Eiendomsmegleren nr. 5 - 2021

38 EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2021 Plan- og bygningsmyndigheten kontrollerer rutinemessig om eksisterende bygningsmasse er i tråd med loven. Ofte oppdager ny eier feil i byggetillatelsene først når plan- og bygningsmyndigheten tar kontakt og informerer om dette. I slike tilfeller vil myndighetene rette krav om retting mot nåværende eier av eiendommen, uavhengig av om vedkom­ mende selv er ansvarlig for feilen. I praksis ser vi at det oppstår tre typiske tilfeller, som må adresseres på ulike måter. DET MANGLER BYGGETILLATELSE TIL HELE ELLER DELER AV BYGNINGSMASSEN Det følger av plan- og bygningsloven at grunneier må ha tillatelse for å gjennomføre en rekke tiltak på eiendommen. Dette omfatter alt fra å sette opp et nytt byggverk, som å føre opp en ny etasje eller garasje, å anlegge flytebrygge eller gjennomføre en fasadeendring. I enkelte tilfeller har tidligere eier bevisst eller ubevisst unnlatt å søke om byggetillatelse. Eksempelvis kan man ha endret bruken i lokalene fra kontor til butikk uten at det er søkt til riktig myndighet. I andre tilfeller er det søkt om tillatelse, men tidligere eier har likevel bygget i strid med deler av denne. Eksempelvis kan tidligere eier ha opp­ ført et større tilbygg enn omsøkt. Utgangspunktet er da at de delene av et tiltak som det ikke foreligger byggetillatelse for, er satt opp ulovlig og kan kreves fjernet av kommunen. Det er grunn til å merke seg at myndighetene har både rett og plikt til å håndheve at eksisterende bygningsmasse er i tråd med loven, selv om ny eier ikke har hatt en rolle i den forutgående søknads­ prosessen. Normalt sett vil derfor plan- og bygningsmyn­ dighetene igangsette ulovlighetsoppfølgning i medhold av plan- og bygningsloven kapittel 32, i form av varsel og eventuelt pålegg om riving. Dersom dette ikke etterfølges kan dagsbøter ilegges. Manglende tillatelser kan dermed bli en kostbar affære for boligkjøpere. I en slik situasjon er ny eier av eiendommen som regel best tjent med å etterhåndssøke tiltaket og starte en dialog med plan- og bygningsmyndighetene om sannsynligheten for at en slik søknad vil godkjennes. Plan- og bygnings­ myndighetene vektlegger i særlig grad om tiltaket normalt sett ville blitt godkjent i henhold til gjeldende regelverk. Dersom tiltaket er i tråd med gjeldende arealplaner og relevant lovgivning, har eier av eiendommen rett på byg­ getillatelsen. De vanskelige situasjonene oppstår derfor først der det er nødvendig med en dispensasjon som skal avgjøres av politisk myndighet eller annen delegert myndighet. I praksis vil det ved kommunens vurdering også være stor forskjell på situasjoner der tidligere eier til­ forlatelig har uteglemt søknad av et ellers lovlig tiltak, og situasjoner der tidligere eier bevisst har spekulert i å gå utenfor regelverket. DER KOMMUNEN TREKKER TILBAKE EN GITT BYGGETILLATELSE En annen situasjon oppstår der det er gitt en byggetillatelse i tråd med tidligere eiers søknad, og kommunen senere oppdager at tillatelsen er gitt på feil grunnlag. Det kan skisseres mange slike situasjoner. Et eksempel er at det senere viser seg at både søker og kommunen har oversett at det skulle ha vært søkt om STUDENTER STUDENTER LEDELSEN LEDELSEN VERDT Å VITE VERDT Å VITE FAGSTOFF FAGSTOFF FRITID FRITID MEDLEMMER MEDLEMMER HVA GJØR DU NÅR MYNDIGHETENE INFORMERER OM AT DET ER FEIL VED BYGGETILLATELSENE FOR EIENDOMMEN DIN? En problemstilling som dukker opp med jevne mellomrom ved kjøp av eiendom er at det foreligger mangler med gitte byggetillatelser. Hva blir konsekvensen av dette for en ny kjøper av eiendommen? Problemstillingen er den samme for bolig-, fritids- eller næringseiendom. AV SHAGHA YOUSEFI OG CLARA HVERVEN, BEGGE ER ADVOKATFULLMEKTIGER TILKNYTTET SELMER SIN EIENDOMSAVDELING SHAGHA YOUSEF CLARA HVERVEN «Det er grunn til å merke seg at myndighetene har både rett og plikt til å håndheve at eksisterende bygningsmasse er i tråd med loven, selv om ny eier ikke har hatt en rolle i den forutgående søknadsprosessen»