Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021

40 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER «Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke fore­ tatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orien­ tering om grunnen til dette.» En sak hvor påstått brudd på opplysningsplikten var tema, er RFE-2021-87. Klageren kjøpte en bolig. Eien­ dommen var markedsført som en innholdsrik boligeien­ dom med syv soverom. Klageren hevdet at han under hele prosessen var klar på at hans planer var å leie ut sove­ rommene separat til bofellesskap. Han og ektefellen skulle ikke bo der selv, og dette skulle være «pensjonen» deres. Det viste seg etter kjøpet at utleie til bofellesskap med mer enn tre rom, krevde søknad om bruksendring og god­ kjennelse i kommunen. Ett av soverommene var heller ikke godkjent bygget om til soverom. Klageren krevde erstatning med 94 000 kroner. NEMNDA KOM ENSTEMMIG TIL AT KLAGEN IKKE FØRTE FREM, OG UTTALTE: «Klageren hevder at han gjennom hele prosessen var åpen på at planen hans var å benytte boligen for utleie av de syv soverommene til et bofellesskap. Megleren har bestridt at slik informasjon ble formidlet til megler. Nemnda finner ikke at klageren har sannsynliggjort at han før bindende avtale ble inngått, informerte megleren om sine planer for bruk av boligen til hybelhus (bofelleskap). Klageren tok ikke noe forbehold om dette i budet, og det er ikke frem­ lagt noen dokumentasjon (for eksempel e-poster), som viser at megleren var informert om dette. Nemnda kan derfor ved avgjørelsen av klagesaken ikke legge til grunn at megleren var informert om klagerens planer for bruk av eneboligen som hybelhus. Det sentrale spørsmålet i saken er om megler har over­ holdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt når det gjelder utleiemulighetene i boligen, jf. eiendomsmeglings­ loven § 6-7. Konkret er det spørsmål om megleren skulle opplyst særskilt om bestemte reguleringsbestemmelser av betydning for klagerens fremtidige utnyttelse av eiendommen til hybelhus. Ifølge klageren skulle megleren opplyst at utleie i det omfang klageren hadde planlagt, var søknads­ pliktig. Det er på det rene at det i salgsoppgaven ble opplyst at salgsobjektet var en enebolig med én boenhet uten egen utleieenhet. Det fremgikk også av selgers egenerklæring punkt 15 at det ikke forelå noen leiekontrakter på hele eller deler av eiendommen. Huset ble ikke solgt som «hybelhus». Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum at megleren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Megler må følgelig foreta en vurdering av kjøperens forventninger om informasjon om eiendommen, samt sørge for å innhente, kontrollere og videreformidle relevante opplysninger. Har megleren fått kunnskap om spesielle behov hos den aktuelle kjøperen, skal dette tas i betraktning. En megler som har fått kjennskap til at en interessents motiver for kjøp ikke samsvarer med hvordan eiendommen lovlig kan brukes, skal opplyse interessenten om dette. Som nevnt, kan nemnda ikke legge til grunn at megleren var klar over klagerens planer med boligen, og at klageren ville leie ut de syv soverommene til et bofellesskap. I en slik situasjon kan man etter nemndas syn ikke strekke meglers opplysningsplikt så langt at han skulle undersøkt med kommunen og opplyst til klageren i forkant hvilke muligheter det var til å leie ut alle syv soverommene. Ut fra det opplyste ville det i utgangspunktet være kurant å leie ut to av soverommene som hybler, men at utleie av mer enn to hybler var søknadspliktig. Eiendommen ble som nevnt solgt som enebolig, og klageren var på visning FRA REKLAMASJONSNEMNDA: MEGLERS UNDERSØKELSES- OG OPPLYSNINGSPLIKT – BOFELLESSKAP-SAKEN Reklamasjonsnemnda får stadig saker hvor klageren mener at megleren ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. I § 6-7 andre til fjerde ledd er det oppstilt visse minimumskrav til hva slags opplysninger om eiendommen som megler er pliktig til å gi, typisk i salgsoppgaven. I første ledd er det en mer generell regel som lyder: AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER PER RACIN FOSMARK