Eiendomsmegleren nr. 1 - 2023

26 EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2023 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER GENERELT OM OPPLYSNINGSPLIKTEN Eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) første punktum fastsetter at eiendomsmeglere har en undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med salg og utleie av eiendom. Bestemmelsen fastslår at det skal gis opplysninger om forhold som kjøperen «har grunn til å få og som kan få betydning for avtalen». Megleren må vurdere kjøperens forventninger om informasjon om eiendommen og sørge for relevante opplysninger innhentes, kontrolleres og videreformidles. Formålet med plikten er å sikre at kjøpere får tilstrekkelig opplysninger om eiendommen slik at det kan tas en informert beslutning. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 oppstiller som minstekrav at det undersøkes og informeres om forhold som nevnt i bestemmelsens andre ledd. Opplistingen består av i alt 14 punkter, herunder offentlige planer. Manglende ivaretakelse av undersøkelses- og opplysningsplikten kan føre til erstatningsansvar for eiendomsmegleren. Det er derfor svært viktig at eiendomsmeglere tar plikten på alvor og sørger for å undersøke eiendommen grundig, og gi tilstrekkelig informasjon om eiendommen og alle relevante forhold. OPPLYSNINGER OM OFFENTLIGE PLANER Offentlige planer kan ha stor betydning for eiendommen, da de kan påvirke verdien, bruken eller tilgjengeligheten av eiendommen. Undersøkelses- og opplysningsplikten for offentlige planer er hjemlet i eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) punkt 10 der det fremgår at det skal opplyses om «endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett». Ordlyden av «endelige offentlige planer» tilsier at det kun må opplyses om de planer som er endelig vedtatt. Ved vedtakelsen av eiendomsmeglingsloven ble det foreslått å lovfeste en plikt til å opplyse også om offentlige planer under arbeid. En slik lovfesting ble imidlertid avvist, under henvisning til at hvorvidt en megler skal opplyse om planer under arbeid bør reguleres av den generelle bestemmelsen om meglers opplysningsplikt, jf. NOU 2006: 1 s. 121 og Ot.prp.nr. 16 (2006-2007) s. 186. Det kan derfor være at plikten også omfatter planer som ikke er vedtatt, men kun er under arbeid. Om kjøperen kan regne med å få opplysninger om den offentlige planen under arbeid, eller om de offentlige planene kan få betydning for avtalen, vil avhenge av hvilke konsekvenser planen vil ha for eiendommen og hvor sannsynlig det er at planene blir vedtatt. Megler bør opplyse om et planforslag som det er sannsynlig at vil bli godtatt. Et planforslag som det er usannsynlig at blir godtatt har megler derimot mindre grunn til å opplyse om. Å vurdere sannsynligheten av om planforslag blir godkjent, og eventuelt når det vil bli ferdigbehandlet, kan være vanskelig. Sannsynlighetsvurderingen må klart baseres på konkrete holdepunkter og opplysninger, og ikke meglerens egne oppfatninger om hva som er usannsynlig/ sannsynlig. Det må derfor forventes at megler foretar grundige undersøkelser. Lettere vil det være å vurdere konsekvensene planene vil få for den aktuelle eiendommen. Større konsekvenser vil en kjøper som regel regne med å få opplysninger om. Hvis planforslaget har liten til ingen effekt på eiendommen, vil det være mindre grunn til å opplyse om forslaget. Anleggelse av ny vei tett opp mot eiendommen vil eksempelvis være et forhold som det må regnes med at kjøper forventer informasjon om. MEGLERENS OPPLYSNINGSPLIKT OM OFFENTLIGE PLANER UNDER ARBEID Eiendomsmeglere har en generell undersøkelses- og opplysningsplikt. Plikten innebærer at det skal gis opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. I tillegg er det lovfestet at enkelte opplysninger alltid skal gis, blant annet om endelige offentlige planer slik som fremtidig utbygging, veiendringer og endringer i reguleringen av området. Skal det også informeres om offentlige planer som ikke er endelig og vedtatt, men som kun er under arbeid på salgstidspunktet? AV ADVOKAT SNORRE NØSTDAHL OG ADVOKATFULLMEKTIG TUVA SØRBY I TYR ADVOKATFIRMA SNORRE NØSTDAHL TUVA SØRBY

RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy