. Rolfsbukta AS, et selskap i OBOS-konsernet, mente på sin side at resteiendommen ikke hadde noen tomteverdi da det fulgte av den offentlige reguleringen av resteiendommen ikke hadde noen utbyggings- eller inntektsmuligheter. HØYESTERETT KONKLUDERE MED AT «SALGSVERDIEN» I DETTE TILFELLET SKAL BEREGNES SLIK: «Salgsverdien i et tilfelle som her må etter mitt syn bygge på den merverdien det vil ha for en kjøper at man, i tillegg til den bruken som allerede er sikret gjennom reguleringsplanen, også blir eier og dermed kan utøve alle de beføyelsene som vanligvis ligger hos en eier. I og med at adgangen til å bruke arealene allerede er sikret, og videre utbygging er forbudt, vil det imidlertid være begrenset hvor mye en slik merverdi kan utgjøre. Jeg vil derfor ikke utelukke at salgsverdien i et slikt tilfelle ut fra de konkrete omstendighetene kan være null eller ned mot null. En slik vurdering er det imidlertid ikke opp til Høyesterett å foreta.» Saken i Høyesterett var begrenset til lovtolkningen av dokumentavgiftsloven § 7. Høyesterett tok derfor ikke stilling til hva «salgsverdien» skulle fastsettes til i denne saken. Høyesterett føyer avslutningsvis i dommen til at deres lovforståelse støttes av reelle hensyn og at «I praksis vil verdien av restarealet gjenspeiles i salgssummen for de enkelte STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER BEREGNING AV DOKUMENTAVGIFT – NY AVKLARING FRA HØYESTERETT VED OVERSKJØTING AV «RESTAREALER» I UTBYGGINGSPROSJEKTER Ved Høyesterettsdom av 8. desember 2022 ble det avklart hvordan verdien skal fastsettes for beregning av dokumentavgift når den eiendommen som overskjøtes er et restareal etter fradeling av boligeiendommer i et større utbyggingsprosjekt. Høyesterett, som behandlet saken i avdeling, kom til at avgiften skulle baseres på den merverdien det ville ha for en kjøper å eie arealene og kunne utøve alle eierbeføyelser, i tillegg til bruken som allerede var sikret gjennom gjeldende regulering. AV BENEDICTE KROGH GRIMSTAD OG KAROLINE RØVIK ZEINER – BEGGE PARTNERE/ADVOKATER I BRÆKHUS ADVOKATFIRMA BENEDICTE KROGH GRIMSTAD KAROLINE RØVIK ZEINER
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy