Eiendomsmegleren nr. 1 - 2023

30 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2023 HVA ER ET BLANCOSKJØTE? Et skjøte in-blanco innebærer at feltene for selger fylles ut, mens feltene knyttet til kjøper står åpent for senere utfylling og tinglysning. Derav navnet blanco. Vanligvis vil begge parter fylle ut sin del og signere på skjøtet, men det er altså ikke tilfellet for blancoskjøter. HVORFOR BRUKES DET? Som regel er det kjøper som ønsker at det skal utstedes blancoskjøte for å unngå dokumentavgift, og slik sett benyttes blancoskjøte hovedsakelig av besparelsesgrunner. Vi ser ofte at disse skjøtene typisk brukes av eiendomsinvestorer og -utviklere, «flippere» eller i tilfeller der selger og kjøper er i en nær relasjon med hverandre - gjerne i en familiær tilknytning med stor grad av tillit. I tillegg til besparelsesgrunner kan rent praktiske hensyn gjøre blancoskjøte aktuelt. For eksempel kan en kjøper være innehaver av flere selskaper og trenge noe tid på å avklare hvilket selskap som skal stå som formell eier, eller i ferd med å stifte et selskap og derfor ikke kan fylle ut skjøtet før organisasjonsnummeret er tildelt. Videre kan blancoskjøte være aktuelt hvor for eksempel en eiendom ikke har fått tildelt gårds- og bruksnummer i forbindelse med behandling av søknad om fradeling. HVILKEN RISIKO INNEBÆRER DET? Hovedrisikoen med å tegne skjøtet in-blanco er at det ikke gir kjøper sikkerhet eller rettsvern for sitt erverv. Tinglysing av eiendomsoverganger er imidlertid frivillig, og det er således ikke noe krav om tinglysing av skjøte for at noen anses som eier av en eiendom. I partsforholdet mellom kjøper og selger er det klare utgangspunktet at avtalen skal holdes. Dersom andre mener de har rett til eiendommen, er det imidlertid ikke sikkert at avtalen mellom partene alene vil være tilstrekkelig for å vinne frem. Slike tredjeparter kan være andre kjøpere eller selgers kreditorer/konkursbo. Hvor en tredjepart i god tro også gjør krav på eiendommen, kan det oppstå kollisjon mellom konkurrerende rettighetshavere. Utgangspunktet og hovedregelen for løsning av slike konflikter er at den som først får tinglyst rett til en eiendom, også har retten på sin side, såfremt vedkommende har vært i god tro. Når en kjøper velger å unnlate å tinglyse sitt eiendomskjøp, har hun bevisst valgt å løpe en risiko som medfører at eiendomsretten hennes kan bli utslettet av andre godtroende tredjeparter. En særlig risiko kjøper løper ved bruk av blancoskjøte, er faren for konkurs hos selger. Så lenge selger er registrert som eier av eiendommen senest dagen før kjennelse om konkursåpning avsies, inngår eiendommen i konkursboet. Dette selv om kreditorene kjente til eller burde kjenne til avtalen mellom kjøper og selger. Kjøpers rett «på papiret» vil i et slikt tilfelle ikke ha noen verdi. Som et relevant eksempel fra rettspraksis kan Forusstrandadommen nevnes. Her unnlot kjøper/eiendomsutvikler å tinglyse et eiendomskjøp på ca. 73 millioner kroner for å spare dokumentavgift. Siktemålet var å realisere et prosjekt med bygging av boliger i løpet av relativt kort frist. Da det ni år senere ble åpnet konkurs hos tidligere eier, tok konkursboet beslag i hele eiendommen til en verdi av flere hundre millioner kroner. Under Høyesteretts behandling av saken ble det konkludert med at konkursboet hadde krav på eiendommen og tapet var et faktum for eiendomsutviklingselskapet. Dommen illustrerer på en tydelig måte at den som fullt bevisst unnlater å tinglyse sitt eiendomserverv av økonomiske grunner ikke har en beskyttelsesverdig interesse ved konkurs hos selger. STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER BLANCOSKJØTER – HJELPER EIENDOMSMEGLER KJØPER INN I EN FELLE? Salg av fast eiendom formaliseres normalt ved signering av kjøpekontrakt og skjøte. Den formelle overføringen av eiendommen skjer ved tinglysing av skjøtet, og dette er også tidspunktet for beregning av dokumentavgift. I noen tilfeller ønsker kjøper å unngå denne dokumentavgiften, for eksempel hvor kjøper planlegger videresalg (såkalt «flipping»). Da vil kjøper gjerne ha et såkalt blancoskjøte. Men hva er egentlig et blancoskjøte, og hva bør du som eiendomsmegler tenke på i denne forbindelse? Her får du en kort innføring. AV ADVOKAT TINA KLAKEGG OG ADVOKATFULLMEKTIG LAZAR ZULIC, BEGGE I DELOITTE ADVOKATFIRMA TINA KLAKEGG LAZAR ZULIC

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy