EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2023 31 Selv om kjøpesummen er mottatt kan det også for selgers del innebære en risiko å tegne blancoskjøte. Selger bør være oppmerksom på at skatter og avgifter knyttet til at vedkommende fremdeles vil være registrert som formell hjemmelshaver til eiendommen i grunnboken. Slike forhold bør avklares i kjøpekontrakten mellom kjøper og selger. Når dette er sagt, er risikoen ved bruk av blancoskjøte svært varierende avhengig av situasjonen det benyttes i. Benyttes blancoskjøte i familieforhold er partene gjerne godt kjent med hverandre, i tillegg til at man muligens vil ha noe innsikt i den økonomiske situasjonen til selger. Slik sett vil også risikoen fremstå som mindre i slike tilfeller. På den andre siden er det en kjent sak at familiefeider kan føre til steile fronter, som igjen vil kunne føre til at den underliggende risikoen materialiserer seg. Særlig i forbindelse med generasjonsskifter kan det være grunn til å tenke over potensielle fallgruver som arveavgift, og at arv etter loven uansett vil være fritatt for dokumentavgift. I andre sammenhenger kan det være grunn til å se hen til tidsaspektet. Brukes blancoskjøte i påvente av registrering av et selskap eller fradeling av en eiendom, evt. en kortvarig oppussing, er det gjerne et begrenset tidsrom det er tale om. Planlegges det derimot for et større utviklingsprosjekt hvor det vil ta tid før overføring av eiendommen til endelig kjøper vil finne sted, vil tidsaspektet i seg selv utgjøre en risiko. Bruk av blancoskjøte vil i så fall føre til at selger må forholde seg til kjøper over lengre tid, og herunder også medvirke overfor kommunen eller offentlige etater i forbindelse med søknadsprosesser o.l. Av denne grunn ser vi ofte at blancoskjøter kombineres med en generalfullmakt, hvor kjøper for alle praktiske formål overtar selgers posisjon som hjemmelshaver. Det er imidlertid verdt å merke seg at kartverket stiller strenge krav til utforming og detaljering av en slik generalfullmakt. Herunder godtar de for eksempel ikke at fullmektigen overfører eiendommen til seg selv med mindre det er eksplisitt nevnt i generalfullmakten. Dersom generalfullmakten utstedes av et selskap, bør man tenke gjennom risiko knyttet til for eksempel avvikling/oppløsning eller endring av signaturberettigede. HVA KAN MAN GJØRE FOR Å BEGRENSE RISIKOEN FOR KJØPER? Som følge av den den manglende rettsvernsakten – tinglysingen – vil bruk av blancoskjøter alltid bringe med seg en viss risiko. Det er imidlertid flere måter å forsøke å begrense denne risikoen på. Generelt anbefaler vi at en kjøper som ønsker å benytte seg av et blancoskjøte bør foreta undersøkelser omkring selgeren med tanke på risiko. Som vi har sett, vil risikofaktorene kunne variere ut fra hvem som er selger. En annen mulighet er at det tinglyses en tinglysningssperre (urådighet/sikring) til fordel for kjøper på eiendommen, eventuelt i kombinasjon med en panterett. Dette vil kunne gi kjøper ytterligere kontroll på eiendommen og styrke synligheten overfor andre tredjeparter, men vil likevel ikke gi kjøper tilsvarende beskyttelse som ved tinglysing av skjøte. I alle tilfeller bør risikoen vurderes opp mot hva som kan spares ved å benytte blancoskjøte. HVILKET ANSVAR HAR DU SOM MEGLER? På generelt grunnlag viser rettspraksis at man bør være varsom med bruk av blancoskjøter på grunn av risikoen som følger med. Dersom blancoskjøte likevel blir aktuelt i forbindelse med kjøp og salg av eiendom anbefaler vi at du som megler på et tidlig tidspunkt både setter deg inn i hva dette innebærer og samtidig informerer partene om hvilken risiko de i tilfelle løper. Meglere har en utvidet plikt til å informere om konsekvensene av at det utstedes blancoskjøte. I en klagesak for reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester ble selger gjort oppmerksom på hva et blancoskjøte innebar først under kontraktsmøtet. Reklamasjonsnemnda kom til at denne informasjonen ble gitt altfor sent. Megleren, som den profesjonelle aktør, har et ansvar om å sørge for notoritet over at slik informasjon blir gitt tidsnok. Megleren kan for eksempel også oppfordre kjøpersiden til å vurdere selgersiden med tanke på grad av risiko, og herunder om det eventuelt bør iverksettes tiltak for å avhjelpe risikoen. Samtidig bør megler tydeliggjøre at risiko- begrensende tiltak uansett ikke vil kunne gi kjøper den samme beskyttelsen som ved tinglysing av et skjøte. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER DELOITTE ADVOKATFIRMA Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, her-under tvister i denne forbindelse. Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer. www.deloitte.no
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy