Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 43 eierforhold. Mange samboere glemmer å endre eierforhol­ det i et slikt tilfelle, eller unnlater å gjøre det for å slippe dokumentavgiften. Ved et samlivsbrudd eller dødsfall kan det da oppstå diskusjoner om hvem som eier boligen, eller hvilket eierforhold som er det riktige. Det er spesielt viktig å skrive en samboeravtale der hvor det tinglyste eierforholdet ikke samsvarer med det reelle. For ikke å skape tvil, bør den reelle eierbrøken tinglyses og fremgå av en samboeravtale. EIENDOMSMEGLERENS ROLLE VED UENIGHET OM EIERBRØK Ved salg av bolig kan det oppstå problemer dersom en samboer som ikke har fått tinglyst sin eierbrøk ikke ønsker å selge boligen, eller krever sin del av nettoprovenyet etter salg. Utgangspunktet i disse tilfellene er at eiendoms­ megleren skal forholde seg til den som har grunnboks­ hjemmelen. Samboeren som ikke er enig i dette må kreve midlertidig forføyning for å få sperret det omtvistede beløp på eiendomsmeglers oppgjørskonto. Dersom begge parter har en tinglyst eierbrøk i boligen, skal megler legge denne til grunn for oppgjøret. Dersom den ene parten (eller begge) mener at det reelle eierforholdet er annerledes enn hva som er tinglyst, så må det løses mellom partene. Det er ikke opp til megler å ta stilling til hva den reelle eierbrøken er. Eiendomsmegler skal besørge oppgjøret etter eiendoms­ handelen, ikke involvere seg i skifteoppgjøret som sådan. En utbetaling fra meglers klientkonto er ikke avgjørende for partenes krav overfor hverandre, og det må da løses mellom partene i etterkant. KREDITORFELLA Tinglysing av riktig eierforhold er ikke bare viktig sam­ boerne imellom, det er også viktig for å sikre at kreditorer ikke tar utlegg i den delen av boligen som tilhører sam­ boeren som ikke er under kreditorpågang. Når kreditorer tar utlegg i bolig, forholder de seg som regel til det tinglyste eierforholdet. Står det i grunnboken at en samboer eier 50% av boligen, vil kreditor som hovedregel kunne ta ut­ legg i denne delen. Dersom samboeren er uenig i utlegget fordi eierbrøken ikke gjenspeiler det reelle eierforholdet, må dette bevises overfor kreditorene. En reell eierbrøk kan være vanskelig å bevise når det tinglyste eierforholdet er feil. SAMBOERAVTALE BØR ALLTID OPPRETTES I alle tilfeller bør samboeravtale opprettes. Dette er en formuerettslig avtale som ofte regulerer alt samboerne eier, som bankinnskudd, bil, båt, fritidseiendom, bolig m.m. Når det gjelder eiendom, er det spesielt viktig å opprette en samboeravtale der partene har felles lån, men ulikt gjeldsansvar, eller der den reelle eierbrøken ikke stemmer med den eierbrøken som er tinglyst. En klar samboeravtale vil kunne forebygge uenighet mellom partene, men en samboeravtale som ikke reflekterer det tinglyste eierforhol­ det, kan ikke hensyntas av megler ved oppgjør dersom partene ikke er enige i fordelingen. 2. EKTEFELLER Selv om det er noe mer lovregulering for ektefeller enn for samboere, er det likevel viktig å avtale og avklare eier­ forhold. EIERFORHOLD – ENEEIE OG SAMEIE, FELLESEIE OG SÆREIE En bolig kan anskaffes på flere måter, for eksempel gjennom kjøp, arv eller gave. Dersom boligen anskaffes av kun den ene ektefellen, er boligen dennes eneeie. Anskaffes boligen av begge ekte­ feller, vil boligen være i sameie mellom ektefellene. Eier­ forholdet kan også endres underveis i samlivet, ved for eksempel gave til ektefellen, eller kjøp. De samme prin­ sipper gjelder for samboere. Når man er gift, opererer man imidlertid også med begreper som felleseie og særeie. Felleseie og særeie sier ingenting om eierforholdet mellom ektefellene, men det sier noe om formuesordningen. Betydningen av felleseie ser man først og fremst ved opphør av ekteskapet. Dersom man ikke har inngått ekte­ pakt som sier noe annet, er ektefellenes formue felleseie­ midler. Hovedregelen er da at ektefellenes nettoformue skal likedeles. Fullt særeie betyr at både verdier og gjenstander fordeles i henhold til eierforholdet ved ekteskapets opphør. Delvis særeie vil innebære det samme for de gjenstander som det er avtalt at det skal være særeie på. Det som det ikke er avtalt særeie på, er felleseiemidler. Særeie må avtales i ektepakt. FORSKJELLEN KAN ILLUSTRERES VED FØLGENDE EKSEMPLER: 1. Stine og Kari er ektefeller. De har ingen ektepakt. Under ekteskapet kjøper Stine en sekundærbolig med sine egne midler. Boligen er da Stines eneeie, og hun kan som utgangspunkt råde over boligen som hun vil. Hvis Stine og Kari går fra hverandre, kan Stine som klar hovedregel beholde boligen, da hun fullt ut eier den. Men ettersom Stine og Kari ikke har ektepakt, er boligen en del av ektefellens felleseie, og verdien skal likedeles mellom dem. 2. Stine og Kari er ektefeller. Under ekteskapet kjøper Stine en sekundærbolig med sine egne midler. De har en ektepakt som sier at de har fullstendig særeie. Etter­ som sekundærboligen er Stines eneeie, beholder hun denne fullt ut, og verdien skal ikke deles med Kari da boligen også er Stines særeie. Ved ekteskapets opphør er hovedregelen at det er eierfor­ holdet som er avgjørende for hvem som blir sittende igjen STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER HELP HELPs boligkjøperforsikring er kjøpers motvekt til selgers eierskifteforsikring. Tegner du boligkjøperforsikring hjelper våre spesialiserte advokater deg, blant annet med klagehåndtering. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak, nærings- bygg eller bolig til utleie. Bolig-kjøperforsikring kan kun kjøpes i sammenheng med boligkjøpet, gjennom eiendomsmegleren som foretar salget. HELP Forsikring har mer enn 100 advokater og jurister fordelt på kontor i Oslo, Stockholm og København. Hovedkontor og administrasjon ligger i Oslo. www.help.no