EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2023 27 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER At det er vanskelig å forstå en reguleringsplans betydning for eiendommen, vil tilnærmet aldri være et forhold som opphever meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Megler er en profesjonell part, som det forventes at skal sette seg inn i og forstå reguleringsplaner. Hvis planforslaget har betydning for eiendommen, vil en kjøper ha en berettiget forventning om å få dette opplyst. PRAKSIS FRA DOMSTOLENE En avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett (LB-2006129842) viser at manglende undersøkelser og opplysninger om offentlige planer under arbeid kan føre til ansvar. Et meglerforetak i Sandvika ble av retten dømt til å betale erstatning på kr 1 000 000 til kjøper av en boligeiendom som ville bli påvirket av utbyggingen ny vei/tunnel ved E18 på begynnelsen av 2000-tallet. Forut for overtakelsen av eiendommen sommeren 2001, men etter avtaleinngåelse, ble kjøperen informert av fremtidige naboer om at eiendommen kunne bli berørt av utbyggingsplaner. Kjøper etterspurte så informasjon fra megler om hvilke konsekvenser planene om ny vei og tunnel ville ha for eiendommen. Megler nøyet seg med en standardhenvendelse til kommunen om gjeldende planer, hvorpå kommunen opplyste at det ikke var noen gjeldende planer som berørte eiendommen. Megleren gjorde ingen ytterligere undersøkelser. Retten mente at megler ikke hadde innhentet tilstrekkelig med informasjon forut for salget, og heller ikke når kjøper før overtakelsen kontaktet selger og megler om den mottatte informasjonen. Megleren hadde hverken tatt kontakt med Statens vegvesen eller fylkeskommunen, som var ansvarlige for utbyggingen i området. Retten mente at megleren, som profesjonell part, skulle ha funnet fram til denne informasjonen, og ble derfor ilagt erstatningsansvar for kjøpers økonomiske tap. Avgjørelsen viser at opplysningsplikten består selv etter avtaleinngåelse. At opplysningsplikten gjelder selv etter avtaleinngåelse følger dessuten av eiendomsmeglingsloven § 6-3, som pålegger megler å opptre i tråd med god meglerskikk. PRAKSIS FRA REKLAMASJONSNEMNDA Reklamasjonsnemnda har i flere saker (RFE-2016-3, RFE2020-226, RFE-2012-90 og RFE-2016-7) konkludert med at megler opptrådte uaktsomt og brøt sin opplysningsplikt ved manglende opplysning av reguleringsplaner under arbeid. For Reklamasjonsnemnda er det avgjørende spørsmålet om kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplysningen om planen under arbeid. Dette kravet er oppfylt når det er sannsynlig at opplysningen kunne hatt innvirkning på kjøpet. Avgjørelsene viser at utbygging og anlegging av vei, sykkel- eller gangsti nær eiendommen vil ha innvirkning på kjøpet. Terskelen for å misligholde opplysningsplikten når det foreligger en plan under arbeid, er relativt lav etter Reklamasjonsnemndas praksis. Dette henger sammen med at meglere er profesjonelle aktører i eiendomsmarkedet, og det forventes at de skal oppdage forhold som en vanlig forbruker ikke ville oppdaget. Er det i et område eksempelvis kjent at gamle servitutter legger begrensinger i bruken av tomtene, vil det forventes at en megler er kjent med dette eller i det minste gjør seg kjent med forholdet. Det samme gjelder en plan under arbeid som kan ha betydning for eiendommens verdi. I flere av sakene for Reklamasjonsnemnda synes nemnda å vektlegge hvorvidt selger har mottatt nabovarsler om mulige planer. Dersom megler har opplysninger som tilsier at reguleringsplaner er under arbeid, uttaler nemnda at megler i tillegg burde etterspørre eventuelle nabovarsler fra selger. Nemndas avgjørelser viser viktigheten av at megler innhenter konkrete og relevante opplysninger fra selger. Avdekker en megler at det er en plan under arbeid, bør megleren alltid spørre selger om de har mottatt nabovarsler knyttet til planen. Megler bør kunne dokumentere det er etterspurt opplysningene fra selger og foretatt grundige undersøkelser, i tilfelle det blir en sak for Reklamasjonsnemnda eller for domstolene. TYR TYR bistår innen eiendom og eiendomsutvikling, entreprise, kontrakts- og avtalerett, i tillegg til plan- og bygningsrett. Våre advokater arbeider målrettet med å se helheten i tvistene og finne praktiske løsninger for våre klienter. Selskapet bistår privatpersoner og aktører i næringslivet. TYR har hovedkontor på Bragernes torg i Drammen og et avdelingskontor i Oslo. www.tyradvokater.no At det er vanskelig å forstå en reguleringsplans betydning for eiendommen, vil tilnærmet aldri være et forhold som opphever meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy