Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 39 dispensasjon fra lov- eller reguleringsbestemmelse, og at søknaden derfor skulle vært behandlet av politisk myndig­ het istedenfor saksbehandler i administrasjonen. Når det foreligger en slik feil vil plan- og bygningsmyndigheten vurdere om tillatelsen skal trekkes tilbake. Generelt vil en rekke ulike forhold spille inn i slik vurdering, herunder bla. følgende: • Feilens alvorlighetsgrad • Tiden som har gått siden tillatelsen ble gitt • Om tidligere og ny eier har innrettet seg etter tillatelsen • Om tidligere eller ny eier kan bebreides for feilen • Hvor inngripende tilbaketrekking er for ny eier • Hensynet til offentlige interesser og andre privatpersoner I det skisserte eksempelet vil det veie tungt at dispensasjonen ikke er tatt opp til behandling i kommunestyret, og at det dermed ikke har blitt foretatt en politisk interesseavveining av riktig organ. I et slikt scenario er det stor risiko for at byggetillatelsen trekkes tilbake dersom ikke tiltakshaver søker om etterhåndsgodkjenning/dispensasjon som god­ kjennes av kommunen etter riktig saksbehandling. Et annet eksempel er at det har blitt foretatt endringer i byggesøknaden i løpet av søknadsprosessen. Ved slike endringer hender det at både søker og plan- og bygnings­ myndighetene er uoppmerksomme på at endringer i til­ takets utforming medfører at også andre deler av søknaden må endres. Eksempelvis at det viser seg at en har glemt å oppdatere beregningen av utnyttelsesgrad etter å ha utvidet påbygget (uten at utvidelsen i seg selv utløser krav om dispensasjon). Likevel godkjennes byggetillatelsene, og plan- og bygningsmyndigheten både befarer eiendommen og utsteder brukstillatelse og ferdigattest vel vitende om at påbygget er utvidet, men uten å ha et bevisst forhold til konsekvensene av endringene. I en slik situasjon vil plan- og bygningsmyndigheten gjerne være mer tilbakeholdne med å trekke tillatelsen til­ bake, dersom tiltakshaver søker om etterhåndsgodkjenning slik at kommunen får anledning til å rette opp i forholdene. Denne problemstillingen settes på spissen der feilen er av begrenset alvorlighet, det er et forhold som myndighetene så vel som tidligere eier burde oppdaget og det har gått opptil flere år siden både tillatelsene ble gitt og prosjektet ble tatt i bruk. SÆRLIG OM FORHOLD SOM LIGGER TILBAKE I TID Erfaringsmessig hender det at plan- og bygningsmyndig­ heten påstår at et tiltak som ble utført tilbake i tid er ulovlig fordi de ikke finner byggetillatelsen som godkjenner til­ taket. Dette kan gjelde tiltak fra før krigen så vel som tiltak fra 1990-tallet. De mulige årsakene til at byggetillatelsen ikke lar seg oppdrive er imidlertid mange. I en slik situasjon anbefales det at eier av eiendommen undersøker om tiltaket i det hele tatt var søknadspliktig på utføringstidspunktet, etter­ som regelverket her er endret flere ganger. Dersom tiltaket ikke var søknadspliktig, er tiltaket lovlig og kan uansett ikke kreves fjernet. Eier av eiendommen bør også være bevisst på at den enkelte kommune kan ha praktisert regelverket forskjellig, og at en kan ha tatt lettere på krav til skriftlighet tidligere enn det man gjør i dag. Videre kan det også oppstå en situasjon der det uklart om tiltaket er omsøkt, eller om tillatelsen er forsvunnet grunnet dårlige arkiveringsrutiner hos plan- og myndighetene. Problemstillingen belyser viktigheten av at eier av eien­ dommen ikke uten videre aksepterer plan- og bygnings­ myndighetenes standpunkt om tiltaket er ulovlig fordi myndighetene ikke finner byggetillatelsen i arkivet. I en slik situasjon må det gjøres en konkret vurdering av sakens faktiske og rettslige forhold, herunder vurdere hvem som har bevisbyrden for at man ikke finner byggetillatelsen. Ny eier vil i utgangspunktet ha anledning til å fremme erstatningskrav mot tidligere eier for det økonomiske tapet han blir påført som følge av manglende byggetillatelser eller andre offentligrettslige mangler. Et slikt krav må fremmes innen rimelig tid etter at ny eier burde blitt kjent med forholdet, noe meglere bør være bevisste på i sin råd­ givning. Meglere bør derfor understreke at eventuelle mangelskrav og reklamasjoner bør fremsettes så tidlig som mulig etter at kjøper blir kjent med avviket da reklama­ sjonsfristen senest løper fra dette tidspunktet. Kjøper kan mao ikke avvente kommunens saksbehandling, herunder visshet om problemets omfang. Konsekvensen av at rekla­ masjonsfristen oversittes er at kjøpers krav mot selger kan tapes i sin helhet. STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER SELMER Selmer er et av landets fremste forretningsadvokatfirmaer med kontorer i Oslo og Stavanger. Vi løser oppdrag ved å kombinere juridisk kompetanse, kommersiell forståelse og praktisk erfaring. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og entreprise, og er en totallever­ andør for aktører innen eiendom. Teamet består av 15 partnere og mer enn 20 dedikerte advokater og rådgivere som med erfaring fra store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, prakti- sering av regelverk og kommersi- elle forhold som ofte forhandles. www.selmer.no «Erfaringsmessig hender det at plan- og bygningsmyndigheten påstår at et tiltak som ble utført tilbake i tid er ulovlig fordi de ikke finner byggetillatelsen som godkjenner tiltaket. Dette kan gjelde tiltak fra før krigen så vel som tiltak fra 1990-tallet»